Réductions d’impôt : les atouts du loueur en meublé non professionnel

Soumaya Sfaxi, Responsable de Marché Immobilier au sein de la Direction Gestion Privée de la Caisse d'Epargne Île-de-France, explique l’intérêt du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

En quoi consiste le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

La location meublée consiste à louer à des particuliers un ou plusieurs appartements meublés directement habitables. Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter. Si les trois conditions cumulatives suivantes ne sont pas remplies, le loueur sera considéré comme non professionnel: être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), avoir des recettes annuelles de location dépassant 23 000 euros, et supérieures aux revenus nets du foyer fiscal.

Quels sont les avantages fiscaux dont les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier ?

L’intérêt majeur de la location meublée est le mode d’imposition des revenus tirés de la location.
Les loyers perçus sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le micro-BIC ou le régime réel. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, mais à condition que les revenus tirés de la location ne dépassent pas 32 900 euros par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique. Il permet de déduire des recettes l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, etc…) et d’amortir l’immeuble et le mobilier. Grâce à l’amortissement du bien, les recettes imposables sont réduites, ce qui génère des revenus peu ou pas fiscalisés. Au côté de ce régime LMNP dit « classique », il existe une autre variante : le LMNP dit Censi-Bouvard.

Comment fonctionne ce second dispositif ?

Le Censi-Bouvard concerne, lui, l’acquisition d’un logement dans une résidence de services tels que les résidences d’étudiants, de tourisme, les EHPAD. Si un contribuable investit d’ici le 31 décembre 2016, il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % accordée au titre de l’année de livraison. Cette réduction est étalée sur 9 ans et est calculée sur le prix de revient du bien hors taxe retenu dans une limite de 300 000 €. Un engagement minimum de location de 9 ans est à respecter sous peine de reprise de l’avantage fiscal. Autre avantage, le client pourra récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition. Enfin, notez que l’investisseur n’aura aucune contrainte de gestion puisque le logement est géré par l’exploitant de la résidence avec lequel un bail commercial a été signé.

Quel est le dispositif le plus intéressant ?

Chaque dispositif présente ses avantages. Il dépendra du profil de l’investisseur et de ses projets (tranche marginale d’imposition, durée de conservation du bien, charges déductibles…). La location meublée, souvent motivée par un objectif de création de revenus complémentaires défiscalisés et/ou de préparation à la retraite, nécessite de se poser les bonnes questions au moment du choix fiscal.
Le Censi-Bouvard génère une économie d’impôt immédiate sur la fiscalité du client. Le recours à l’amortissement permet, lui, une défiscalisation dans le temps. Il faudra donc mettre en balance le montant de la réduction d’impôt auquel l’investissement envisagé ouvre droit et la limitation (( Le dispositif de l’amortissement et celui de la réduction d’impôt sont cumulables : l’amortissement étant possible pour la fraction du prix de revient supérieure à 300k€ (la fraction inférieure ayant ouvert droit à la réduction d’impôt). BOI-BIC-CHAMP-40-20-20160706 BIC § 300. )) du recours à l’amortissement. Enfin, élément non négligeable, la réduction d’impôt est prise en compte dans le dispositif du plafonnement global des niches fiscales.

Rédaction achevée au 27/10/2016, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.