Quelles sont les solutions pour réduire mon IFI ?

Diverses stratégies peuvent être mises en œuvre pour réduire votre Impôt sur la fortune immobilière (IFI), successeur de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Vous pouvez agir sur votre patrimoine imposable, investir dans des biens immobiliers exonérés ou encore réduire directement le montant de l’impôt à payer. Le point sur les solutions possibles avec Régis Laligant, Ingénieur Patrimonial à la Caisse d’Epargne Île-de-France.

Réduire votre immobilier taxable

La première technique pour réduire votre patrimoine taxable est la vente d’actifs immobiliers afin d’alléger l’assiette. Mais avant de faire ce choix, vous devez vérifier que le montant de l’impôt sur vos plus-values immobilières, taxées au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), ne sera pas supérieur à l’IFI à payer pendant plusieurs années sur la valeur de ces biens (taux maximal de 1,5 %).

Autre possibilité, l’anticipation successorale grâce à la donation. Vous pouvez anticiper la transmission de vos actifs immobiliers en consentant des donations à vos proches en bénéficiant des abattements prévus en matière de donation.« Si vous souhaitez aider financièrement votre enfant étudiant non rattaché à votre foyer fiscal, vous pouvez aussi lui donner, pendant quelques années, l’usufruit d’un logement loué et n’en conserver que la nue-propriété » indique Régis Laligant. « Le bien démembré sortira alors de votre patrimoine soumis à l’IFI pendant la durée du démembrement. A noter que, le patrimoine appartenant à un enfant majeur, même rattaché à ses parents à l’impôt sur le revenu fait objet d’une imposition séparée à l’IFI. Par ailleurs, vous réduirez temporairement votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux puisque c’est votre enfant qui encaissera les loyers à votre place. Intérêt supplémentaire, les droits de donation seront calculés sur une fraction de la valeur du bien transmis et non pas sur sa valeur en pleine propriété. »

Investir dans l’immobilier exonéré ou partiellement exonéré

Certaines formes d’investissement immobilier permettent d’alléger ou d’exclure partiellement ce bien de votre patrimoine taxable à l’IFI.

Une autre solution consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est confié pour une durée déterminée à un bailleur social (Usufruit locatif social, ULS). « Premier avantage, l’opération permet de bénéficier d’une décote à l’achat pouvant aller jusqu’à 40 % du prix du bien » souligne le spécialiste de la Caisse d’Epargne. De plus, les intérêts d’emprunt liés à cet investissement sont déductibles de vos revenus fonciers.

« Autre atout, votre fiscalité n’est pas alourdie pendant la durée du démembrement, car vous ne percevez aucun loyer et la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans votre patrimoine taxable à l’IFI. » Une solution judicieuse pour préparer par exemple votre retraite car au terme du démembrement, vous récupérerez la pleine propriété d’un bien productif sans frais, et vous profiterez ainsi d’un complément de revenus régulier, en principe moins imposé que vos revenus d’actifs ! Dans une optique de diversification patrimoniale, vous pouvez aussi miser sur l’immobilier rural. Les biens ruraux, bois, forêts et parts de Groupements forestiers d’investissement (GFI) peuvent en effet bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur. « Mieux vaut toutefois investir via un groupement qu’en direct, conseille Régis Laligant, car cette exonération partielle est conditionnée à certains engagements de gestion difficiles à respecter par le non-initié. »

Lorsque des biens immobiliers sont nécessaires à votre activité professionnelle, ils peuvent être totalement exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière.

Les parts de SCI ou SCPI entrent dans l’assiette IFI au prorata de la valeur immobilière détenue. En effet, les liquidités en attente d’investissement ne sont pas taxables.

Réduire le montant de l’impôt

Vous pouvez réduire directement le montant de votre IFI avec des dons à des organismes d’intérêt général : un établissement de recherche, une fondation reconnue d’utilité publique, etc. Les dons consentis de tels organismes jusqu’à la date limite de dépôt de votre prochaine déclaration d’IFI, vous ouvriront droit à une réduction d’impôt de 75 % du montant versé, plafonnée à 50 000 € par an.

« Cette démarche philanthropique est surtout intéressante pour les contribuables qui ont un IFI important à payer » tempère l’ingénieur patrimonial. « Les autres contribuables ont davantage intérêt à privilégier les solutions qui permettent de réduire leur impôt sur le revenu, ce dernier étant généralement bien plus élevé que leur IFI. » En effet, un même don ne peut pas ouvrir droit à la fois à une réduction d’IFI et à une réduction d’impôt sur le revenu.

Les étapes clés pour optimiser et réduire votre IFI

Un guide patrimonial personnalisé et l’accompagnement d’experts restent nécessaires pour mettre en place la bonne stratégie, adaptée à votre profil, à votre patrimoine et à vos projets, en France comme à l’étranger.

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Rédaction achevée au 10/12/2021, mise à jour le 15/09/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.
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