17 novembre 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Vous envisagez d’investir avec d’autres personnes dans une résidence secondaire ? Vous avez deux solutions : l’achat en société, ou l’achat en indivision. La société civile immobilière (SCI) a bien souvent vos faveurs, mais voyons ensemble quels sont ses avantages et les points d’alerte sur son utilisation.
Vous avez pu le constater en lisant notre précédent article sur « l’achat immobilier en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI » : pour investir dans l’immobilier à plusieurs, il est plus avantageux de créer une société qu’une indivision lorsque les statuts sont adaptés au projet commun.
En effet, vous pouvez librement déterminer dans les statuts les conditions dans lesquelles les décisions relatives à l’immeuble seront prises. Le gérant peut avoir des pouvoirs plus ou moins étendus, et les associés peuvent organiser des assemblées au cours desquelles le vote peut se faire selon des règles de majorité que vous fixez.
Aussi, vous pouvez donner ou vendre vos parts sociales sans avoir à vendre le bien immobilier qui y est logé. A noter qu’il est envisageable de prévoir des clauses d’agrément, pour restreindre les personnes à qui les associés peuvent céder leurs parts sociales.
N’hésitez pas à vous entourer d’un professionnel pour vous aider dans vos démarches.
POINT PRATIQUE :
Pour la création d’une SCI, il faut compter environ 2 000 € qui comprennent les frais d’enregistrement et la rémunération du professionnel qui vous guide. Par la suite, vous aurez des frais annuels de comptabilité et de suivi juridique qui peuvent varier entre 700 et 1 500 € selon le régime fiscal de la société (IS ou IR).
Les revenus perçus par la société civile immobilière (SCI) sont imposables :
– à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés, conformément au barème progressif et aux prélèvements sociaux au prorata du pourcentage de participation de chaque associé dans la SCI ;
– si option à l’IS : à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € et 25 % au-delà, le redevable étant la SCI et non les associés. Toutefois, en cas de distribution de dividendes, les associés seront redevables de l’impôt soit selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et aux prélèvements sociaux, soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 %.
Vous souhaitez vous réserver le droit d’occuper le bien toute l’année ?
Dans cette situation, il est déconseillé d’opter pour l’IS. En effet, cette option vous obligerait à conclure un bail avec la société et à lui verser un loyer de marché pour éviter diverses sanctions (redressement fiscal).
En conservant le régime fiscal à l’IR, vous et vos associés pouvez en toute quiétude occuper le bien détenu par la SCI sans avoir à lui verser un loyer, à condition que cette occupation soit expressément autorisée par tous les associés (dans les statuts ou dans un acte distinct annexe). En revanche, dans ces conditions, les charges afférentes au logement (dépenses d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.) ne sont pas déductibles du résultat imposable de la société.
Enfin, quelle que soit l’option, vous devez vous assurer d’avoir suffisamment de trésorerie pour payer les échéances d’emprunt dont la société est redevable envers la banque. Ce remboursement pour le compte de la société nécessite de tenir une comptabilité, pour des questions de preuve.
Vous souhaitez louer ce bien quand vous n’y êtes pas ?
La location de votre bien pour de courtes durées est considérée comme une activité commerciale et emporte une obligation d’option de la SCI à l’IS. Par conséquent, vous devez verser un loyer de marché à la société lorsque le bien n’est pas loué (que vous l’occupiez ou non). En contrepartie, les charges attachées à l’immeuble sont déductibles du résultat imposable de la société.
La société est imposée sur les loyers qu’elle perçoit (y compris ceux que vous lui versez). Si vous souhaitez percevoir l’argent issu de la location, vous devez vous accorder avec vos associés pour voter une distribution de dividendes.
A PREVOIR :
Si vous louez votre résidence secondaire pour de courtes durées (par exemple via des plateformes en ligne), vous devrez déclarer votre activité en mairie et, selon les communes, obtenir une autorisation préalable.
Une fois créée, la société va devoir souscrire un prêt auprès de la banque pour pouvoir financer le bien immobilier. Or, la SCI n’est pas aussi bien protégée que vous (qui êtes une personne physique) par le droit de la consommation. Dès lors, elle ne bénéficie pas (entre autres) du délai de réflexion de 10 jours, du maintien de l’offre pendant 30 jours, ou de la possibilité de résilier l’assurance emprunteur à tout moment.
Le point positif de cette protection amoindrie, c’est que la banque peut lui accorder un crédit avec un taux annuel effectif global (TEG) supérieur au taux de l’usure. Ainsi, il est possible que la banque accorde à votre société un prêt qu’elle vous aurait refusé à titre personnel.
Notez qu’il est probable que la banque vous demande de vous porter caution du prêt pour s’assurer d’être remboursée en cas de défaut de paiement par la société.
Vous pouvez transmettre votre patrimoine à votre décès ou de votre vivant, en réalisant des donations. Il s’agira de transmettre vos parts sociales : en effet, lorsque vous achetez un bien via une SCI, vous êtes propriétaire des parts de la SCI et non directement de l’immeuble.
Dans tous les cas, en transmettant des parts de SCI (et non pas un bien immobilier), vous facilitez la gestion de l’immeuble, puisque les personnes qui auront vocation à prendre votre titre d’associé seront soumises aux mêmes règles que vous : celles prévues dans les statuts.
L’acquisition d’un bien via une SCI permet de minorer les frais de donation/succession. Pour ce faire, il est conseillé de leur faire des donations de parts sociales au moment où la société est la plus endettée (une fois qu’elle a souscrit l’emprunt). En effet, la valeur des parts (sur laquelle est calculé l’impôt) est quasiment nulle à cet instant.
En conclusion :
La SCI est un outil intéressant pour prévenir les situations de blocage avec vos co-investisseurs, et pour faciliter la transmission de votre patrimoine. Son utilisation mérite cependant d’être maniée avec précaution, notamment si les immeubles qui y sont logés sont loués : votre conseiller se tient à votre disposition pour répondre à vos interrogations.
Rédaction achevée au 10/06/2024 par Fidroit-Harvest, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
