2 avril 2025
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Pour alléger sa fiscalité, il existe les réductions d’impôts, qui viennent réduire directement l’impôt dû, mais il est également possible de réduire son revenu imposable en investissant dans l’immobilier. Le point sur trois possibilités d’investissement dans l’immobilier qui permettront de réduire votre revenu imposable : la location meublée, l’investissement en nue-propriété et le « déficit foncier ».
La location meublée de logements est une activité particulière à plusieurs égards. Vous pouvez louer ponctuellement votre résidence principale ou secondaire à des touristes, vous pouvez aussi louer un logement qui n’est pas un bien que vous occupez à des touristes ou à un locataire qui en fait sa résidence principale.
Dans tous les cas, le logement doit être meublé. Et s’il s’agit de la résidence principale du locataire, vous devez respecter une liste de mobilier imposée par un décret (literie avec couette, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, etc.).
A noter : prenez garde aux formalités administratives à effectuer, ainsi qu’aux impacts sociaux que la location meublée peut impliquer.
Les loyers perçus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (ou cotisations sociales dans certains cas).
L’imposition en BIC prévoit 2 régimes alternatifs : micro-BIC ou réel BIC.
– Avec le micro-BIC, vous appliquez un abattement forfaitaire (30 %, 50 % ou 71 %) sur vos loyers, ce qui réduit le montant imposé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (ou cotisations sociales dans certains cas). Pour bénéficier du régime micro-BIC, les revenus issus de locations meublées doivent être inférieurs à 77 700 €.
– Avec le régime réel BIC, un « amortissement comptable » est déduit de vos loyers. Cet amortissement est égal à un montant correspondant à la dépréciation de votre logement (à l’exception du terrain) dans le temps mais également l’ensemble des charges réelles afférentes à la location. Vous êtes imposé sur une fraction de vos loyers, ou même, dans certains cas, vous ne supportez aucune imposition du fait de l’imputation de l’amortissement qui neutralise totalement vos loyers. Vous pouvez opter pour le régime réel lorsque vos revenus sont inférieurs à 77 700 €.
A noter : lors de la revente du bien, les amortissements déduits devront être réintégrés pour déterminer la plus-value immobilière imposable (ils minorent le prix d’achat, ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value imposable). Toutefois ne sont pas concernés par cette réintégration des amortissements déduits, les logements situés dans des résidences étudiantes, séniors, Ehpad. Par ailleurs, les plus-values en cas de revente de biens détenus depuis 30 ans sont totalement exonérées.
Vous n’êtes pas obligé d’acheter un bien immobilier en totalité pour réaliser une opération intéressante. Vous avez la possibilité d’acheter seulement l’une des composantes de la pleine propriété d’un bien : la nue-propriété.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La pleine propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, pouvoir le vendre. Si une personne détient tous ces droits, elle est plein propriétaire. Si les différents droits sont répartis entre plusieurs personnes, la propriété est démembrée : on parle d’usufruitier pour celui qui a le droit d’occuper le bien, d’en percevoir les revenus et de nu-propriétaire pour celui qui peut vendre le bien. Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien lorsque l’usufruit prendra fin. Cette date est fixée à l’avance lorsque le démembrement de propriété est temporaire (si le démembrement est viager, l’extinction de l’usufruit intervient au décès de l’usufruitier).
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent une société, un bailleur social ou encore une collectivité territoriale, qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés, pour le louer à loyer modéré.
Le prix d’achat de ce type d’opération est attractif puisque vous n’achetez que la nue-propriété, qui est décotée de 30 à 40 % par rapport à la valeur de la pleine propriété. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le coût de l’achat de la nue-propriété est bas.
Cet achat peut être financé par un crédit, mais vous devrez alors vous assurer de disposer de revenus suffisants pour payer les échéances de crédit puisque vous ne percevrez aucun loyer durant toute l’opération.
La nue-propriété est un investissement de long terme peu liquide, il est possible de la revendre avant le terme, mais le marché secondaire est assez limité.
Lorsque vous louez un bien immobilier vide, c’est-à-dire sans meubles, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de payer moins d’impôts. Si les dépenses engagées pour la location du bien (charges, travaux, etc.) sont supérieures aux loyers que vous encaissez, vous réalisez un résultat négatif, appelé « déficit ». Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt) et sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour les intérêts d’emprunt et la fraction supérieure à 10 700 €.
Pour profiter de ce mécanisme, vous pouvez réaliser des travaux de rénovation sur des biens en location que vous possédez déjà, ou acquérir un immeuble ancien en vue de réaliser d’importants travaux. Vous devez déclarer vos loyers au régime réel foncier (et non micro-foncier) afin que le déficit puisse être constaté et imputé.
Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2025, tels que prévu par la législation fiscale en vigueur, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est portée à 21 400 € sous conditions.
A noter : une case dédiée dans votre déclaration de revenu doit être renseignée pour bénéficier de cette imputation spécifique.
Une attention devra être portée aux travaux que vous envisagez de réaliser : en effet, les dépenses afférentes aux plus gros travaux, tels les travaux de construction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles et ne peuvent donc pas créer de déficit foncier.
Le mécanisme du déficit foncier est très souple : il est conditionné à un engagement de location mais sans durée minimale, il n’est pas limité à une localisation géographique, ni à des plafonds de loyer ou de ressources du locataire. A noter, en cas d’imputation d’un déficit sur le revenu global, le logement doit impérativement être loué nu pendant au moins trois années sous peine de reprise de l’économie d’impôt.
Ces différents mécanismes, permettant l’allègement de la fiscalité de votre patrimoine immobilier, doivent être étudiés avec soin. Les avantages fiscaux sont finalement nombreux et variés, donc n’hésitez pas à nous solliciter pour bâtir ensemble une stratégie correspondant à vos objectifs et pour réaliser les simulations nécessaires.
Rédaction achevée au 25/03/2025 par Fidroit sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
Les analyses et les opinions mentionnées dans le présent document représentent le point de vue de l’auteur référencé. Elles sont émises à la date indiquée, sont susceptibles de changer et ne sauraient être interprétées comme possédant une quelconque valeur contractuelle.
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
