Immobilier professionnel : quel régime adopter ?

Lors de la création de votre entreprise, se pose la question du mode de détention de l’immobilier professionnel. Faut-il le détenir à titre privé ou via la société d’exploitation ? Voici les différentes solutions envisageables.

L’immeuble appartient à la société d’exploitation
Cette solution simple permet d’amortir le coût de l’immeuble, et de déduire les intérêts d’emprunt et les frais d’acquisition. Fiscalement très avantageuse pendant la durée de l’exploitation, elle le sera moins lors de la cession de l’immeuble, en raison de l’application du régime des plus-values professionnelles. En outre, bien qu’il ne génère ni chiffre d’affaires ni bénéfice, l’immobilier d’entreprise majore la valeur du fonds d’exploitation, ce qui peut compliquer la recherche d’un repreneur.

Le dirigeant détient l’immeuble d’exploitation dans son patrimoine personnel
Dans ce schéma, l’immeuble est loué nu par le dirigeant à l’entreprise, qui peut déduire les loyers de ses recettes. De son côté, le chef d’entreprise peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers, minorant ainsi la fiscalité des loyers perçus, et bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la cession ultérieure de l’immeuble.

La détention de l’immeuble via une SCI dont les parts sont démembrées : une gestion du patrimoine efficiente
Cette solution répond tant aux besoins de l’entreprise que de son dirigeant lui permettant d’obtenir un complément de revenus à sa retraite et de céder plus aisément l’entreprise.
Elle consiste à faire acquérir l’immeuble par une Société civile immobilière (SCI) : le chef d’entreprise conserve la nue-propriété des parts de la SCI, et cède l’usufruit d’une durée à déterminer en fonction de son âge par exemple, à la société d’exploitation.
Pendant la durée du démembrement, la société d’exploitation occupe l’immeuble et verse des loyers à la SCI qu’elle récupère par la suite, en sa qualité d’usufruitière. Pour Ingrid Montagne, ingénieure patrimoniale à la Caisse d’Epargne Île-de-France, « grâce à ce montage, en application de l’article 238 bis K du CGI, le résultat de la SCI est déterminé selon les règles applicables pour le calcul de l’impôt sur les sociétés. Ainsi, les amortissements, les intérêts d’emprunt et les frais d’acquisition constituent des charges déductibles ».
Quant au chef d’entreprise, il n’est pas fiscalisé pendant le démembrement puisqu’il ne touche aucun loyer. Au terme de la période couverte par l’usufruit, il devient plein propriétaire des parts de la SCI sans droits d’enregistrement à payer. Il peut continuer à louer pour générer des revenus complémentaires et sera imposé sur les loyers en revenus fonciers. S’il revend les parts ou les immeubles, il relèvera du régime des plus-values des particuliers.
Une solution qui mérite d’être étudiée avec un conseiller spécialisé.

Rédaction achevée au 25/04/2018, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.