17 novembre 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Acheter pour louer, ou comment obtenir des revenus supplémentaires pour sa future retraite, sans perdre la main sur son capital. Avec méthode, on peut y arriver. Défrichage avec Etienne Arets, spécialiste patrimonial à la Direction Développement Commercial de la Caisse d’Epargne Côte d’Azur.
Sur le papier, investir dans la pierre est une solution adaptée à la constitution d’un complément de retraite. « L’immobilier est une solution aux multiples facettes, rappelle Etienne Arets. De sa présentation la plus traditionnelle, sous forme d’un bien physique réel, maison ou appartement, à sa présence sous forme de valeur mobilière en OPCI dans un compte titre ou dans un contrat d’assurance vie (voir encadré), l’immobilier va satisfaire tous les besoins de cette nouvelle vie. » Le décor est posé. Un préalable sera d’être propriétaire de sa résidence principale, avant de quitter la vie active. Ainsi, votre budget de retraité ne sera plus amputé d’un prêt ou d’un loyer à payer chaque mois. Rembourser ses dettes immobilières avant la retraite, c’est sans doute le meilleur moyen de la préparer.
Le principe d’un investissement locatif est simple : on s’endette pour acheter un bien, dont la location vient rembourser en partie voire totalement les échéances du crédit. Et au terme, on dispose d’un patrimoine que l’on peut revendre avec une éventuelle plus-value ou que l’on destine à la location, ce qui complétera les revenus à la retraite. Attention, on ne s’improvise pas investisseur immobilier au hasard d’une prospection commerciale. On le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions.
Aujourd’hui, les taux d’emprunt malgré la hausse récente restent abordables, ce qui permet de réduire les mensualités pour un même prix d’achat, ou d’acheter plus cher à remboursement égal. Côté technique, « vous remboursez l’emprunt avec les loyers imposés aux revenus fonciers allégés des intérêts de l’emprunt durant la vie active », souligne Etienne Arets. En se lançant avant 45-50 ans, on peut ainsi emprunter sur 15 ans ou plus et, in fine, améliorer sa retraite avec les loyers. Autre piste : acheter un bien en nue-propriété. « On profite alors d’une décote sur le bien acquis plus ou moins importante selon la durée du démembrement, sachant que ce bien ne délivre pas de loyer, n’emportant donc aucune fiscalité et aucun souci de gestion. » Une piste à creuser…
… tout comme celle de la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP), pour des revenus moins imposés. Il faut dans ce cas louer directement un bien que vous aurez eu soin de meubler en respectant les contraintes règlementaires. Cela peut aussi bien se faire directement sur un bien classique que via un bail commercial avec un gestionnaire dans une résidence senior ou une résidence étudiante.
Autre stratégie : se tourner vers des dispositifs profitant d’avantages fiscaux. Comme le dispositif Pinel, consistant à louer nu le bien acquis, qui doit être un bâtiment d’habitation collectif neuf ou en l’état futur d’achèvement, pendant 6 ou 9 ans, prorogeable une ou deux fois de 3 ans, sans dépasser des plafonds de loyers et les ressources des locataires étant limitées. En contrepartie, vous obtiendrez une réduction d’impôt.
Alors que celle-ci allait, en 2022, selon la durée d’engagement prise de 12 % à 21 % du prix d’investissement (avec des plafonds), en 2023 la réduction d’impôt est comprise entre 10,5 % et 17,5 %. Et elle diminuera pour atteindre un taux de 9 % à 14 % en 2024. Cependant, il est possible de continuer de profiter des taux de 2022 grâce au Pinel+. Ce dispositif a toutefois des critères environnementaux et de confort plus stricts que le Pinel. Il y a aussi le dispositif d’investissement immobilier Malraux, visant à réhabiliter des biens anciens de caractère.
La pierre papier, une alternative ou un complément très accessible
Le choix du bien, sa gestion, l’entretien, les travaux, sont souvent dissuasifs pour investir en direct dans la pierre. La solution ? La pierre papier. On en distingue principalement deux formes. Première piste, l’achat de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). « Vous n’avez aucun souci de gestion puisque le gestionnaire s’occupe de tout, explique Étienne Arets. C’est une division du risque locatif sans comparaison avec le direct, puisque chaque SCPI détient de multiples biens. La SCPI offre la diversification sectorielle, géographique, permettant d’investir dans des biens difficilement accessibles en direct. Il est en outre facile d’investir dans plusieurs SCPI et de multiplier le nombre de gestionnaires, le tout avec des tickets d’entrée peu élevés. » Autre piste : investir dans un Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) et plus particulièrement dans une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), composé à 60 % minimum en immobilier, sinon en titres financiers (35 %) et en liquidités (5 %). Outre des dividendes annuels, l’investisseur peut espérer une plus-value sur le long terme. Ces deux solutions sont accessibles en direct ou via une assurance vie, en profitant alors du cadre fiscal de ce placement.
Avertissement : Investir dans l’immobilier via la pierre papier présente des risques de perte en capital. Parlez-en à votre conseiller.
Communication à caractère publicitaire.
Rédaction achevée au 24/03/2023, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
