15 février 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Vous souhaitez anticiper la transmission de vos biens immobiliers à vos enfants. La Société Civile Immobilière (SCI) peut présenter de nombreux atouts pour atteindre cet objectif. Afin de préparer dans les meilleures conditions cette transmission familiale, suivez attentivement les étapes suivantes.
Après avoir lu nos deux précédents articles, vous avez décidé de gérer votre patrimoine immobilier au travers d’une SCI. Lors de la création de cette dernière, vous pourrez soit y apporter vos immeubles existants, soit une somme d’argent qui servira à réaliser des investissements (cette somme pourra également être complétée d’un crédit). En contrepartie, vous serez associé de cette SCI (vous devez être 2 associés au minimum).
Par la suite, afin d’organiser la transmission à vos enfants, il reste une action importante à réaliser au moment de la création de votre SCI : la rédaction des statuts. L’objet social, la gestion, les règles de pouvoir et de démembrement sont organisés grâce à une rédaction minutieuse des statuts :
• Organiser la gérance de la SCI : vous pourrez vous désigner vous-même gérant de la SCI (pour une durée déterminée ou à vie) et déterminer l’étendue de vos pouvoirs (allant jusqu’à la cession d’un bien par exemple). Même en ayant transmis des parts à vos enfants, vous conservez ainsi la gestion de vos biens. Vous pourrez aussi contrôler l’arrivée de tout nouvel associé, grâce à une clause d’agrément (si l’un de vos enfants souhaite vendre ou donner ses parts par exemple).
Les statuts pourront également prévoir une cogérance, avec votre conjoint par exemple, ou une gérance successive en désignant d’ores et déjà la personne qui vous succédera en cas de décès.
• Anticiper la donation des parts de la SCI : dans l’optique d’une donation démembrée des parts, les statuts pourront organiser la répartition des droits entre l’usufruitier (vous, le donateur) et les nus-propriétaires (vos enfants, les donataires) : par exemple que le droit de vote sur toutes les décisions appartienne à l’usufruitier.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? La propriété est composée de l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et de la nue-propriété (droit de disposer du bien, avec l’accord de l’usufruitier). On parle de démembrement lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont détenus par différentes personnes.
Astuce : la SCI est composée de parts sociales, dont le nombre est fixé dans les statuts. Ce sont ces parts sociales qui feront l’objet d’une donation ou qui tomberont dans votre succession. Il est préférable de prévoir dans les statuts un nombre de parts sociales divisible égalitairement entre tous vos enfants (exemple : 1 000 parts si vous avez 2 enfants, ou 300 parts si vous en avez 3). Vous donnerez ainsi le même nombre de parts à chacun d’eux et éviterez qu’ils ne se retrouvent en indivision sur une partie d’entre elles.
Qu’est-ce que l’indivision ? C’est lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. En cas de mésentente ou d’intérêts divergents, cela peut aboutir à des situations de blocage car l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour les décisions importantes, comme la vente.
La transmission de parts sociales de SCI présente plusieurs avantages :
• La donation-partage est facilitée : une donation-partage permet de transmettre vos biens et de les partager entre vos enfants de la manière dont vous le souhaitez, sans que ce partage ne puisse être remis en cause lors de votre décès (ce qui ne serait pas le cas avec d’autres types de donations). Or, cette donation requiert que chaque enfant reçoive un bien distinct des autres : cela peut s’avérer complexe en cas de biens détenus « en direct » (lorsqu’ils ne sont pas de même valeur ou lorsqu’il n’y a qu’un seul bien à donner, par exemple). La SCI étant divisée en plusieurs parts de même valeur, vous évitez ces difficultés. Grâce à la donation-partage des parts de votre SCI, chaque enfant recevra le nombre de parts que vous souhaitez (de manière égalitaire ou non), et vous aurez l’assurance que votre choix de partage sera respecté.
De votre vivant, vous préparez la transmission de votre patrimoine, en évitant les potentielles situations de blocage, et vous faites profiter vos enfants associés de la valorisation future de tous les biens de la SCI.
• Les droits de mutation sont allégés : le passif de la SCI (en cas d’emprunt) vient réduire la valeur des parts soumise aux droits de mutation (la SCI a 500 000 € de biens immobiliers à son actif et 200 000 € d’emprunt restant à rembourser, la valeur des parts de la SCI est de 300 000 €). Il est également admis une décote sur la valeur des parts en comparaison de biens détenus en direct (car les parts de SCI sont considérées comme moins facilement « vendables » qu’un bien en direct). Vous pourrez aussi échelonner la donation des parts dans le temps afin d’optimiser l’utilisation des abattements (100 000 € par enfant et par parent) qui se reconstituent tous les 15 ans.
Focus sur la donation démembrée : cela consiste à donner la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants en vous réservant l’usufruit. Concrètement, vous transmettez votre patrimoine immobilier à ces derniers tout en conservant les revenus qui y sont attachés.
Par ailleurs, c’est une solution fiscalement avantageuse car d’une part, la valeur soumise aux droits de donation est basée uniquement sur la nue-propriété (plus faible que la valeur de la pleine propriété), et d’autre part, lorsque votre usufruit s’éteindra à votre décès, vos enfants deviendront pleins propriétaires sans imposition supplémentaire.
Conseil : gardez au moins une part de votre SCI en pleine propriété pour conserver la qualité d’associé.
Grâce à une bonne rédaction des statuts, vous prenez toutes les décisions pour la SCI.
Vous maîtrisez le flux des revenus, soit en les distribuant, soit en les mettant en réserve (les bénéfices non distribués peuvent être mis en réserve, ce qui augmente les capitaux et les capacités de financement de la SCI). Dans l’hypothèse où les parts de la SCI sont démembrées, les revenus distribués reviennent à l’usufruitier et les réserves au nu-propriétaire.
Focus : que se passe-t-il en présence d’enfants mineurs ?
Votre enfant mineur pourra accepter la donation de vos parts sociales, sans l’accord du juge. Il sera alors associé et sa présence dans la SCI ne présentera pas d’obstacles particuliers à son bon fonctionnement. Si les statuts prévoient l’intervention de tous les associés dans certaines prises de décisions, vous agirez et signerez en son nom.
Votre enfant mineur pourrait cependant voir sa responsabilité engagée en qualité d’associé. Prévoyez alors dans les statuts qu’il ne verra pas sa responsabilité engagée au-delà de ses apports. Lorsque la SCI a contracté un emprunt, il est possible de prévoir que seuls les parents rembourseront le prêt (il est aussi conseillé de souscrire une assurance-décès).
Points d’attention : La donation des parts de la SCI implique différents coûts :
– d’éventuels droits de mutation, notamment si la valeur donnée par enfant et par parent est supérieure à l’abattement de 100 000 € ;
– des frais d’actes notariés (frais de rédaction et de formalité).
Pour conclure :
La SCI est une solution avantageuse pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants. Il convient toutefois de vérifier qu’elle est adaptée à votre situation et à vos objectifs. Votre conseiller se tient à votre disposition pour répondre à vos interrogations.
Communication à caractère promotionnel.
Rédaction achevée au 04/05/2023 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
