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Comment (bien) réaliser un investissement locatif avec ses enfants ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour développer votre patrimoine, défiscaliser, obtenir des revenus complémentaires mais également préparer votre transmission : vous pensez donc associer vos enfants à ce projet. C’est vraisemblablement une bonne idée, encore faut-il bien organiser l’acquisition, la gestion et la transmission pour éviter les éventuels pièges d’une propriété partagée.

Plutôt un investissement au travers d’une société civile

Pour investir à plusieurs, vous pouvez acheter « en direct », vous serez alors soumis aux règles de l’indivision, ou au travers d’une société civile. Ce dernier mode de détention est souvent plébiscité car il revêt de nombreux avantages par rapport à l’indivision.
Pour la facilité de gestion
L’indivision peut être contraignante car les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité et les situations de blocage peuvent aboutir à la vente forcée de l’immeuble puisqu’un indivisaire peut demander à tout moment le partage.
À l’inverse, la société civile est « dirigée » par un gérant qui concentre entre ses mains plus ou moins de pouvoirs, définis par les statuts de la société. Le gérant peut avoir tous les pouvoirs, y compris celui de vendre les biens de la société. En vous désignant gérant, votre liberté de gestion peut donc être très large.
De plus, les statuts de la société civile peuvent prévoir une clause d’agrément permettant aux associés en place d’accepter ou non l’arrivée d’un nouvel associé en cas de vente ou donation de parts sociales.
Pour mieux transmettre
Si vous avez plusieurs enfants, la société civile permet de transmettre avec les avantages d’une donation-partage et à moindre coût, notamment si la société a emprunté pour financer l’acquisition et que vous ne donnez que la nue-propriété des parts sociales. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le sujet.
Pour bénéficier de l’impôt sur les sociétés
Que vous déteniez l’immeuble en indivision ou au travers d’une société civile, vous serez taxé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour des immeubles loués nus. En revanche, l’utilisation de la société civile vous permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés, ce qui vous permet de capitaliser les loyers en franchise fiscale personnelle et de maîtriser l’importance de votre propre imposition si vous avez besoin de revenus. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le sujet.

Vigilance : si l’un des associés est un enfant mineur !
Un mineur peut être associé d’une société civile et cette situation n’empêchera pas la société d’emprunter pour financer l’acquisition de l’immeuble. En revanche, même si l’opération s’effectue sans l’autorisation du juge, des précautions doivent être prises pour sécuriser la situation de l’enfant : vérifier l’économie globale du projet, prévoir conventionnellement que le prêt sera remboursé seulement par les parents et que ces derniers souscrivent une assurance-décès au profit de l’enfant mineur.

Quel type de bien locatif privilégier pour défiscaliser en famille ?

Que vous investissiez en indivision ou en société civile, si vos enfants ont leur propre foyer fiscal, ils bénéficieront des revenus et des éventuels avantages fiscaux au prorata de leurs parts indivises ou dans la société.
Vous pouvez acheter un immeuble et le louer vide de meubles. Vous pourrez alors déduire le montant des travaux d’entretien, réparation et amélioration. Votre revenu imposable sera moins important et votre impôt le sera aussi mécaniquement. Dans cette optique, il est donc préconisé d’éviter d’acheter du « neuf ».
Vous pouvez également acheter un appartement, une maison, une chambre en résidence service pour louer meublé. Dans ce cas, tout en disposant de revenus locatifs, vous optimisez votre fiscalité en déduisant de votre bénéfice imposable des charges d’« amortissements » qui n’existent pas dans la location nue.
En revanche, si vous achetez votre bien au travers d’une SCI, celle-ci sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela signifie plus d’obligations en matière de gestion, de comptabilité et une taxation en cas de vente du bien qui peut, selon les cas, être plus importante que dans une société civile à l’impôt sur le revenu.
Enfin, si vous choisissez un bien locatif soumis à un dispositif fiscal spécifique et si vous souhaitez transmettre, veillez à bien vérifier que le démembrement de propriété est admis. En effet, la donation de la nue-propriété de l’immeuble ou des parts de société pourrait remettre en cause l’avantage fiscal, pour le passé et l’avenir. À titre d’exemple, le dispositif Pinel ne supporte pas le démembrement de propriété tandis que le Cosse ancien l’admet.

Vigilance : si l’un des enfants est mineur !
Si l’un des indivisaires ou associés est mineur, il s’agira de bien calculer le montant de l’investissement puisque sa quote-part de revenus et/ou de réduction d’impôt bénéficiera à votre foyer fiscal.

Rédaction achevée au 08/07/2021, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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