Optimiser la détention de locaux professionnels : 4 choses à savoir sur le démembrement

Le démembrement temporaire de l’immobilier d’entreprise entre un dirigeant et sa société d’exploitation est une solution particulièrement intéressante d’un point de vue patrimonial. Les quatre principales caractéristiques à connaître pour mieux comprendre.

1. Le principe de l’opération

Le plus souvent, les dirigeants d’entreprises achètent les locaux de leur entreprise via une SCI (société civile immobilière) avec un emprunt qui court jusqu’à leur retraite et les louent à leur société d’exploitation. Ils sont souvent lourdement imposés sur les loyers perçus qui, eux, représentent une charge importante pour l’entreprise. Et si l’entreprise achète les locaux et les amortit, leur revente peut entraîner à terme une plus-value imposable élevée en raison de l’amortissement.

Une autre solution existe, qui permet d’optimiser la détention des locaux professionnels : le démembrement de propriété temporaire entre le dirigeant et sa société d’exploitation. Elle permet au premier de détenir la nue-propriété des lieux, tandis que la seconde en possède l’usufruit (pour une durée maximale de 30 ans). Si le dirigeant est déjà propriétaire des biens, il faut alors procéder à une cession d’usufruit.

2. Les avantages pour le dirigeant

• En réalisant l’achat de la seule nue-propriété, le dirigeant limite son investissement alors qu’il se trouvera au terme du démembrement à la tête d’un bien fortement valorisé du fait de son apport initial réduit ;
• s’il a cédé l’usufruit à l’entreprise, la trésorerie dégagée par la vente lui permet de réaliser d’autres placements ou de consolider la trésorerie de son entreprise ;
• le remembrement en fin de période est automatique et sans coûts fiscaux ;
• si la sortie du démembrement correspond à sa retraite, louer les locaux permettra à l’entrepreneur de disposer de revenus complémentaires ;
• en cas de vente au remembrement, la plus-value imposée est calculée sur la base de la valeur du bien en pleine propriété et la durée de détention court à compter de la date d’achat ;
• le propriétaire économise les impôts fonciers qu’il paierait s’il louait les locaux en tant que plein propriétaire à son entreprise ;
• le bien détenu en nue-propriété n’est pas taxé à l’ISF.

3. Les avantages pour l’entreprise

• L’entreprise dispose de locaux qu’elle utilise à sa guise ;
• l’opération accroît sa capacité d’autofinancement et son résultat d’exploitation, car les mensualités de remboursement de l’achat de l’usufruit sont inférieures aux loyers qu’elle paierait sans le démembrement ;
• sur le plan fiscal, l’usufruit, inscrit à l’actif du bilan, est amorti et la société peut déduire les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Elle peut aussi récupérer la TVA, le cas échéant. Le remembrement n’a en outre aucune incidence fiscale.

4. Quelques précautions à respecter

• L’opération n’est envisageable que si le propriétaire des locaux et la société d’exploitation usufruitière en partagent réellement l’intérêt économique ;
• pour éviter tout grief (d’acte anormal de gestion, notamment), le coût de l’usufruit ne doit pas être supérieur au paiement d’un loyer ;
• les valeurs économiques de la nue-propriété et de l’usufruit doivent être évaluées avec soin. Il ne faut pas hésiter à consulter un expert-comptable ou un notaire.

 
Rédaction achevée au 09/09/2013, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.