10 avril 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Pour alléger sa fiscalité, il existe les réductions d’impôts, qui viennent réduire directement l’impôt dû, mais il est également possible de réduire son revenu imposable. Le point sur trois possibilités d’investissement dans l’immobilier qui permettront de réduire votre revenu imposable : la location meublée, l’investissement en nue-propriété et le « déficit foncier ».
La location meublée de logements est une activité particulière à plusieurs égards.
D’une part, vous devez fournir à votre locataire les meubles et accessoires suffisants pour qu’il n’ait plus qu’à poser ses valises.
D’autre part, au titre des loyers perçus, vous êtes imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : notez que si vous louez un appartement ou une maison sans meubles, vous serez imposé dans la catégorie des revenus fonciers. L’avantage d’une imposition en BIC est que vous pouvez bénéficier, avec le régime réel d’imposition, d’un « amortissement » déductible du montant des loyers. Cet amortissement est égal à un montant correspondant à la dépréciation de votre logement (à l’exception du terrain) dans le temps. Vous n’êtes imposé que sur une fraction des loyers, ou même, dans certains cas, vous ne supportez aucune imposition du fait de l’imputation de l’amortissement qui peut générer un déficit.
Si le loueur en meublé est non professionnel, les déficits peuvent être reportés sur les bénéfices de même nature au cours de la même année et des dix années suivantes (les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € et le montant des revenus professionnels annuels du foyer fiscal).
Si le loueur en meublé a le statut de professionnel, il lui est possible d’imputer sur son revenu global sans limite les déficits d’exploitation, ainsi que les frais d’acquisition supportés avant le début effectif de la location.
Il est également possible, en cas de financement par emprunt, de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus.
Ces déductions peuvent conduire à la constatation d’un revenu imposable minoré, voire nul. Les loyers que vous percevez ne subiront alors, en tout ou partie, ni impôt ni prélèvements sociaux, pendant plusieurs années.
Exemple :
Martin acquiert un logement 400 000 € (100 000 € pour le terrain, 300 000 € pour la construction), financé totalement par un crédit in fine sur 15 ans à 4,60 %. Le crédit in fine est adossé à un contrat d’assurance vie qui permettra le remboursement du capital emprunté à l’échéance. Il équipe ce logement pour un montant de 20 000 € et le donne en location meublée moyennant un loyer annuel de 19 200 €. Les charges annuelles diverses s’élèvent à 3 000 €.
Résultat des 10 premières années de location :
A noter :
Il peut donc être intéressant de meubler vos logements locatifs dont les loyers perçus bénéficieront d’une fiscalité allégée. En présence d’un locataire, vous devez attendre qu’il quitte le logement, pour pouvoir meubler et louer à nouveau avec un bail location meublée ou modifier le bail en cours avec son accord.
Dans tous les cas, prenez garde aux formalités administratives à effectuer, ainsi qu’aux impacts sociaux que ce changement pourrait impliquer, et assurez-vous surtout qu’il existe une réelle demande sur le marché locatif pour ce type de biens.
Vous n’êtes pas obligé d’acheter un bien immobilier en totalité pour réaliser une opération intéressante. Vous avez la possibilité d’acheter seulement l’une des composantes de la pleine propriété d’un bien : la nue-propriété.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Si une personne détient tous ces droits, elle est plein propriétaire. Si plusieurs personnes détiennent ces droits, la propriété est démembrée : on parle d’usufruitier (occuper le bien, percevoir les revenus) et de nu-propriétaire (droit de disposer du bien). Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien lorsque l’usufruit prendra fin.
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent une société, un bailleur social ou encore une collectivité territoriale, qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés, pour le louer en loyer modéré.
Le prix d’achat de ce type d’opération est attractif puisque vous n’achetez que la nue-propriété, qui est décotée de 30 à 40 % par rapport à la valeur de la pleine propriété. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le coût de l’achat de la nue-propriété est bas.
Durant le démembrement, le logement est mis en location par l’usufruitier, vous ne pourrez ni l’utiliser, ni en percevoir les loyers. Vous êtes déchargé de tout souci de gestion et vous n’avez aucune charge à payer, sauf les grosses réparations. Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, et la valeur vénale du logement est exclue de la base imposable de votre impôt sur la fortune immobilière.
Au terme du démembrement, fixé initialement, dès le jour de votre achat de la nue-propriété, vous récupérez l’usufruit du bien et devenez plein propriétaire sans coût supplémentaire. Vous pourrez alors continuer à mettre le logement en location pour percevoir à votre tour les loyers, le récupérer pour votre usage personnel ou encore le vendre pour matérialiser votre plus-value.
Cet achat peut être financé par un crédit, mais vous devrez alors vous assurer de disposer de revenus suffisants pour payer les échéances de crédit puisque vous ne percevrez aucun loyer durant toute l’opération.
La nue-propriété est un investissement de long terme peu liquide, il est possible de la revendre avant le terme, mais le marché secondaire est assez limité.
Lorsque vous louez un bien immobilier vide, c’est-à-dire sans meubles, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de payer moins d’impôts. Si les dépenses engagées pour la location du bien (charges, travaux, etc.) sont supérieures aux loyers que vous encaissez, vous réalisez un résultat négatif, appelé « déficit ». Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt) et sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour les intérêts d’emprunt et la fraction supérieure à 10 700 €.
Pour profiter de ce mécanisme, vous pouvez réaliser des travaux de rénovation sur des biens en location que vous possédez déjà, ou acquérir un immeuble ancien en vue de réaliser d’importants travaux. Vous devez déclarer vos loyers au régime réel d’imposition afin que le déficit puisse être constaté.
Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, tels que prévu par la législation fiscale en vigueur, entre 2023 et 2025, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est portée à 21 400 € sous conditions.
Une attention devra être portée aux travaux que vous envisagez de réaliser : en effet, les dépenses afférentes aux plus gros travaux, tels les travaux de construction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles et ne peuvent donc pas créer de déficit foncier.
Le mécanisme du déficit foncier est très souple : il est conditionné à un engagement de location mais sans durée minimale, il n’est pas limité à une localisation géographique, ni à des plafonds de loyer ou de ressources du locataire. A noter, en cas d’imputation d’un déficit sur le revenu global, le logement doit impérativement être loué nu pendant au moins trois années sous peine de reprise de l’économie d’impôt.
Ces différents mécanismes, permettant l’allègement de la fiscalité de votre patrimoine immobilier, doivent être étudiés avec soin.
Les avantages fiscaux sont finalement nombreux et variés, donc n’hésitez pas à nous solliciter pour bâtir ensemble une stratégie correspondant à vos objectifs et pour réaliser les simulations nécessaires.
Rédaction achevée au 05/02/2024 par Fidroit sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
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