Immobilier résidentiel : faut-il suivre les tendances à tout prix ?

La crise sanitaire a engendré un changement de paradigme sur le marché de l'immobilier résidentiel. Les Français montrent une nouvelle appétence pour les villes moyennes au détriment des grandes métropoles, et dans le même temps la location meublée est en hausse. Pour autant, faut-il coûte que coûte suivre ces tendances ? Explications (et précautions) avec François Strano, Directeur Régional Île-de-France et Département et région d'Outre-Mer chez BPCE Solutions immobilières.

Investir dans des villes moyennes en location meublée, le duo (vraiment) gagnant ?

C’est un fait : les Français expriment dorénavant un fort désir de profiter d’un cadre de vie plus vert et de davantage d’espace suite aux confinements successifs, qui ont agi comme de véritables déclencheurs. Les chiffres  – soit près de 400 000 personnes – et 50 % d’entre eux souhaitent s’installer dans des villes moyennes¹. L’essor du télétravail et son installation durable dans les mœurs est l’un des facteurs incitant les Français à partir vivre en périphérie des grandes villes telles que Paris, Lille, Lyon, Strasbourg, Marseille, Bordeaux, etc. « La pandémie a eu des effets sur les critères de sélection des acquéreurs, aussi bien en résidence principale que secondaire. L’espace est devenu un critère plus important, notamment en extérieur : ils sont de plus en plus nombreux à être à la recherche d’un balcon bien exposé ou d’un jardin », explique François Strano.
Les prix ont d’ailleurs déjà commencé à croître en proche banlieue parisienne, avec des augmentations de + 9 %, + 15 % voire + 30 % selon les villes². « L’augmentation des prix, notamment à Paris, a pour conséquence de diriger beaucoup d’acquéreurs vers le Grand Paris. Pour les communes limitrophes, on observe un effet tache d’encre : le prix des biens immobiliers augmente rapidement. »
Même son de cloche dans certaines villes moyennes de plus de 50 000 habitants, où l’augmentation est également marquée avec + 4,8 % rien que sur le premier trimestre 2021. Un attrait renforcé par le dispositif Denormandie qui permet à certains investissements de bénéficier d’une réduction d’impôt ainsi que le programme Action Cœur de ville visant à redynamiser les centres-villes, qui concerne 222 villes.
En parallèle, force est de constater qu’investir en ville moyenne est une solution judicieuse en termes de mise de départ : les prix y sont moins chers et la rentabilité brute bien plus élevée que dans les métropoles (3 % en moyenne dans les grandes villes et pas loin de 8 %, 9 % voire plus encore dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants).

Une autre tendance se dessine avec la hausse de la location meublée, due encore une fois à la crise sanitaire et à la fermeture des frontières, qui a mis un coup de frein au business des locations meublées touristiques. Étudiants comme jeunes actifs semblent attirés par la location meublée, plus souple et moins contraignante. Côté investisseurs, c’est également une bonne formule : le prix des loyers est supérieur à ceux d’une location vide et des avantages fiscaux sont à la clé. « Ce type d’investissement immobilier n’a pas souffert de la pandémie, précise François Strano. C’est une option défiscalisante idéale pour préparer sa retraite, l’objectif de nombreux acquéreurs. »

Les précautions à prendre pour un investissement réellement rentable

À première vue donc, investir dans les villes moyennes est LA tendance à suivre en ce moment… mais des précautions s’imposent pour que l’opération soit réellement rentable.
Ne vous laissez pas uniquement guider par un prix d’acquisition bas, car plusieurs critères doivent entrer en ligne de compte pour réaliser un investissement intelligent et rentable :
• Le dynamisme du centre-ville, la présence de commerces, d’infrastructures de santé et d’éducation mais aussi de services publics suffisants sont des éléments clés pour sélectionner un marché plutôt qu’un autre. La demande locative n’en sera que meilleure.
• La liquidité de l’investissement est également importante : le bien acheté pourra-t-il être à terme revendu facilement ? Quid de la plus-value ?
• La ville ciblée dispose-t-elle d’un bon réseau de transport régional et national ? La proximité avec un aéroport et une gare TGV est un critère on ne peut plus important pour les télétravailleurs de demain.
• Enfin, un bassin d’emploi local dynamique est indispensable afin de disposer d’une forte demande locative, régulière et pérenne. C’est également l’assurance d’encaisser des loyers et de ne pas devoir subir de vacances locatives, voire d’impayés.

Si les changements de mode de vie des Français ont fait émerger des tendances que l’on imagine durables en termes d’investissement immobilier, il est important de penser à long terme et d’intégrer certains facteurs à votre réflexion avant de franchir le cap.

Rédaction achevée au 06/09/2021 par BCPE Solutions Immobilières, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
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(1) Baromètre 2020 de Villes de France en partenariat avec l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires et la Banque des Territoires

(2) Carte des prix de l’immobilier du Grand Paris, fin mars 2021