SCI : l’outil patrimonial à la mode

La Société civile immobilière (SCI) est une forme sociale permettant la détention de certains biens : immobiliers, titres, contrats de capitalisation… C’est un mode d’organisation patrimonial souvent mis en avant comme LA solution universelle. Son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients qui peuvent réduire à néant son utilité.

Pourquoi avoir recours à la société civile immobilière ?

Pour une meilleure transmission ?
Si vous avez plusieurs enfants et un seul bien à transmettre, loger ce bien au sein d’une société civile permet :

• D’éviter que ce bien ne soit détenu par vos enfants en indivision. Cette forme de détention d’un bien peut compliquer sa gestion, notamment lorsque des décisions importantes (et surtout coûteuses) doivent être prises. En cas de mésentente entre vos enfants sur la gestion de ce bien, ils pourront être obligés de le vendre.
• De transmettre de votre vivant à vos enfants dans le cadre d’une donation-partage. Ce mécanisme permet de donner et répartir définitivement entre vos enfants tout ou partie de vos biens (donation non reportable à l’ouverture de la succession). Ainsi à l’inverse d’une donation de parts indivises, la valeur des biens donnés sera figée au jour de la donation et vos enfants seront traités sur un pied d’égalité au moment de votre succession.

Par ailleurs, si la SCI a contracté un emprunt, la valeur de la société peut être très faible en fonction du montant de ses dettes. En cas de donation des parts sociales de la SCI à vos enfants, les droits de mutation seront ainsi calculés en tenant compte du montant des dettes.

Les SCI permettent également, à la différence du démembrement de propriété, de conserver la maîtrise des biens transmis, avec même la possibilité de les vendre sans l’accord préalable de vos enfants. Pour cela, il convient de prévoir dans les statuts de la société d’attribuer les pouvoirs les plus étendus au gérant… et de vous faire nommer gérant de la société !

Pour accéder à une fiscalité plus avantageuse ? Lorsque vous détenez des biens immobiliers en direct, vous êtes obligatoirement imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie correspondant aux revenus générés (ex : revenus fonciers pour des immeubles). En revanche, la société civile vous permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la société sera taxée sur son résultat (au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € et 25 % au-delà). Vous ne serez imposé à titre personnel que si la société distribue des dividendes (soumis au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % ou sur option au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %). Cette solution peut ainsi vous permettre de mieux maîtriser votre propre imposition.

Les limites de la société civile

Des biens à ne pas placer dans une société civile
Il ne faut pas oublier que dans certains cas la détention d’un bien immobilier via une SCI peut être désavantageuse. C’est notamment le cas lors d’une détention de la résidence principale par une SCI qui fait perdre l’avantage :

• de l’abattement de 30 % applicable sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI ;
• de l’abattement de 20 % sur la valeur vénale de l’immeuble dont peuvent bénéficier votre conjoint et vos enfants qui vivent avec vous, en cas de décès ;
• du droit pour le conjoint marié survivant de revendiquer son droit au logement lui permettant de résider gratuitement dans la résidence principale pendant 1 an, voire jusqu’à son décès.

Le seul avantage subsistant est qu’en cas de vente, la plus-value de cession de la résidence principale reste exonérée.

Les obligations administratives à remplir
La société civile soumise à l’impôt sur le revenu impose certaines obligations comptables et fiscales que vous n’avez pas lorsque vous détenez les biens en direct.
La société doit tenir au moins une assemblée générale par an. De plus, même si ce n’est pas toujours obligatoire, il est vivement conseillé de tenir une comptabilité.
Fiscalement, la société civile doit déposer chaque année une déclaration de résultats (n° 2072 si la société encaisse des revenus fonciers) et respecter les obligations liées à la distribution de produits financiers (imprimé fiscal unique et déclaration n° 2777).

Conclusion

La société civile patrimoniale cumule de manière générale de nombreux avantages sur les plans juridique et fiscal. Cependant, il convient d’être vigilant sur l’opportunité de constituer une telle société. Tout dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Par ailleurs, la détention de votre résidence principale via une SCI doit être appréciée au regard de votre situation patrimoniale et familiale avec l’aide de votre conseil fiscal habituel.

Communication à caractère promotionnel et sans valeur contractuelle. Rédaction achevée au 19/05/2021 par Fidroit, mise à jour le 15/10/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.