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Défiscaliser sans réduction d’impôt ? C’est possible en investissant dans l’immobilier

Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas toujours nécessaire d’investir beaucoup pour bénéficier de réductions d’impôt. C’est possible, mais il existe aussi des solutions plus subtiles et tout aussi efficaces pour réduire votre facture fiscale… et, cerise sur le gâteau, ces solutions échappent au plafonnement global des niches fiscales. Plutôt que de diminuer vos impôts, cherchez plutôt à limiter votre revenu imposé.

Nous allons donc vous présenter trois manières d’investir « malin » dans l’immobilier de rapport : la location meublée, le dispositif « Cosse », et la société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés.

La location meublée, ou comment percevoir des revenus peu ou pas imposables

La location meublée de logements est une activité particulière à plusieurs égards.
D’une part, vous devez fournir à votre locataire les meubles et accessoires suffisants pour qu’il n’ait plus qu’à poser ses valises.
D’autre part, vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : notez que si vous louiez un appartement ou une maison sans meuble, vous seriez taxé dans la catégorie des revenus fonciers. L’avantage d’une imposition en BIC est que vous pouvez profiter, avec le régime réel d’imposition, de la déduction de ce que l’on appelle un « amortissement », c’est-à-dire un montant correspondant à la dépréciation fictive de votre logement (à l’exception du terrain) dans le temps. Ainsi, vous percevez vos loyers « classiquement » (autrement dit vous ne subissez pas de baisse de trésorerie) mais vous n’êtes taxé que sur un montant plus faible, voire nul dans certains cas, en raison de l’imputation de cette charge d’amortissement. Vous pouvez même, en cas de financement par emprunt, constater un résultat négatif récurrent. Les loyers que vous percevez ne subiront alors, en tout ou partie, ni impôt ni prélèvements sociaux, pendant plusieurs années.

La location meublée peut vous intéresser si vous supportez une imposition élevée sur vos revenus fonciers. Vous pouvez alors meubler vos logements locatifs pour obtenir des revenus complémentaires, sans alourdir votre fiscalité actuelle.
Dans tous les cas, prenez garde aux formalités administratives à effectuer, ainsi qu’aux impacts sociaux que ce changement pourrait impliquer et assurez-vous surtout qu’il existe une réelle demande sur le marché locatif pour ce type de biens.

Le dispositif Cosse, ou comment bénéficier d’un avantage fiscal méconnu

Parfois, il n’est pas utile d’acquérir des meubles et de le transformer en meublé pour bénéficier d’un avantage sur votre logement locatif. La preuve en est avec le dispositif Cosse. Celui-ci vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique sur vos revenus fonciers si vous louez un logement pour lequel vous avez signé une convention spéciale avec l’ANAH. Plus votre loyer est abordable et plus le logement est situé dans une zone où il est difficile de se loger, plus votre déduction fiscale sera élevée : de 15 à 70 % pour une location « classique » et jusqu’à 85 % pour une location solidaire via une agence immobilière sociale ou une association agréée (intermédiation locative).

Ce dispositif est peu utilisé alors que nombre de logements y sont éligibles. De plus, les plafonds de loyers à ne pas dépasser sont dans certaines communes proches (voire supérieurs) aux loyers de marché.
Vous pouvez conclure cette convention avec l’ANAH à l’occasion d’un changement de locataire, ou vous pouvez négocier avec votre locataire en place un nouveau bail pour profiter dès à présent de cet avantage fiscal.

La SCI à l’impôt sur les sociétés, ou comment choisir le montant du revenu taxable

Vous avez des biens loués nus (non meublés) ou vous souhaitez simplement investir et vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Alors, pourquoi payer de l’impôt sur des revenus dont vous n’avez pas besoin aujourd’hui ?
En logeant vos biens locatifs au sein d’une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), vous pouvez contrôler les sommes encaissées à titre personnel. Vous pouvez différer leur perception et donc, par ricochet, différer leur imposition. En effet, dans le cadre d’un tel dispositif, les loyers seront taxés au sein de la société1 et vous ne serez imposé, à titre personnel, qu’en cas de distribution de dividendes2, et donc uniquement si vous le souhaitez. Ceci vous permet de capitaliser sans imposition personnelle jusqu’au moment où vous aurez besoin de revenus, lors de votre retraite par exemple.

Ce schéma requiert une certaine vigilance lors de sa mise en place. L’apport ou la vente de biens immobiliers que vous détenez déjà à la SCI, déclenchera une taxation de la plus-value immobilière. Cependant, une exonération est possible si vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans.
Par ailleurs, si vos biens sont loués meublés, cette solution n’est pas recommandée.
Ainsi, il convient donc de s’assurer, au cas par cas, de la bonne rentabilité globale de cette stratégie.

L’optimisation de la fiscalité de votre patrimoine immobilier doit être étudiée avec soin car elle peut s’avérer plus délicate qu’il n’y paraît. Les avantages fiscaux sont finalement nombreux et variés donc n’hésitez pas à nous solliciter pour bâtir ensemble une stratégie correspondant à vos objectifs et pour réaliser les simulations nécessaires.

Rédaction achevée au 13/10/20 par Fidroit sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

(1) Au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € de résultat, et 28 % au-delà.

(2) Au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8 % + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

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