Les avantages d’investir dans les vieilles pierres

Vous êtes amateur de monuments historiques et de vieilles pierres ? Sachez qu’il existe différents dispositifs fiscaux qui permettent aux contribuables les plus imposés de bénéficier d’avantages conséquents.

Déduction ou réduction d’impôt du revenu imposable

Si vous disposez de revenus importants et que vous souhaitez investir dans un bien classé monument historique à restaurer, il existe des dispositifs fiscaux vous permettant de bénéficier d’une réduction ou d’une déduction d’impôt (déduction de vos revenus imposables). « Ce sont des produits de niches que nous conseillons aux contribuables imposés dans les tranches les plus élevées du barème et qui recherchent un dispositif permettant d’obtenir une réduction d’impôt, comme avec le dispositif Malraux, ou une déduction du revenu imposable, comme avec la loi Monuments historiques », explique Patrick David-Messillier, responsable du département Ingénierie Patrimoniale et Middle Office de la banque Privée Caisse d’Epargne CEPAC.
► Votre conseiller en gestion privée vous accompagnera dans les démarches à suivre pour effectuer un tel investissement, soit sur un bien en direct, soit en acquérant des parts de SCPI fiscales investies dans ce secteur¹.

Jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt avec la loi Malraux

Créé en 1962 par le ministre de la Culture du général de Gaulle, le dispositif Loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt sur les travaux de restauration. Le bien, destiné à la location, pourra être acquis en direct ou via une société civile immobilière (SCI).
► Le montant de cette réduction est de 22 % ou 30 % des dépenses, retenues dans la limite d’un plafond de 400 000 € sur 4 ans, soit une réduction maximale de 88 000 à 120 000 €, non soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an).
Le taux de 22 % s’applique aux immeubles faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou d’une opération de restauration déclarée d’utilité publique ; celui de 30 % aux immeubles situés dans un périmètre faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un quartier ancien dégradé.
A noter que la fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année peut être reportée pendant 3 ans. « Quand nos clients veulent acquérir un bien en Loi Malraux, nous les mettons en relation avec nos partenaires immobiliers ; nous pouvons aussi proposer des offres de SCPI qui répondent à leur demande », indique Patrick David-Messillier.
► Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit procéder à la rénovation complète de l’immeuble, sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France, et s’engager à le louer nu et comme résidence principale, pour une durée de 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. A noter qu’il ne peut pas louer son bien à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant.

Une déduction illimitée sur les monuments historiques

Plus que centenaire, la loi sur les monuments historiques, promulguée en 1913, offre un réel intérêt aux contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème fiscal ou à l’IFI. Elle s’applique aux immeubles classés monument historique ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques et sur lesquels d’importants travaux de restauration doivent être effectués. Ils peuvent être acquis en direct ou via une SCI familiale, et sans aucune contrainte de location.
► Avec ce dispositif, les investisseurs peuvent déduire de leur revenu imposable l’intégralité des dépenses de travaux et d’entretien, ainsi que la totalité des intérêts d’emprunt et des frais d’acquisition, sans que cet avantage soit soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 45 %, c’est donc près de la moitié des dépenses qu’il pourra déduire.
En outre, le bien pourra être transmis en franchise d’impôt dans le cadre d’une donation ou d’une succession, sous réserve de le conserver pendant au moins 15 ans à compter de la date d’acquisition.
► Pour bénéficier de cet avantage, l’immeuble classé ou inscrit devra recevoir un agrément du ministère de la Culture pour « rénovation de patrimoine à caractère historique ». Les travaux, effectués sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France, seront gérés par une Association foncière urbaine libre (Aful) regroupant les différents propriétaires. L’immeuble devra aussi être ouvert au public au moins 50 jours par an (dont 25 jours fériés entre avril et septembre), ou 40 jours entre juillet et septembre. A défaut, la déduction fiscale sera plafonnée à 200 000 € par an. Enfin, il ne pourra pas être transformé, démoli, légué ou vendu sans l’autorisation du ministère de tutelle.

Rédaction achevée au 11/07/2019, mise à jour au 08/09/2023 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

(1) Revenus non garantis présentant un risque de perte en capital.