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La pierre, passeport pour la retraite

Acheter pour louer, ou comment obtenir des revenus supplémentaires pour sa future retraite, sans perdre la main sur son capital. Avec méthode, on peut y arriver. Défrichage avec Etienne Arets, spécialiste patrimonial à la Direction financière de la Caisse d’Epargne Côte d’Azur.

Investir dans la pierre

Sur le papier, investir dans la pierre est une solution adaptée à la constitution d’un complément de retraite. « L’immobilier est une solution aux multiples facettes, introduit Etienne Arets. De sa présentation la plus traditionnelle, sous forme d’un bien physique réel, maison ou appartement, à sa présence sous forme de valeur mobilière en OPCI dans un compte titre ou dans un contrat d’assurance vie (voir encadré), l’immobilier va satisfaire tous les besoins de cette nouvelle vie. » Le décor est posé. Un préalable sera d’être propriétaire de sa résidence principale, avant de quitter la vie active. Et pour cause, votre budget de retraité ne sera plus amputé d’un prêt ou loyer à payer chaque mois. Rembourser ses dettes immobilières avant la retraite, c’est sans doute le meilleur moyen de la préparer.

Le b.a.-ba de l’investisseur immobilier

Le principe d’un investissement locatif est simple : on s’endette pour acheter un bien, dont la location vient rembourser en partie voire totalement les échéances du crédit. Et au terme, on dispose d’un patrimoine que l’on peut revendre avec une éventuelle plus-value ou que l’on destine à la location, ce qui complétera les revenus à la retraite. Attention, on ne s’improvise pas investisseur immobilier au hasard d’une prospection commerciale. On le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions.

Profiter des taux bas et d’un achat en nue-propriété

Aujourd’hui, les taux d’emprunt sont bas, ce qui permet de réduire les mensualités pour un même prix d’achat, ou d’acheter plus cher à remboursement égal. Côté technique, « vous remboursez l’emprunt avec les loyers imposés aux revenus fonciers allégés des intérêts de l’emprunt durant la vie active », souligne Etienne Arets. En se lançant avant 45-50 ans, on peut ainsi emprunter sur 15 ans ou plus et, in fine, améliorer sa retraite avec les loyers. Autre piste : acheter un bien en nue-propriété. « On profite alors d’une décote sur le bien acquis plus ou moins importante selon la durée du démembrement, sachant que ce bien ne délivre pas de loyer, n’emportant donc aucune fiscalité et aucun souci de gestion. » Une piste à creuser…

La question fiscale omniprésente

… tout comme celle de la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP), pour des revenus moins fiscalisés. Il faut dans ce cas louer directement un bien que vous aurez eu soin de meubler en respectant les contraintes règlementaires. Autre stratégie : se tourner vers des dispositifs profitant d’avantages fiscaux. Comme l’investissement Pinel, consistant à louer le bien acquis, qui doit être un bâtiment d’habitation collectif neuf ou en l’état futur d’achèvement, pendant 6 ou 9 ans, prorogeable une ou deux fois de 3 ans, sans dépasser des plafonds de loyers et les ressources des locataires étant limitées. En contrepartie, la réduction d’impôt va de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement prise, du prix d’investissement (avec des plafonds). Il est à noter que les taux de réductions d’impôts subiront une baisse progressive pour les investissements réalisés en 2023 et 2024. Citons encore l’immobilier Malraux, visant à réhabiliter des biens anciens de caractère.

La pierre papier, une alternative ou un complément très accessible
Le choix du bien, sa gestion, l’entretien, les travaux, sont souvent dissuasifs pour investir en direct dans la pierre. La solution ? La pierre papier. On en distingue principalement deux formes. Première piste, l’achat de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). « Vous n’avez aucun souci de gestion puisque le gestionnaire s’occupe de tout, explique Étienne Arets. C’est une division du risque locatif sans comparaison avec le direct, puisque chaque SCPI détient de multiples biens. Il est en outre facile d’investir dans plusieurs SCPI et multiplier le nombre de gestionnaires, le tout avec des tickets d’entrée peu élevés. » Autre piste, investir dans un Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) et plus particulièrement dans une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), composé à 60 % minimum en immobilier, sinon en titres financiers (35 %) et en liquidités (5 %). Outre des dividendes annuels, l’investisseur peut espérer une plus-value sur le long terme. Ces deux solutions sont accessibles en direct ou via une assurance vie, en profitant alors du cadre fiscal de ce placement.

Avertissement : Investir dans l’immobilier via la pierre papier présente des risques de perte en capital. Parlez-en à votre conseiller.

Communication à caractère publicitaire.
Rédaction achevée au 26/01/21, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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