A noter
en cas de revente, les amortissements déduits sont réintégrés pour le calcul de la plus-value à la revente du bien.
Régime micro-BIC ou réel, que choisir pour vos locations meublées ?
La location meublée attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Jugée plus rentable et plus souple que la location nue, elle bénéficie d’un cadre fiscal spécifique : les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont proposés : le micro-BIC, simple et automatique sous certains seuils de recettes, et le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux fiscalement. Alors, comment faire le bon choix en 2025 ?
LMNP ou LMP : quel est votre statut ?
Un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés relève le plus souvent du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel).
- Pour être éligible au LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux du foyer fiscal.
- Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur en meublé professionnel), avec un régime d’imposition et des obligations sociales spécifiques.
La majorité des investisseurs locatifs ont un statut LMNP dans le cadre de leur activité.
2025 : les nouveaux seuils du micro-BIC
Depuis la loi de Finances et les ajustements appliqués dès janvier 2025, la règlementation du micro-BIC a changé, notamment pour les meublés de tourisme.
| Type de location meublée | Seuil micro-BIC en 2025 | Abattement forfaitaire appliqué |
|---|---|---|
| Location meublée classique (LMNP longue durée) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes | 77 700 € (au lieu de 188 700 €) | 50 % (au lieu de 71 %) |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb, courte durée) | 15 000 € | 30 % |
Dans le détail :
- Jusqu’à fin 2024, les meublés classés / chambres d’hôtes pouvaient bénéficier d’un seuil micro-BIC de 188 700 €et d’un abattement de 71 %. Mais à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, ce régime favorable est réduit : le seuil micro-BIC est ramené à 77 700 €, et l’abattement tombe à 50 %.
- Pour les meublés de tourisme non classés, le changement est plus important : le seuil passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement forfaitaire, de 50 % à 30 %.
La simplicité du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC présente un atout majeur : sa simplicité.
Cependant, les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, assurances, frais de gestion, etc.) ne peuvent pas être déduites. Dans les cas où elles dépassent l’abattement, le micro-BIC devient moins intéressant.
Le match micro-BIC / régime réel
Autre possibilité pour le bailleur, opter pour une déclaration au régime réel. « Il permet de déduire toutes les dépenses engagées pour l’acquisition ou l’exploitation du bien immobilier. Il s’agit bien sûr des frais de notaire, des intérêts d’emprunt, des travaux d’entretien, des assurances, mais surtout, de l’amortissement comptable du bien. C’est l’élément clé qui rend très attractive la déclaration au réel. Attention, c’est un régime plus complexe. Nous conseillons vraiment le recours à un comptable ou de privilégier une solution “clé en main” via nos partenaires BPCE Solutions Immobilières et Isélection. »
Alors, quel régime choisir ? Le choix dépend de votre situation :
1. Montant des recettes locatives
- < 77 700 € (ou 15 000 € en meublé non classé) → micro-BIC par défaut et option possible pour le réel.
- > 77 700 € → régime réel obligatoire.
2. Niveau des charges et des amortissements
Si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire, le réel est presque toujours plus intéressant.
Dans les deux cas (micro ou réel), le bénéfice net obtenu sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,20 % en 2025).
3. Objectifs d’investissement
- Pour un bien financé à crédit avec intérêts d’emprunt élevés → régime réel conseillé.
- Pour un bien déjà amorti, peu de charges → micro-BIC souvent plus avantageux.
4. Tolérance à la complexité administrative
- micro-BIC = simple déclaration ;
- réel = suivi comptable obligatoire (dépôt d’une déclaration de résultat et tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).
Seules des simulations personnalisées permettront de faire le meilleur choix sur un plan fiscal. Les professionnels considèrent en général le régime réel comme le plus intéressant, le revenu imposable étant toutes charges déduites plus faible. Vous l’avez compris, l’un des points clés du match est l’amortissement du bien (voir la simulation ci-dessous). Il permet dans le régime réel de réduire ou annuler la fiscalité d’une location meublée, puisque cela revient à déduire des recettes la valeur de son bien immobilier. Une fois l’amortissement terminé, le régime du micro-BIC reprend en général l’avantage.
Un cas pratique
M. X achète des appartements destinés à la location meublée classique (LMNP Longue Durée) pour un montant global de 1 000 000 €. Il en attend 40 000 € de loyers par an.
- au micro-BIC (classique) : abattement de 50 %, revenu imposable = 20 000 € ;
- au régime réel : entre les amortissements et charges (estimés à 30 000 € par an), revenu imposable = 10 000 € ou parfois 0 €.
Dans cet exemple, le bailleur a intérêt à opter pour le régime réel tant que les amortissements et les charges d’amortissement sont significatifs. Si ce n’est pas le cas, il aura en revanche intérêt à opter pour le régime micro-BIC.
Les modalités pratiques
- Le régime micro-BIC s’applique de manière automatique tant que les loyers bruts perçus restent sous les seuils précités.
- Passer au régime réel quand on est sous ces seuils relève donc d’un choix volontaire. Autre élément important, l’option pour le régime réel doit être déclarée avant la date limite de déclaration (mai-juin généralement). L’option est valable un an (irrévocable) et elle est reconduite tacitement pour cette même durée.
Location meublée de tourisme : réglementation renforcée
La location meublée de tourisme, dont le développement est fort sur les sites de location saisonnière (Airbnb, HomeAway, Abritel, etc.), connaît en parallèle une évolution rapide de sa réglementation. Meublé de tourisme ? D’après l’article D.324-1 du Code du Tourisme, il s’agit « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Depuis le 1er mai 2017, un arrêté permet aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne d’obliger les loueurs de meublés utilisant des sites de location (comme Airbnb) de se déclarer en mairie et à mentionner leur numéro d’enregistrement dans leurs annonces pour toute location de courte durée. Nice, Paris et Bordeaux ont voté cette obligation courant 2017. Objectifs : faire le tri entre professionnels et particuliers et bloquer les réservations au-delà de la durée légale maximale de 120 jours. Cette durée est abaissée à 90 jours depuis le 1er janvier 2025. C’est désormais le cas à Paris.
De plus, à compter d’une date ultérieurement fixée par décret (et au plus tard le 20 mai 2026), cette restriction concernera tous les contribuables mettant en location leur résidence principale, quelle que soit la commune dans laquelle elle se situe.
Enfin, les règles pour interdire la location de logements meublés touristiques dans une copropriété se durcissent avec la loi du 19 novembre 2024 :
- pour les copropriétés comportant une clause « d’habitation bourgeoise » dans leur règlement (existant avant la loi) : la majorité aux deux tiers des copropriétaires peut interdire la mise en location d’un logement en Airbnb (au lieu de l’unanimité avant la loi) ;
- les règlements de copropriété adoptés à partir du 21 novembre 2024 devront inclure une disposition précisant si la location de logements en meublés de tourisme est autorisée.
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
Rédaction achevée au 14/12/2017 et mise à jour le 24/09/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
Sources Tableau : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
