Location meublée et Pacte Dutreil : une (trop) belle opportunité ?

Le dispositif Dutreil permet une exonération partielle à hauteur de 75 % des droits de donation et de succession dus lors de la transmission d’entreprises. Pouvez-vous bénéficier de cet avantage lorsque vous transmettez une maison ou un appartement loué meublé ?

Comment le pacte Dutreil peut-il faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier ?

Le dispositif Dutreil s’applique en principe pour la transmission d’une entreprise ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale s’applique pas aux immeubles locatifs.
Cependant, le mécanisme Dutreil s’appliquera pour la transmission des parts ou actions d’une société qui détient des immeubles nécessaires à son activité ou à des immeubles affectés à l’exploitation de l’entreprise individuelle au moment de la transmission.
Par exemple, la valeur des parts ou actions d’une société qui exploite une boulangerie et en possède les murs pourra être réduite de 75 % pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Extension du dispositif Dutreil à la location meublée…

Pour bénéficier du dispositif Dutreil, il faut notamment exercer une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale, ou libérale. Or, la location meublée est une activité non commerciale, même si elle relève fiscalement des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il était donc permis de douter de l’éligibilité de la location meublée au dispositif Dutreil.

L’administration fiscale a cependant indiqué en 2016, dans une note figurant sous les avis du comité de l’abus de droit que le dispositif Dutreil pouvait potentiellement s’appliquer aux immeubles loués meublés, à l’année ou en location saisonnière :

Cependant, à ce jour, l’Administration n’a pas modifié sa doctrine et intégré la location meublée dans la liste des activités éligibles à l’exonération partielle.

Eligible ne veut pas dire exonération définitive…

Dans tous les cas, il conviendra de vérifier si vous respectez toutes les conditions du dispositif Dutreil. En effet, l’avantage fiscal est conditionné notamment par :

• l’engagement de conservation des titres (en cas de société) ou des biens (en cas d’entreprise individuelle)  
• la poursuite de l’activité par un héritier ou donataire (en cas d’entreprise individuelle) ou l’exercice d’une fonction de direction (en cas de société).  

Dans le cadre de la location meublée, il parait nécessaire que celle-ci soit exercée à titre professionnel, ce qui imposerait :

• si vous exercez l’activité de location meublée au travers d’une SARL de famille (société commerciale soumise à l’impôt sur le revenu), l’exercice de l’activité professionnelle principale par l’une des personnes partie à l’engagement collectif ou par un donataire, héritier ou légataire. Cette condition semble difficile à respecter lorsque les intéressés sont, par exemple, salariés par ailleurs. En effet, cela suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles  
• si vous exercez l’activité de location meublée en entreprise individuelle la poursuite de l’activité par le donataire, héritier ou légataire. À noter cependant que l’administration fiscale exige, dans sa doctrine une activité professionnelle à titre principal, alors que la loi ne prévoit pas cette restriction !  

Rédaction achevée au 12/07/2017, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.