9 juillet 2025
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Lors du passage à la retraite, vos revenus diminueront de 30 à 40 %, voire plus si vous êtes cadre ou dirigeant d’entreprise. Pour compenser cette baisse, le maître mot est l’anticipation : il est important de vous constituer un capital durant votre vie active qui vous procurera des revenus complémentaires le moment venu. Choisir la location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution privilégiée pour atteindre cet objectif.
Accessible avec une mise de départ modeste grâce au crédit immobilier, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à moindre effort de trésorerie grâce aux loyers encaissés. De plus, la famille est protégée en cas de décès grâce l’assurance-emprunteur du prêt bancaire.
A long terme, c’est un patrimoine qui, dans un contexte inflationniste, se veut protecteur car l’inflation se répercute immédiatement sur le niveau des loyers. Ainsi, on observe un indice de référence des loyers (IRL) à +1,40 % au 1er trimestre 2025 pour la métropole. Dans cette même logique cet investissement vous procurera un revenu complémentaire indexé sur le coût de la vie lors de la retraite. « En vous y prenant suffisamment tôt, idéalement entre 40 et 45 ans, vous aurez totalement remboursé votre emprunt lorsque vous partirez à la retraite. Votre investissement vous permettra alors de maintenir votre niveau de vie car vous profiterez à plein des loyers » indique Mathieu Dagois, Chargé d’affaires à la Banque du Dirigeant de la Caisse d’Epargne Loire Centre.
La location meublée séduit de plus en plus d’investisseurs. Perçue comme moins contraignante que la location nue, elle est surtout plus rentable car elle permet de percevoir un loyer plus élevé (le bien étant équipé et meublé), d’être moins exposé au risque d’impayés et de profiter d’une fiscalité spécifique. « Le marché de la location meublée offre également davantage de possibilités. Selon la taille du bien et sa localisation, l’investisseur peut louer à usage de résidence principale à un étudiant ou à un salarié en mobilité professionnelle, ou préférer la location touristique notamment grâce au développement des plateformes comme Airbnb ou Abritel », souligne Mathieu Dagois.
Bon à savoir
Les particuliers qui louent en meublé ont le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que leurs loyers annuels ne dépassent pas 23 000 € et qu’ils restent inférieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà de ces limites, ils relèvent du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et ils sont soumis aux mêmes règles que les travailleurs indépendants au regard du droit social.
Atout majeur de la location meublée, les loyers bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux que celui des locations nues. La location meublée de locaux d’habitation est une activité commerciale qui relève de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour les particuliers. Le régime d’imposition peut être le micro-BIC ou le régime réel. Le régime des micro-BIC s’applique de plein droit lorsque le montant annuel des loyers ne dépasse pas 77 700 €. L’investisseur bénéficie à ce titre d’un abattement de 50 % sur les loyers encaissés. Par exemple, pour un bailleur qui encaisse 16 000 € de loyers, le montant net imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu est de 8 000 € (50 % de 16 000 €) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
« Mais il peut opter pour le régime réel d’imposition, ce qui lui permet non seulement de déduire ses charges mais aussi d’amortir le prix de son investissement et du mobilier, précise Mathieu Dagois.Ces amortissements, non autorisés en cas de location nue, permettent de réduire le bénéfice imposable. La fraction d’amortissement non déduite une année, faute de loyers suffisants, est reportable sans limite de temps sur les loyers des années suivantes. »
Bon à savoir
L’amortissement comptable est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) en raison de l’usure et du temps. Cet amortissement est une charge « fictive » (= correspondant à la dégradation de l’immeuble), car sans impact sur la trésorerie, déductible des loyers encaissés.
Et si vous deviez revendre le bien pour libérer votre capital, la plus-value sur l’immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers. Au-delà de 30 ans de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value. Pour une détention de moins de 30 ans, le notaire chargé de la vente vous interrogera pour savoir si vous avez bénéficié du régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) au titre des revenus de la location de votre logement permettant notamment la déduction des amortissements. Ainsi, les amortissements déduits des loyers seront réintégrés par le notaire au prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, sauf pour certains types de biens tels que les résidences universitaires, les Ehpad et les foyers d’accueil médicalisés.
Rédaction achevée au 01/06/2025 par Harvest, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
