12 novembre 2025
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Acheter pour louer, ou comment obtenir des revenus supplémentaires pour sa future retraite, sans perdre la main sur son capital. Avec méthode, on peut y arriver. Défrichage avec Yann Lahaye, Spécialiste patrimonial à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur.
Sur le papier, investir dans la pierre est une solution adaptée à la constitution d’un complément de retraite. « L’immobilier est une solution aux multiples facettes, rappelle Yann Lahaye. De sa présentation la plus traditionnelle, sous forme d’un bien physique réel, maison ou appartement, à sa présence sous forme de valeur mobilière en OPCI dans un compte titre ou dans un contrat d’assurance vie (voir encadré), l’immobilier va satisfaire tous les besoins de cette nouvelle vie. » Le décor est posé. Un préalable sera d’être propriétaire de sa résidence principale, avant de quitter la vie active. Ainsi, votre budget de retraité ne sera plus amputé d’un prêt ou d’un loyer à payer chaque mois. Rembourser ses dettes immobilières avant la retraite, c’est sans doute le meilleur moyen de la préparer.
Le principe d’un investissement locatif est simple : on s’endette pour acheter un bien, dont la location vient rembourser en partie, voire totalement les échéances du crédit. Et au terme, on dispose d’un patrimoine que l’on peut revendre avec une éventuelle plus-value ou que l’on destine à la location, ce qui complétera les revenus à la retraite. Attention, on ne s’improvise pas investisseur immobilier au hasard d’une prospection commerciale. On le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions.
Aujourd’hui, les taux d’emprunt malgré la hausse récente restent abordables, ce qui permet de réduire les mensualités pour un même prix d’achat, ou d’acheter plus cher à remboursement égal. Côté technique, « vous remboursez l’emprunt avec les loyers ». Les intérêts sont déduits des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, souligne Yann Lahaye. En se lançant avant 45-50 ans, on peut ainsi emprunter sur 15 ans ou plus et, in fine, améliorer sa retraite avec les loyers. Autre piste : acheter un bien en nue-propriété.« On profite alors d’une décote sur le bien acquis plus ou moins importante selon la durée du démembrement, sachant que ce bien ne délivre pas de loyer, n’emportant donc aucune fiscalité et aucun souci de gestion. » Une piste à creuser…
… tout comme celle de la Location meublée non professionnelle (LMNP), pour des revenus moins imposés. Il faut dans ce cas louer directement un bien que vous aurez eu soin de meubler en respectant les contraintes règlementaires. Cela peut aussi bien se faire directement sur un bien classique que via un bail commercial avec un gestionnaire dans une résidence senior ou une résidence étudiante.
Autre stratégie : se tourner vers des dispositifs profitant d’avantages fiscaux. Avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs doivent adapter leurs stratégies en 2025. Heureusement, il existe des alternatives, qu’il s’agisse de rénovation (loi Denormandie, déficit foncier) ou de préservation du patrimoine (loi Malraux).
Avertissement : Investir dans l’immobilier via la pierre papier présente des risques de perte en capital. Parlez-en à votre conseiller.
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle
Rédaction achevée au 24/03/2023, mise à jour le 15/10/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
