Immobilier de bureaux et crise sanitaire : Paris se défend bien

La crise sanitaire a accéléré les tendances que l’on voyait émerger dans l’immobilier. En tête, la large adoption du télétravail a obligé les entreprises à faire évoluer leurs organisations, perturbant ainsi un certain nombre de secteurs, dont celui de l’immobilier de bureaux. Alors, comment a agi la pandémie sur l’immobilier de bureaux en région parisienne ? Faut-il encore investir ?

Métro, boulot, dodo : l’expression est-elle toujours d’actualité ?

La situation du marché de bureaux fin 2020
Le secteur avait connu une excellente dynamique au cours des dernières années. En 2019, Immostat faisait état d’un environnement très favorable pour le marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France. La demande placée de bureaux (volume des transactions locatives et ventes à l’occupant en mètre carré) avait en effet encore décliné de 10 % par rapport à 2018, reflétant un niveau d’offre de bureaux disponibles historiquement bas en termes de mètre carré. Dans ce contexte « tendu », les loyers des biens avaient logiquement continué de progresser.
Si les chiffres ont été évidemment moins bons en 2020, la baisse a été moins forte qu’attendu. L’offre disponible a effectivement bondi à la suite de la chute de la demande placée, les entreprises ayant mis tout projet en suspens avec les confinements à répétition et l’arrivée de nouvelles offres sur le marché (constructions récemment achevées). Le reste des statistiques a néanmoins été plutôt en ligne avec la tendance des dernières années. Le niveau des investissements est resté élevé au sein du marché, voire en augmentation sur l’année comme dans Paris Ouest ou le reste de Paris. De même, les loyers se sont montrés très résilients avec des prix qui sont restés quasi stables en 2020.

Quelles sont les divergences entre les zones du marché de bureaux parisiens ?
Avant même que la pandémie se déclare, il existait déjà des divergences au sein du marché parisien. Parmi les différentes zones géographiques, Paris intramuros est de loin celle qui se défend le mieux pour plusieurs raisons : une offre limitée, une demande toujours importante, une proximité avec les transports, une vitrine commerciale… Dans ce contexte, les actifs parisiens des foncières¹ se sont montrés particulièrement défensifs², reflétant un mouvement de fly to quality (« se concentrer sur la qualité » pour se protéger du risque) typique des situations de crise. Il n’est donc pas surprenant que les prix des loyers de bureaux à Paris aient continué à progresser en 2020.
A l’inverse, la tendance est nettement moins bien orientée pour les zones moins centrales, comme le croissant Ouest/La Défense, les 1^re et 2^eme couronnes autour de Paris. Tout d’abord, certains de ces marchés faisaient déjà face à des situations de surcapacité avant la pandémie, et les récentes livraisons d’immeubles de bureaux neufs n’ont fait que renforcer ce phénomène. Par ailleurs, ces zones sont plus excentrées et donc moins privilégiées par les entreprises cherchant à relocaliser tout en réduisant leurs surfaces. Par exemple, une société de taille moyenne présente en banlieue, désireuse d’instaurer plusieurs jours de télétravail par semaine à ses employés va probablement chercher à réduire sa surface pour optimiser ses coûts et s’installer dans une zone plus proche des transports, pour rendre l’accès plus simple à ses employés pour les quelques jours de présentiel.

Quelle stratégie adopter dans ce contexte ?

Les bureaux appartiennent-ils vraiment au passé ?
Un scénario « 100 % télétravail » est-il vraiment envisageable ? Selon plusieurs études académiques publiées en 2020 (source NBER Working Paper 26948), 35 à 55 % des professions pourraient être exercées en télétravail dans plusieurs pays européens. Ce taux s’élève même à 80-100 % pour certains secteurs (juridique, finance, IT, etc.). Toutefois, plusieurs raisons laissent penser que cette hypothèse est peu probable sur le long terme. En effet, tous ceux qui peuvent travailler à domicile ne le souhaitent pas forcément et la majorité des employés semblent préférer avoir la flexibilité de travailler à domicile à l’occasion et non tous les jours. De plus, les surfaces partagées (salles de réunion, cuisines, toilettes…) ne peuvent être réduites proportionnellement au nombre croissant de personnes en télétravail et pourraient même être augmentées dans le cadre du flex office.
Du côté des foncières, certaines alternatives semblent aussi envisageables pour mieux accompagner cette période de transition : être davantage flexible sur les baux, en proposant des ajustements de durée ou la possibilité de faire de la sous-location à un tiers ; aménager les surfaces différemment, en donnant plus d’espace au personnel et des solutions d’aménagement plus flexibles ; diversifier l’utilisation des surfaces, en faisant cohabiter des bureaux, des logements, des crèches ou encore des commerces et enfin, développer des services pour être plus compétitif en termes d’offre avec la mise en place de conciergeries, d’espaces de bien-être ou de sport.

Privilégier les actifs à Paris
Nous pouvons estimer la destruction de la demande de bureaux pour le marché parisien de 4 % à 8 % au cours des 10 prochaines années (source Kepler Cheuvreux), un scénario qualifié de réaliste, la durée moyenne des baux correspondant à 5 ans (3/6/9 ans) ou plus pour de nombreux acteurs.
Pour autant, la pandémie a entraîné une dichotomie dans l’évolution de la demande entre les biens situés à Paris intramuros et ceux en périphérie. L’offre disponible diminue effectivement à Paris Ouest au 3^e trimestre (- 13 % par rapport au trimestre précédent) alors qu’elle continue de progresser dans le croissant Ouest (+ 6 %) ou la 1^re couronne (+ 6 %). Même tendance pour l’évolution des loyers, où les prix ont baissé partout à l’exception de Paris, les valorisations des biens ayant même progressé (+ 8 % pour le reste de Paris).
Dans ce contexte, les foncières de bureaux avec des actifs bien exposés à Paris, devraient être privilégiées en raison de la qualité de leur portefeuille, qui leur permettront de profiter des nouvelles tendances post-pandémie.

Nous vous rappelons qu’investir en actions, directement ou via des fonds en actions, n’offre aucune garantie de capital. Vous devez donc être prêt à accepter les fluctuations des marchés boursiers et le risque lié de perte de tout ou partie de l’épargne investie.
Cette analyse a été rédigée par la Recherche actions de Kepler Cheuvreux fin 2021, à partir de sources jugées fiables par leur auteur. Elle ne peut être assimilée à une incitation ou recommandation à investir. Veuillez consulter les fiches valeurs relatives aux sociétés citées afin d’accéder au détail des opinions et aux mentions règlementaires importantes.

(1) Une société foncière, aussi appelée une foncière, est une entreprise qui possède des biens immobiliers et dont l’activité consiste à les valoriser ou à les commercialiser. En pratique, une foncière a donc pour activité principale la fructification de son portefeuille immobilier, en le louant à des tiers par exemple.

(2) Une valeur est défensive quand son évolution en Bourse est relativement décorrélée de la situation économique. Elle est donc peu sensible aux effets de variation de la conjoncture économique. Ce sont souvent les valeurs les moins exposées au risque de marché, qui est le risque lié à l’état de l’économie en général. A l’inverse, une valeur ou un secteur cyclique est très sensible à la conjoncture (ex. : secteur automobile).