15 juin 2021
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Lors du passage à la retraite, vos revenus diminueront de 30 à 40 %, voire plus si vous êtes cadre ou dirigeant d’entreprise. Pour compenser cette baisse, le maître mot est l’anticipation : il est important de vous constituer un capital durant votre vie active qui vous procurera des revenus complémentaires le moment venu. Choisir la location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution privilégiée pour atteindre cet objectif.
Accessible avec une mise de départ minime grâce au crédit, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à bon compte grâce aux loyers encaissés. Un patrimoine dont les performances sont décorrélées des marchés financiers, et qui vous procurera un revenu complémentaire indexé sur le coût de la vie en fin de carrière. « En vous y prenant suffisamment tôt, idéalement entre 40 et 45 ans, vous aurez totalement remboursé votre emprunt lorsque vous partirez à la retraite. Votre investissement vous permettra alors de maintenir votre niveau de vie car vous profiterez à plein des loyers » indique Mathieu Dagois, Chargé d’affaires à la Banque du Dirigeant de la Caisse d’Epargne Loire Centre.
La location meublée séduit de plus en plus. Perçue comme moins contraignante que la location nue, elle est surtout plus rentable car elle permet de percevoir un loyer plus élevé (le bien étant équipé et meublé), d’être moins exposé au risque d’impayés et de profiter d’une fiscalité spécifique. « Le marché de la location meublée offre également davantage de possibilités. Selon la taille du bien et sa localisation, l’investisseur peut louer à usage de résidence principale à un étudiant ou à un salarié en mobilité professionnelle, ou préférer la location touristique notamment grâce au développement des plateformes comme Airbnb ou Abritel, souligne Mathieu Dagois. S’il est lourdement imposé, il peut aussi réduire durablement sa charge fiscale en investissant dans le neuf, dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées, grâce à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. »
Bon à savoir.
Les particuliers qui louent en meublé ont le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que leurs loyers annuels ne dépassent pas 23 000 € et qu’ils restent inférieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà de ces limites, ils relèvent du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et ils sont soumis aux mêmes règles que les travailleurs indépendants au regard du droit social.
Atout majeur de la location meublée, les loyers bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux que celui des locations nues. Jusqu’à 72 600 € de loyers annuels, l’investisseur relève du régime « micro-BIC », il bénéficie d’un abattement de 50 % et il n’est taxé que sur la moitié de ses recettes. « Mais il peut opter pour le régime réel d’imposition, ce qui lui permet non seulement de déduire ses charges mais aussi d’amortir le prix de son investissement et du mobilier, précise Mathieu Dagois. Ces amortissements, non autorisés en cas de location nue, permettent de réduire le bénéfice imposable en créant un déficit qui pourra s’imputer sur les bénéfices futurs. La fraction d’amortissement non déduite une année, faute de loyers suffisants, est reportable sans limite de temps sur les loyers des années suivantes. Le loueur en meublé percevra ainsi un revenu régulier, qui pourrait, du fait de l’existence des reports déficitaires et des reports d’amortissements non déduits, ne pas supporter d’imposition à l’heure de la retraite ! »
Rédaction achevée au 01/06/2021 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
