Le prêt à usage (ex « commodat ») pour prêter gratuitement un bien

Le prêt à usage (anciennement appelé « commodat ») vient combler un vide juridique. Il consiste à prêter à une personne physique (particulier) ou morale (entreprise) un bien pendant une durée déterminée, dans des conditions définies par les parties. Une opération qui permet d’encadrer certaines situations et certains projets patrimoniaux. Le point avec Maître Guénolé Carlier, notaire à Cambrai.

Un contrat de commodat pour un prêt temporaire de bien immobilier, cas le plus fréquent

Organisé par les articles 1875 à 1891 du Code civil, le prêt à usage (ex « commodat ») est un contrat qui régit le prêt gratuit et temporaire d’un bien déterminé « qui ne se consomme pas par l’usage ». Il ne concerne donc pas les biens « consomptibles », comme des sommes d’argent, mais plutôt des meubles ou immeubles. « Dans la très grande majorité des cas, cela porte sur des immeubles », explique Maître Guénolé Carlier, notaire à Cambrai. Qu’est-ce qui distingue alors le commodat d’un bail ? Son caractère gratuit. L’emprunteur ne verse ni loyer, ni indemnité du fait de son occupation. Pour des raisons de preuve en cas de litige, il demeure conseillé de l’établir par écrit, sous seing privé.

Un lien entre l’emprunteur et le prêteur

Le commodat peut être conclu entre des personnes physiques ou morales. Le plus fréquemment, un lien entre les parties existe préalablement – qu’il soit de nature familiale ou non. Ainsi, les cas les plus courants d’utilisation du commodat sont :

• la protection du conjoint dans un couple de concubins non pacsés, sans modification de la succession et en évitant le paiement de droits : en cas de décès du propriétaire, son conjoint peut rester dans le logement pour la durée du commodat, même si les enfants du défunt en ont hérité ;
• l’hébergement d’un enfant dans un logement : le commodat permet de clarifier la mise à disposition du bien par rapport aux autres enfants du prêteur, en fixant notamment la répartition des charges (entretien, réparations, taxes locales, etc.), et de ne pas la voir qualifiée de donation ;
• l’exploitation d’une parcelle de terrain agricole cédée temporairement à un tiers ;
• l’usage de locaux prêtés à une association.

Poser les conditions du prêt par écrit pour cadrer le commodat

Le prêt à usage comporte « trop de conditions à prévoir pour que ce ne soit pas écrit », estime Maître Carlier. Même s’il peut être verbal et ne nécessite pas obligatoirement d’écrit car il repose sur la confiance, il est donc plus prudent de faire appel à un notaire ou à un avocat pour rédiger un tel acte. Cela évitera tout risque de litige, notamment en cas d’opération importante ou si le prêt à usage porte sur un bien de grande valeur. Le contrat devra indiquer :

• le nom du bénéficiaire du prêt : le prêt à usage est un droit personnel non transmissible ;
• la nature du bien prêté et la durée prévue : un an, la fin des études, le décès de l’emprunteur, etc.
  l’éventuelle contrepartie du prêt : ce sont les obligations que l’on va faire peser sur l’emprunteur. A ce titre, le Code civil nous rappelle que l’emprunteur est tenu de veiller « raisonnablement » à la garde et à la conservation de la chose prêtée (art. 1880 C. civ.) ;
• l’évaluation du bien : évaluer et enregistrer le bien auprès de l’administration fiscale permet de lui reconnaître la qualification de prêt à usage, la jurisprudence requalifiant facilement un prêt à usage « verbal » en bail.

Le prêt à usage : des obligations pour l’emprunteur

À la différence de la location, le prêt à usage ne prévoit pas forcément de contribution financière de la part de l’emprunteur (loyer, caution…). C’est aussi le propriétaire qui continue de payer la taxe foncière car le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée (art. 1877 C. civ.) et aussi d’assumer les travaux importants.
Toutefois, l’emprunteur a des obligations :

• l’entretien du bien, en particulier les petites dépenses définies par le Code civil (électricité, eau, chauffage, entretien des parties communes…) ;
• la taxe d’habitation et éventuellement le remboursement de la taxe foncière ;
• la restitution du bien en l’état : en cas de dégradation, il sera reconnu responsable, ainsi qu’en cas de dommages causés aux tiers (fuites d’eau, incendie…). Il doit donc être bien assuré, ce qui ne dispense pas le prêteur de continuer à s’assurer en sa qualité de « propriétaire non occupant ».

La fiscalité du prêt à usage est à la charge du prêteur

L’emprunteur n’étant pas propriétaire du bien, il n’a aucune déclaration fiscale à remplir. Au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est le prêteur du bien qui doit inscrire sa valeur dans sa déclaration en mentionnant l’existence d’un commodat sur ce bien.
En cas de décès du prêteur, le bien immobilier entre dans l’actif successoral. Ce sont les héritiers qui devront donc acquitter les droits de succession, le commodat étant transmis aux héritiers qui sont tenus aux engagements du contrat conclu avec l’emprunteur jusqu’au terme prévu.

Rédaction achevée au 09/09/2013, mise à jour au 12/02/2024 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.