17 novembre 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour développer votre patrimoine, défiscaliser, obtenir des revenus complémentaires mais également préparer votre transmission : vous pensez donc associer vos enfants à ce projet. C’est vraisemblablement une bonne idée, encore faut-il bien organiser l’acquisition, la gestion et la transmission pour éviter les éventuels pièges d’une propriété partagée.
Pour investir à plusieurs, vous pouvez acheter « en direct », vous serez alors soumis aux règles de l’indivision, ou au travers d’une société civile. Ce dernier mode de détention est souvent plébiscité car il revêt de nombreux avantages par rapport à l’indivision.
Pour la facilité de gestion
L’indivision peut être contraignante car les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité et les situations de blocage peuvent aboutir à la vente forcée de l’immeuble puisqu’un indivisaire peut demander à tout moment le partage.
A l’inverse, la société civile est « dirigée » par un gérant qui concentre entre ses mains plus ou moins de pouvoirs, définis par les statuts de la société. Le gérant peut avoir tous les pouvoirs, y compris celui de vendre les biens de la société. En vous désignant gérant, votre liberté de gestion peut donc être très large.
De plus, les statuts de la société civile peuvent prévoir une clause d’agrément permettant aux associés en place d’accepter ou non l’arrivée d’un nouvel associé en cas de vente ou donation de parts sociales.
Pour mieux transmettre
Si vous avez plusieurs enfants, la société civile permet de transmettre avec les avantages d’une donation-partage et à moindre coût, notamment si la société a emprunté pour financer l’acquisition et que vous ne donnez que la nue-propriété des parts sociales. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le sujet.
Pour bénéficier de l’impôt sur les sociétés
Que vous déteniez l’immeuble en indivision ou au travers d’une société civile, vous serez taxé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour des immeubles loués nus. En revanche, l’utilisation de la société civile vous permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés, ce qui vous permet de capitaliser les loyers en franchise fiscale personnelle et de maîtriser l’importance de votre propre imposition si vous avez besoin de revenus.
Vigilance : si l’un des associés est un enfant mineur !
« Un mineur peut être associé d’une société civile, toutefois des dispositions sont à prévoir. Il sera nécessaire d’aménager les statuts de la société avec une clause de minorité, qui n’exposera pas le patrimoine du mineur au-delà de son apport à la société. Une fois la société créée, intégrant l’associé mineur, les opérations ne nécessiteront pas l’éventuel accord d’un juge des tutelles », précise Yves Le Morvan, Ingénieur patrimonial Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire.
• En location nue : vous investissez alors en indivision ou à travers une société civile assujettie à l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous diminuez votre impôt en déduisant le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Vous pouvez également investir en bénéficiant d’un dispositif fiscal, tel que la loi Pinel. Vos enfants détachés fiscalement bénéficient non seulement de leur quote-part de revenu ou de déficit foncier, mais aussi de leur prorata d’avantage fiscal.
Pour transmettre de votre vivant, envisagez la donation du bien ou des parts. Toutefois, la donation de la seule nue-propriété du bien ou des parts peut être incompatible avec le dispositif fiscal choisi, par exemple le Pinel.
• En location meublée : Lorsque vous louez votre bien meublé, vous limitez la fiscalité sur vos revenus immobiliers. Que vous investissiez en indivision ou à travers une SARL de famille, vos loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet de déduire des « amortissements » qui viennent limiter les revenus imposés. Si vous choisissez d’investir à travers une SCI, celle-ci sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les donations sont également possibles en location meublée. Si vous envisagez de donner la seule nue-propriété, les règles comptables rendront préférables un investissement en société.
Quel régime pour la location saisonnière de sa résidence secondaire ?
« Si vous louez votre résidence secondaire une partie de l’année, vous rentrez dans le cadre de la location meublée. Si vous investissez en SARL de famille, celle-ci est obligatoirement à l’impôt sur les sociétés. Vous devez aussi payer un loyer pour vos périodes d’occupation de la résidence secondaire… Le schéma généralement privilégié est une acquisition de la résidence secondaire en indivision. Ne pas amortir le bien vous permet alors de l’utiliser librement, sans payer de loyer, tout en déduisant, au régime “micro”, un abattement de 50 % à 71 % sur vos recettes », ajoute Yves Le Morvan.
Rédaction achevée au 08/07/2021, mise à jour au 03/02/2023 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
