L’état du marché immobilier : bilan de 2019

Immobilier neuf ou ancien, marché locatif, bilan 2019 et perspectives 2020.

Immobilier ancien : plein d’ardeur, le marché progresse toujours.

Le cumul annuel des ventes de logements anciens affiche une hausse régulière et soutenue depuis quatre ans. Fin juin, le nombre cumulé de transactions sur un an glissant avait franchi le seuil du million et à fin juillet, ce volume atteignait 1 020 000 ventes. Le rythme de croissance de l’activité (+7 %) est bien supérieur à celui atteint en 2018 (+2,6 %) selon les évaluations du CGEDD sur la base des données de l’INSEE, des Notaires et de la DGFIP. Les conditions d’accès au crédit à l’habitat (taux d’intérêt très bas et conditions d’octroi accommodantes des banques) demeurent le supercarburant du marché, ce contexte financier très porteur restant un puissant stimulant pour la demande qui a intérêt à recourir largement au crédit. Plusieurs réseaux d’agents immobiliers ont par ailleurs observé une hausse des ventes aux investisseurs, la demande étant ainsi également alimentée par des ménages motivés par la préparation à la retraite et attirés par les conditions d’accès au financement exceptionnelles.
Grâce à son attractivité, en Ile-de-France, l’activité du 2^ème trimestre a été particulièrement vive. Le volume des ventes a ainsi progressé de 10 % et dépassé 47 000 transactions sur la période. Les Notaires du Grand Paris anticipent par ailleurs, au vu des avant-contrats, que l’activité devrait rester dynamique dans les prochains mois. Sous la pression de la demande, la situation se tend de plus en plus, en raison d’un assèchement de l’offre dans les zones les plus recherchées de la région. A Paris, au cours du trimestre, le nombre de ventes d’appartements a augmenté de 3 % seulement. En Petite Couronne, l’activité a progressé de 9 % sur le marché des appartements anciens et de 5 % sur celui des maisons. Déjà dynamisés, au 1^er trimestre, par le report d’une partie de la demande francilienne des secteurs centraux vers la périphérie de la région, les marchés de la Grande Couronne bénéficient toujours de cette tendance. Ainsi la hausse des volumes de transactions s’est encore amplifiée au cours du 2^ème trimestre, de 11 % pour les ventes de maisons individuelles et de 19 % sur le marché des appartements (en comparaison de la même période de 2018). Une offre plus abondante et surtout des prix plus abordables représentent de sérieux atouts pour ces marchés plus éloignés du cœur de l’Ile-de-France.
Les marchés de province ne sont pas en reste et depuis le début de l’année ils ont fait preuve d’un beau dynamisme. Selon l’Observatoire Les Prix Immobiliers (LPI), les ventes ont progressé dans une large majorité de régions à un rythme soutenu (10 à 15 %), en particulier dans les régions Aquitaine, Centre, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées et Poitou-Charentes.
Évolution des prix des logements anciens
Au 2^ème trimestre, les prix moyens se sont accrus partout, même à Paris où, pourtant, ils atteignent des niveaux élevés après une pause observée au 1^er trimestre.
Globalement, c’est le marché francilien qui a connu les plus fortes hausses de prix sur la période, avec +3,9 % en moyenne, tous logements confondus, contre +3,2 % en moyenne nationale et +2,8 % en province.
A Paris, où l’offre s’est affaiblie dans certains arrondissements et malgré des niveaux de plus en plus élevés, la hausse du prix des appartements a encore été importante au 2^ème trimestre 2019 (+6,3 %, en variation annuelle). En Petite Couronne, la hausse des prix a été soutenue (+4,5 %) et plus modérée (+1,6 %) en Grande Couronne. Les prix moyens des maisons anciennes ont augmenté également plus fortement en Petite Couronne (+3,3 %) qu’en Grande Couronne (+1,2 %).
A Paris, les prix moyens des arrondissements centraux ainsi que des 7^ème et 8^ème dépassent tous 11 100 euros du m². Les variations les plus fortes ont concerné les 6^ème (+10,2 %) et 8^ème(+13 %), tandis que les prix des appartements anciens dans le 1^er arrondissement ont peu évolué (+0,7 %). Dans les autres arrondissements, les prix moyens s’étagent désormais entre 9 000 euros et 11 000 euros du m², à l’exception des 13^ème (8 630 euros), 19^ème (8 220 euros) et 20^ème arrondissements (8 350 euros), où les variations annuelles ont été respectivement de +3,5 %, +6,4 % et +5,3 % (source : Notaires du Grand Paris).
Dans tous les départements de la Petite Couronne, les prix des appartements anciens se sont renchéris régulièrement depuis 2016, la moyenne au 2^ème trimestre pour l’ensemble étant de +4,5 % en variation annuelle, avec un prix moyen qui s’élève à 4 790 euros le m².
Le prix moyen des maisons anciennes y a atteint aussi un niveau élevé (376 000 euros) et progresse toujours (+1,2 %). La tendance haussière est nettement plus marquée dans les Hauts-de-Seine (+3,3 % au 2^ème trimestre) où le prix moyen atteint pourtant un niveau extrêmement élevé (624 200 €).
En Grande Couronne, les écarts de prix, selon les départements, sont moins prononcés et les variations plus faibles malgré une activité très dynamique. Le prix moyen des appartements y a progressé de 1,6 %, la hausse la plus forte concernant le département des Yvelines (+2,1 %) où le prix moyen est également le plus élevé (3 820 €/ m²).
Le marché des maisons anciennes attire les ménages en recherche d’espace à des prix plus abordables. Le dynamisme des ventes s’est accompagné d’une hausse des prix moyens de 1,2 %.
En régions, les prix moyens des appartements ont augmenté de 3,7 %, et de 2,4 % pour les maisons, selon la source INSEE-Notaires. Après la crise de 2008/2009, le rythme d’évolution des prix des logements anciens d’Ile-de-France s’est démarqué nettement de celui des autres régions. Et depuis 2015, la progression des indices de prix s’est encore accélérée.
Alors que l’évolution de l’indice des prix des logements anciens (tous types) est plus modérée sur longue période mais aussi plus irrégulière en région Provence-Alpes Côte d’Azur (+0,9 % au 1^er trimestre 2019 en glissement annuel), l’indice des prix de la région Rhône Alpes reflète son attractivité avec un rythme de hausse plus soutenu (+4,1 %) dépassant celui de l’indice des prix de toute la province (+2,7 %).
Selon l’Observatoire LPI, dans l’ancien (tous types de biens confondus), la marge de négociation entre prix affichés (lors de la prise de mandat) et prix signés tend à baisser. Parallèlement, les délais de réalisation des ventes ont également diminué, ces deux indicateurs exprimant un marché stimulé par la demande.
Le marché des appartements de trois pièces (récents, anciens) correspond à une des typologies les plus recherchées de logements dans les zones urbaines. Globalement, il a été plus actif au cours des douze derniers mois glissants, comparé à la période précédente.
Les prix moyens ont progressé dans une large majorité des grandes villes (+100 000 habitants), mais ils ont eu tendance à baisser dans plus du tiers d’entre elles, légèrement à Lille, Toulon, Clermont-Ferrand et Besançon, et plus fortement à Reims, Nîmes, Le Mans, Tours, Limoges, Amiens et Mulhouse (ces trois dernières villes figurant comme les moins dynamiques en termes d’activité).
Dans les villes où les niveaux sont les plus élevés (supérieurs à 3 000 € du m² en moyenne), les prix ont encore progressé, sauf à Lille où la baisse a été légère et fait suite à quelques mois de hausse.
Dans le tiers des villes observées, les prix sont inférieurs à 2 000 € le m² et pour plusieurs d’entre elles, la tendance haussière a été forte à très forte sur une année glissante (exemples : Perpignan, Brest, Saint-Etienne, Le Havre, Nancy) sous l’effet d’un rattrapage de prix et dans un contexte d’accès au financement très favorable.
Dans des villes où l’activité est plus modérée (Reims, Limoges, Amiens, Mulhouse par exemple), des baisses de prix peuvent sembler importantes mais les observations reposent sur un nombre de références moins élevé.
À l’inverse, à Angers, Brest et Perpignan, où les volumes de ventes sont également modérés, les prix moyens apparaissent en forte hausse (8 à 15 %).
Dans des villes qui bénéficient d’un marché résidentiel généralement dynamique, à fin juillet, les prix moyens des appartements de trois pièces ont progressé sous la pression de la demande.
Toulon et Lille font figure d’exception sur la période, mais l’ajustement de faible ampleur (inférieur à -1 %) ne correspond probablement pas à une inflexion de tendance.
Dans les territoires moins attractifs, en zones péri-urbaines ou rurales, l’éloignement des bassins d’emploi constitue un frein pour la demande de logement. Les marchés y sont peu profonds, moins fluides, et les évolutions de prix peuvent être erratiques pour des parcs de logements souvent plus hétérogènes.
De façon générale, niveau de prix et hausse des prix semblent corrélés (Lille et Perpignan font exception sur la période). Les anticipations de plus en plus favorables aux zones déjà attractives renforcent ces marchés et creusent le fossé qui les séparent des villes moins demandées.

Immobilier neuf : une production toujours en baisse

Après un pic en 2017, la production de logements s’est repliée progressivement puis plus nettement depuis un an. A fin août 2019, 411 200 logements ont été mis en chantier (en cumul annuel) contre 437 400 au plus fort en 2017, tandis que les permis de construire délivrés ont porté sur 443 500 logements contre 496 700 il y a deux ans.
Si les mises en chantier dénombrées sur un an glissant restent supérieures de 6,8 % à leur moyenne décennale, le volume des autorisations est en revanche passé sous sa moyenne de longue période (-1,1 %).
Cette tendance récessive de la production risque de se poursuivre dans les prochains mois. En effet, l’indicateur plus avancé du nombre de permis de construire poursuit sa décrue, de 5,7 % sur un an glissant.
Le marqueur du niveau réel de la construction, à savoir le nombre de logements commencés a, quant à lui, reculé de 3,8 % en variation annuelle à fin août.
Dans le collectif, les mises en chantier de logements ont un peu moins diminué (-3,2 %) que les autorisations (-8,4 %) à fin août 2019. Quant à la production de logements individuels (secteur diffus et secteur groupé) mesurée sur douze mois glissants, elle s’est encore contractée, tant au niveau des mises en chantier (-4,1 %) que des autorisations (-1,8 %) même si ce recul a été moins fort pour le nombre de permis de construire délivrés qu’au cours des mois précédents (jusqu’à -8,6 % en début d’année).
Les nouvelles orientations de la politique du logement engagées par le Gouvernement depuis 2018 expliquent pour partie la décélération de la production de logements de même que, ponctuellement, l’approche des élections municipales de 2020 freine les nouveaux projets.
Les statistiques de production intègrent également le coup de frein au lancement de programmes de logements sociaux qui a précédé le bras de fer entre le Gouvernement et le secteur social, qui n’a trouvé une issue qu’en début d’été, mais qui a affecté l’ensemble de la production de logements.
Parallèlement, en ligne avec la loi ELAN du 23 novembre 2018 (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), de nouveaux rapprochements entre opérateurs sont intervenus en juin démontrant que les acteurs du logement social se sont aussi fortement mobilisés ces derniers mois pour se mettre en ordre de marche afin que le secteur poursuive sa mutation. Le regroupement de sociétés de gestion de logements sociaux du Groupe Action Logement, intervenu récemment, illustre les transformations en cours.

Marché locatif

Le marché locatif pèse dans l’équilibre global des marchés résidentiels mais présente des zones de fragilité. Sur un parc total estimé au 1^er juillet 2018 à 36,5 millions de logements en France (Insee, SDES, sept 2019), on dénombre 29,9 millions de résidences principales, dont 42,4 % sont occupées par des locataires. 7,4 millions de logements loués le sont par des bailleurs non sociaux (personnes physiques à hauteur de 97 %). Depuis 2015, le dynamisme des ventes de logements tant dans le neuf que dans l’ancien s’est accompagné d’une reprise de la mobilité résidentielle. De nombreux locataires ont profité des excellentes conditions de crédit pour mener à bien un projet d’acquisition de logement, quittant ainsi le marché locatif. Le taux de mobilité résidentielle3 qui permet d’évaluer l’activité du marché locatif privé s’est élevé à 30,2 %, soit un bon niveau en 2018, supérieur à la moyenne de longue période (28,7 %). En 2018, 8,5 % du parc total de logements est vacant, en France, soit 3,1 millions de logements, selon l’INSEE. Cette part n’a cessé de progresser depuis la fin des années 1990 (6,9 % en 1999 et 7,2 % en 2010) après une période de baisse de 1980 à 1990 (7,6 % en 1982 et 7,2 % en 1990).
En revanche, après avoir atteint un pic en 2014, la durée de la vacance locative a eu tendance à décroître régulièrement. En 2018 elle a reculé de 9,1 % par rapport à 2017.
Compte tenu de l’importance des enjeux, notamment avec 12,6 millions de résidences principales occupées par des locataires et une pression constante de la demande en logements, les pouvoirs publics ont identifié la nécessité de mettre en œuvre des mesures visant à améliorer les conditions de fonctionnement du marché locatif privé. Le Ministère chargé du logement s’est attelé à un projet de réglementation visant les rapports locatifs au travers de plusieurs leviers :
• Revoir les règles relatives à la location immobilière : contrat de location, loyer, charges récupérables, réparations locatives, dépôt de garantie…
• Encadrer et améliorer les rapports locatifs.
• Régler les litiges avec les commissions départementales de conciliation.
• Garantir les droits et devoirs du locataire et du propriétaire.
• Définir une politique des loyers.
• Contribuer à l’information des locataires, notamment à l’appui des associations qui œuvrent dans le domaine des rapports locatifs. Animer le réseau des Agences Départementales pour l’Information sur le Logement (ADIL) en lien avec l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Afin de répondre à l’un de ces objectifs, le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a annoncé en juillet le lancement d’un nouveau dispositif de production de références de loyers qui ne remplacera pas les observatoires locaux des loyers (OLL), mais qui doit les renforcer. Le but est de compléter leurs travaux en produisant des indicateurs sur les communes exclues de leur champ. Au-delà de la couverture nationale et pour une meilleure connaissance des loyers, le projet prévoit d’utiliser pour les évaluer (modéliser) les données recueillies sur les loyers à travers les annonces immobilières. La stratégie de l’Etat consiste ainsi à combiner puissance publique et apport de données des leaders du marché privé pour assurer une meilleure connaissance de tous les territoires.
Si la hausse des loyers a atteint 1,4 % en moyenne nationale en 2018, selon l’observatoire CLAMEUR, sur le marché très tendu de la région francilienne, selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), les loyers privés parisiens ont augmenté l’an dernier de 1,7 %. Cette hausse coïncide avec une période au cours de laquelle le plafonnement des loyers réintroduit début juillet 2019, avait été interrompu. Toutefois, les marchés sont hétérogènes et les hausses lors d’une relocation sont plus élevées à Paris (+4,1 %) que dans l’agglomération (+3,6 %).
Les conditions actuelles des placements financiers et la situation du marché immobilier parisien particulièrement tendu pourraient faire obstacle à une baisse brutale des prix moyens sur les logements destinés à l’investissement locatif à Paris malgré le retour à l’encadrement des loyers qui implique des perspectives d’un moindre rendement. La prime de risque pourrait rester acceptable dans la capitale, pour des biens qui présentent des caractéristiques courantes, bénéficient de bonnes qualités intrinsèques et d’une localisation correcte.
En France, l’immobilier résidentiel représente une valeur refuge et garde les faveurs de ménages désireux de se constituer une épargne sûre, notamment dans une perspective de préparation à la retraite. Les conditions actuelles d’accès au crédit peuvent inciter à investir dans l’immobilier locatif, tant dans l’ancien qui bénéficie du dispositif Denormandie dans certains secteurs, que dans le neuf (Pinel dans les zones où il reste éligible), sous réserve du respect des fondamentaux de tels placements. La hausse des prix sur les différents marchés et les niveaux atteints doivent en effet inciter à la prudence sur le choix des opérations, sur la liquidité et la résilience des marchés visés.

Rédaction achevée en octobre 2019 par le Crédit Foncier, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.