Votre question du mois #20 : Comment utiliser une SCI pour organiser la succession de ses biens immobiliers ?

Dans cet épisode, nous continuons à nous intéresser à la thématique de l’immobilier avec la question suivante : comment utiliser une SCI pour organiser la succession de vos biens immobiliers ? Nous en parlons avec Régis Laligant Ingénieur Patrimonial à la Direction Adjointe Gestion Privée de la Caisse d’Epargne Ile-de-France.

Peut-être qu’il nous faut commencer par la base : qu’est-ce qu’une SCI ?
Régis : Une SCI, ou Société civile immobilière, est une structure juridique qui a pour objet la gestion de biens immobiliers. Concrètement, au lieu d’être propriétaire du bien en direct, vous détenez des parts d’une société qui possède le bien. Résultat : on transforme la propriété d’un bien immobilier en détention de parts sociales.

Pourquoi est-ce qu’il faudrait envisager une SCI pour préparer sa succession ?
Régis : Il y a trois grands intérêts :
• D’abord, l’anticipation : la SCI permet d’organiser la transmission de manière progressive et maîtrisée.
• Ensuite, la maîtrise de la fiscalité : on peut réduire les droits à payer par des donations de parts et par le démembrement de propriété.
• Enfin, la gestion : la SCI vous permet de conserver le contrôle de la gestion du bien tout en y associant vos héritiers.

Beaucoup d’avantages effectivement mais comment ça fonctionne concrètement ? Comment fait-on ?
Régis : La première stratégie courante avec la SCI est la transmission progressive des parts. Plutôt que de donner le bien lui-même, vous donnez des parts de la SCI à vos enfants. Cela vous permet d’utiliser les abattements fiscaux : par exemple, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de mutation. En fractionnant la transmission dans le temps, vous réduisez la charge fiscale globale. Plus vous débutez cette opération tôt, moins les frais seront élevés.

Là on vient de voir une stratégie qui permet d’anticiper pour réduire les droits de donation. Vous évoquiez aussi le démembrement de propriété. En quoi cela consiste ?
Régis : Le démembrement de propriété est complémentaire à ce que j’évoquais tout à l’heure. Ici, vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants et vous conservez l’usufruit. Concrètement, cela vous permet d’utiliser le bien tout en continuant d’en percevoir les revenus tandis que vos enfants détiennent le droit de disposer de la propriété « nue ». A votre décès, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains de vos enfants, sans droits de succession. C’est un mécanisme intéressant pour transmettre tout en préservant vos revenus.

Et comment la SCI permet-elle de conserver le contrôle une fois que l’on a fait ces différentes donations ?
Régis : Vous abordez l’aspect le plus important : garder le contrôle. Dans une SCI, les statuts définissent les règles de gouvernance. Vous pouvez aménager celles-ci et prévoir que les parents restent gérants, que certaines décisions requièrent une majorité qualifiée, ou même que la révocation nécessite l’unanimité des associés. Ainsi, même si vous avez donné une part significative du capital, vous pouvez conserver la main sur la gestion courante de votre patrimoine.

Est-ce qu’il y a d’autres subtilités à connaître ?
Régis : Autre choix important  apporter le bien à la SCI ou le vendre à la SCI. Si vous apportez le bien, vous recevez des parts en échange ; si vous le vendez, la SCI achète, éventuellement via un emprunt, et vous obtenez des liquidités immédiates. Chaque option a des conséquences fiscales différentes (plus-value, droits d’enregistrement, etc.) et des impacts sur la valeur des parts : si la SCI a un crédit important alors la valeur des parts est plus faible ce qui facilite la transmission.

Alors ça devient assez technique, pour bien comprendre, est-ce que vous pourriez nous donner un exemple plus concret ?
Régis : Prenons l’exemple d’une SCI détenant un bien immobilier d’une valeur de 500 000&nbsp €. Le financement de cet immeuble est réalisé grâce à un prêt obtenu auprès de votre banque d’un montant de 400 000 €. Dans ce cadre, la valeur des parts de la SCI est donc de 100 000 € puisque le passif, c’est-à-dire le prêt de 400 000 € vient en déduction de la valeur du bien immobilier de 500 000 €. Le coût de la transmission du bien via la SCI est donc réduit puisque c’est la valeur nette des parts qui est transmise.

Et quels seraient vos conseils et surtout points de vigilance pour une personne qui voudrait créer une SCI ?
Régis : • Tout d’abord, rédiger des statuts clairs qui anticipent les cessions de parts, les règles d’agrément et le régime des successions.
• Ensuite, prévoir des clauses de préemption entre associés évite que des parts se retrouvent entre des mains non souhaitées.
• Faire attention à la fiscalité : les donations, le démembrement et la cession peuvent avoir des conséquences fiscales qui varient selon votre situation.
• Pensez bien aux frais annexes : frais de notaire, droits d’enregistrement et éventuellement la fiscalité sur les revenus locatifs selon le régime retenu.
• Enfin, gardez à l’esprit la liquidité : des parts de SCI ne sont pas toujours faciles à vendre rapidement.

Un mot pour conclure ?
Régis : La SCI est un outil flexible et efficace pour organiser la transmission immobilière de votre patrimoine. Avant toute démarche, n’hésitez pas à discuter avec votre conseiller patrimonial et votre notaire de la pertinence de cette solution.

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