Quelles sont les solutions pour réduire mon IFI ?

Diverses stratégies peuvent être mises en œuvre pour réduire votre impôt sur la fortune immobilière (IFI), successeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Vous pouvez réduire votre patrimoine taxable, investir dans des actifs immobiliers exonérés ou encore réduire directement l’impôt à payer. Le point sur les solutions avec Régis Laligant, ingénieur patrimonial à la Caisse d’Epargne Île-de-France.

Réduire votre immobilier taxable

La technique la plus radicale pour réduire votre patrimoine taxable est de vendre certains de vos biens immobiliers. Mais avant de faire ce choix, vous avez intérêt à vérifier que l’impôt à payer sur vos plus-values immobilières, au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), ne sera pas supérieur à l’IFI à payer chaque année sur la valeur de vos biens, au taux maximal de 1,5 %.
Autre possibilité, vous pouvez anticiper la transmission de vos actifs immobiliers en consentant des donations à vos proches. Vous réduirez également votre patrimoine taxable, mais en plus vous effacerez vos plus-values imposables et profiterez de la fiscalité favorable des donations. « Si vous souhaitez aider financièrement un enfant étudiant non rattaché à votre foyer fiscal, vous pouvez aussi lui donner, pendant quelques années, l’usufruit d’un logement loué et n’en conserver que la nue-propriété » indique Régis Laligant. « Le bien démembré sortira alors de votre patrimoine soumis à l’IFI pendant la durée du démembrement. Par ailleurs, vous réduirez temporairement votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux puisque c’est votre enfant qui encaissera les loyers à votre place. Intérêt supplémentaire, les droits de donation seront calculés sur une fraction de la valeur du bien transmis et non pas sur sa valeur en pleine propriété. »

Investir dans l’immobilier exonéré

Il existe également des solutions pour investir dans l’immobilier sans alourdir votre patrimoine taxable. L’une d’elles, appelée usufruit locatif social et proposée par certaines sociétés spécialisées, consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est confié pour une durée déterminée à un bailleur social qui se charge de le louer. « Premier avantage, l’opération permet de bénéficier d’une décote à l’achat allant jusqu’à 40 % du prix du bien » souligne le spécialiste de la Caisse d’Epargne. « Autre atout, votre fiscalité n’est pas alourdie pendant la durée du démembrement, car vous ne percevez aucun loyer et la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans votre patrimoine taxable à l’IFI. » Avantage supplémentaire de démembrement locatif social : le nu-propriétaire peut déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété de ses autres revenus fonciers. Une solution judicieuse pour préparer votre retraite car au terme du démembrement, vous récupérerez la pleine propriété d’un bien productif sans frais, et vous profiterez ainsi d’un complément de revenus régulier, en principe moins imposé que vos revenus d’actif !
Dans une optique de diversification patrimoniale, vous pouvez aussi miser sur l’immobilier rural. Les bois, forêts et parts de groupements forestiers peuvent en effet bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur. « Mieux vaut toutefois investir via un groupement qu’en direct, conseille Régis Laligant, car cette exonération partielle est conditionnée à certains engagements de gestion difficiles à respecter par le non-initié. »

Réduire l’impôt à payer

Dernière stratégie pour alléger votre charge fiscale, vous pouvez réduire directement le montant de votre IFI en soutenant certains organismes d’intérêt général : un établissement de recherche, une fondation reconnue d’utilité publique, etc. Les dons consentis à un tel organisme jusqu’à la date limite de dépôt de votre prochaine déclaration d’IFI vous ouvriront droit à une réduction d’impôt de 75 %, plafonnée à 50 000 € et imputable sur votre IFI 2022. « Cette démarche philanthropique est surtout intéressante pour les contribuables qui ont un IFI important à payer » tempère l’ingénieur patrimonial. « Les autres contribuables ont davantage intérêt à privilégier les solutions qui permettent de réduire leur impôt sur le revenu, ce dernier étant généralement bien plus élevé que leur IFI. » En effet, la fraction des versements donnant lieu à la réduction d’IFI ne peut pas ouvrir droit à la réduction d’impôt sur le revenu.

Rédaction achevée au 10/12/2021, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.
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