L’état du marché immobilier : janvier 2019

Immobilier neuf ou ancien, marché locatif, perspectives 2019... Tour d'horizon du marché immobilier en ce début d'année.

Un marché résilient dans l’ancien mais grippé dans le neuf

Les tensions commerciales entre les Etats-Unis et le reste du monde pèsent sur la croissance mondiale qui a commencé à ralentir en 2018. D’autres menaces comme la flambée des prix du pétrole, le risque de chutes de valeurs en Bourse, ou la crise des pays émergents alimentent les inquiétudes sur l’environnement économique international.
En zone euro, les désaccords entre le gouvernement italien et Bruxelles ont émaillé l’actualité européenne au cours des derniers mois, tandis que l’épineux sujet d’un « hard Brexit » n’est pas totalement écarté, si le Royaume-Uni quitte l’Union européenne sans qu’un nouvel accord commercial ne soit signé. Dans un tel cas, plusieurs impacts sont envisageables comme la hausse des taxes à l’importation de part et d’autre de la Manche, la dépréciation de la livre face à l’euro, ou encore un accès plus complexe au marché britannique susceptible de voir sa croissance affaiblie.
Dans un environnement international moins porteur qu’en 2017, la France a bénéficié d’une plus faible croissance de son PIB que la zone euro, même si au 3^ème trimestre l’économie française a progressé de 0,4 %, soit plus que le rythme enregistré en début d’année.
Pénalisée par une inflation (2,3 % en juillet/août selon l’INSEE, liée à la remontée des prix du pétrole et de certains produits alimentaires) d’un niveau supérieur à celui de la progression du revenu disponible, le rebond de la consommation des ménages a été moins fort qu’escompté. Et l’investissement des ménages qui concerne essentiellement des dépenses en logement, a fléchi pour la première fois depuis 2015.
Pourtant, si le rythme de l’inflation s’accélère, les taux d’intérêt réels sont restés négatifs depuis plusieurs mois, le recours au crédit pour financer l’habitat restant ainsi opportun.
Cela a donné un répit au secteur du logement en 2018 alors que, parallèlement, la demande est confrontée à des prix élevés tant dans le neuf que dans l’ancien.
Ainsi, malgré les doutes qui ont plané sur l’activité du marché résidentiel au cours du premier semestre, il a fait preuve de résilience dans l’ancien jusqu’à présent, tandis que le marché du neuf a reculé progressivement tout au long de l’année.
La montée des tensions sociales de cette fin d’année est de nature à peser sur l’économie française du dernier trimestre, et pourrait même affecter par contrecoup l’environnement et les perspectives de l’économie immobilière pour le début 2019.

Immobilier ancien

Stabilité du marché résidentiel dans l’ancien
Afin octobre, sur un an glissant, l’activité s’est traduite par 957 000 ventes de logements anciens, d’après les évaluations faites par le CGEDD sur la base des données de l’INSEE, des Notaires et de la DGFIP. Ce volume est stable (+0,4 %) par rapport à 2017, alors que l’an dernier, la progression annuelle était de 15 %, soit d’un niveau très supérieur. Le marché reste actif mais ne progresse plus autant, il pourrait ainsi être parvenu à un plateau.
Les très bonnes conditions de crédit, avec un taux moyen de 1,44 % en novembre pour des crédits du secteur concurrentiel selon Crédit Logement/CSA et une durée moyenne des prêts au plus haut, soutiennent efficacement la demande même si celle-ci se heurte de plus en plus à des prix qui se sont renchéris sur les secteurs les plus prisés. Cela pèse sur les capacités financières des ménages inégalement selon les territoires, mais le maintien de taux de crédit inférieurs à l’inflation constitue une sérieuse opportunité. Au final cette situation permet de compenser le moindre soutien des pouvoirs publics à l’accession dans l’ancien, ce qui contribue à expliquer le bon niveau d’activité en 2018.
En Île-de-France, le marché a conservé son dynamisme : environ 50 000 ventes au cours du 3ème trimestre (source notariale), soit l’équivalent de l’activité sur le marché des logements anciens, mesurée à la même période en 2017.
Toutefois, selon l’Observatoire Les Prix Immobiliers (LPI), le recul du nombre de compromis signés, mesuré en glissement annuel à fin octobre serait de l’ordre de 5 %.
Le dynamisme du marché francilien au 3^ème trimestre 2018 a plus concerné le marché des maisons individuelles (+2 %) que des appartements (-1 %).
A Paris, entre offre insuffisante, et prix élevés, le nombre de ventes d’appartements a diminué de 3 %, (source Notaires, INSEE). La Petite Couronne connaît également des tensions, et le nombre de ventes d’appartements accuse une baisse de 2 %. Par ailleurs, le nombre de ventes, sur le marché des maisons progresse un peu aussi bien en Petite (+6 %) qu’en Grande Couronne (+1 %).

Hausse des prix des logements anciens
Les hausses de prix sont toujours plus fortes en Île-de-France (4,2 % en moyenne, tous logements confondus) que sur le reste du pays (+3,4 %), et les prix parisiens restent en tête des évolutions (+ 6,2 %). Au 3^ème trimestre, le prix moyen des appartements vendus en Île-de-France progresse de 4,2 % et celui des maisons de 2 %. Hors Paris, la pression sur les prix a été plus importante en Petite Couronne (+3,1 % sur les appartements et +3,5 % sur les maisons) qu’en Grande Couronne (+0,9  sur les appartements et +1,3 % sur les maisons).

Depuis quelques mois, le rythme de la hausse des prix est pourtant moins soutenu.
Particulièrement tendu, le marché de la capitale souffre d’une offre insuffisante et, parallèlement au ralentissement de son activité au cours du trimestre (-3 % en évolution annuelle), les prix moyens continuent à progresser d’après les données des Notaires d’Île-de-France, dans tous les arrondissements, selon des amplitudes variables. Les progressions s’étagent entre +3 % et +5 % (3^ème, 5^ème, 7^ème, 12^ème, 13^ème et 15^ème arrondissements), entre +5 % et +10 % ailleurs, à l’exception du 1^er (+11,2 %) et du 19^ème (+10,7 %) arrondissements où les hausses sont supérieures. Les prix moyens dépassent 10 000 € le m² dans 10 arrondissements (centraux et les 7^ème, 8^ème, 9^ème et 16^ème). Dans le reste de la capitale, à l’exception du 19ème arrondissement (7 800 €/m²), les prix moyens des appartements parisiens oscillent entre 8 000 € et moins de 10 000 € le m².

Sur le reste de l’Île-de-France, les prix moyens des maisons individuelles progressent davantage que ceux des appartements, tant en Petite qu’en Grande Couronne.
En régions, les variations de prix moyens des appartements et des maisons sont du même ordre respectivement de 2,6 % et 2,7 %, selon la source INSEE, Notaires. L’Observatoire LPI relève de son côté des prix moyens qui s’infléchissent dans environ un quart des plus grandes villes sur la période récente. Ces prix moyens ont ainsi eu tendance à baisser à Mulhouse, Dijon, Brest, Le Mans, Amiens, Aix-en-Provence par exemple. Ils ont augmenté sur des marchés plus tendus comme à Bordeaux, Lyon ou Rennes, certains connaissant un phénomène de rattrapage (Limoges par exemple) alors que les prix sont peu élevés.
Selon cet observatoire, la baisse des prix offerts s’accentuerait depuis l’été dernier. Les territoires en perte d’attractivité économique se caractérisent par un marché résidentiel peu dynamique voire atone, plus sensible aux baisses de prix. Sur certains marchés, même le maintien de conditions de crédits favorables ne suffit pas à stimuler une demande qui fait défaut.
En France, 80 % de l’activité immobilière d’une année, mesurée en nombre de ventes dans l’ancien, se concentre en moyenne sur moins de 20 % de l’ensemble des communes. Ainsi, hors de ces territoires, la rotation du parc est-elle beaucoup plus lente, et l’analyse en termes de variation annuelle de prix peu
significative.

Immobilier neuf

Ralentissement de la production de logements
Sur un an glissant, (novembre 2017 à octobre 2018), le rythme de la production de logements continue de ralentir. Avec 470 600 logements autorisés à la construction sur cette période, le recul est de 6,4 % par rapport aux douze mois précédents. Les mises en chantier (419 500 logements) ont par contre augmenté légèrement, de 1,2 %.
La production de logements individuels souffre tant au niveau des autorisations (-4,2 %) que des mises en chantier (-1,5 %).
Sur la période, les autorisations de construire des logements collectifs se replient fortement (-7,7 %) tandis que les mises en chantier augmentent légèrement (3,9 %).
Les effets de la nouvelle politique du Gouvernement en matière de logement se sont rapidement ressentis dans le secteur de la construction. La réduction des mesures de soutien des ménages dans leurs parcours d’achat de logements, s’est traduite par une baisse de la quote-part de financement possible en PTZ depuis janvier 2018. Alors qu’elle avait alimenté la demande dans le neuf (une opération sur cinq a bénéficié d’un prêt à taux zéro en 2017), la primo-accession, au budget plus tendu, n’est plus en capacité de tirer le marché à la hausse.
A ceci s’ajoute la réduction de périmètre du dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif (Pinel) qui impacte les ventes de logements neufs progressivement, ce qui retentira toujours sur la production en 2019.

Marché de la promotion immobilière
L’activité commerciale tend à se contracter au 3ème trimestre 2018. Le nombre de réservations enregistrées (27 400 logements) est en retrait de 8,9 % par rapport au 3^ème trimestre 2017 (source SDES, ECLN – vente à des particuliers). Par ailleurs, le nombre de mises en vente (22 100 logements) est inférieur de 14,2 % à celui constaté l’an dernier à la même période, ce qui reflète les anticipations récessives du secteur de la promotion.Le stock de logements proposés à la vente à fin septembre 2018 s’élevait à 109 900 logements, soit un volume quasiment équivalent (+0,3 %) à celui de 2017. Depuis 2013, cet encours d’offre reste supérieur à 100 000 logements et à la moyenne du volume des logements présentés à la vente sur longue période.
Une telle situation n’est pas alarmante tant que le rythme des ventes trimestrielles est suffisant pour que les délais moyens d’écoulement n’excèdent pas un seuil d’alerte. Au rythme actuel des ventes trimestrielles, cet encours représente environ 1 an de commercialisation. Il s’agit du délai de vente estimé le plus élevé depuis fin 2015. A l’issue des dernières crises traversées par ce secteur, notamment en 2008, le faible rythme des ventes avait porté les stocks à presque 2 ans de commercialisation.
Entre 2013 et 2014, ce délai moyen était plus proche de
15 mois, et grâce à la reprise de 2015, facilitée par la politique du gouvernement de soutien au secteur du logement, les délais moyens de vente étaient retombés à moins d’un an.

Evolution des prix de vente des logements neufs
La tendance des prix du neuf sur longue période s’inscrit à la hausse, même si les variations des moyennes trimestrielles apparaissent en dents de scie. Le prix moyen des appartements a encore progressé au 3^ème trimestre 2018 (+3 %) comparé à celui du 3^ème trimestre 2017. Le prix moyen culmine désormais à 4 076 € du m², ce qui pèse sur toutes les catégories de ménages qui constituent la demande (accédants, investisseurs).
Dépassant les 4 000 € du m² en moyenne, les régions d’Île-de-France (4 843 €/m²), de Provence-Alpes-Côte d’Azur (4 467 €/m²) et d’Auvergne-Rhône-Alpes (4 030 €/m²) affichent les prix moyens d’appartements les plus élevés tirant la moyenne nationale vers le haut. Dans les autres régions, les prix moyens oscillent entre 2 970 € (Bourgogne-Franche-Comté) et 3 740 € (Occitanie) le m².
En tête des régions les plus actives, en termes de nombre de ventes, l’Île-de-France devance toujours les autres régions : Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie et Provence-Alpes-Côte d’Azur.Comparé à l’ensemble du marché de la promotion immobilière (ventes de logements destinés à des particuliers, portant sur des programmes de cinq logements et plus) le marché des maisons en secteur groupé représente 7 % des réservations de logements neufs vendus en programmes. Après avoir culminé à presque 270 000 € fin 2017, le prix moyen des maisons en secteur groupé au 3^ème trimestre 2018 tombe à 260 000 € soit 3,5 % de moins qu’au 3^ème trimestre 2017.

Marché de la maison individuelle en secteur diffus
Le repli se confirme avec un nombre de mises en chantier sur un an glissant, à fin octobre, en légère diminution. Après deux années de progression, en cumul annuel, le nombre de remises en chantier de maisons individuelles en secteur diffus, à fin octobre 2018, est tombé à 127 400 logements soit 2,5 % de moins qu’en 2017 à la même période.
Le nombre de permis délivrés, au cours de la même période, en vue de la construction de logements individuels en secteur diffus a baissé de 6,4 % entre 2018 et 2017. Cet indicateur avancé des mises en chantier futures évoque une poursuite de la contraction de ce marché pour les prochains mois.La réforme des aides à la construction de logement avec un PTZ qui a été plafonné à 20 % au maximum du montant total d’une opération dans les zones B2 et C (au lieu de 40 %) et la suppression de l’APL accession depuis le 1^er janvier affectent une part importante de la clientèle de ce secteur constituée par des primo-accédants.

Marché locatif

L’encadrement des loyers à nouveau d’actualité
Sur un parc total estimé en 2017 à 34,8 millions de logements en France métropolitaine (Insee, SDES, déc. 2017), on dénombre 28,6 millions de résidences principales, dont 39,8 % sont occupées par des locataires. Sur ces 11,4 millions de logements loués, 57 % le sont par des bailleurs privés.
Selon l’Insee, 7,6 % des ménages sont propriétaires d’au moins un logement mis en location. Depuis 5 ans, le marché de l’investissement locatif a connu une forte progression. La part de construction de logements destinés au secteur locatif privé est passée dans le total de logements de 13,4 % en 2013 à 15,4 % en 2017. En 2018, cette part pourrait retomber entre 13 et 14 %. Dans le neuf, l’investissement subit les effets du recul des aides fiscales. En effet, depuis le début de l’année, le dispositif de défiscalisation « Pinel » n’est plus éligible que dans les zones A, Abis et B1. La loi ELAN qui porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été promulguée le 23 novembre 2018.

Initialement introduit par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) en 2014, et après sa mise en application à partir de 2015, l’encadrement des loyers à Paris a été annulé par le Tribunal de Grande Instance en 2017. Dans le nouveau projet de loi ELAN présenté en avril 2018 en Conseil des ministres, le principe d’encadrement des loyers en zones tendues a finalement été conservé. Dans le texte publié en novembre, la possibilité d’expérimenter pour 5 ans l’encadrement des loyers est offert aux collectivités en zone tendue. Sur ces territoires, les observatoires des loyers sont généralisés pour améliorer la connaissance des loyers. Les collectivités qui le souhaitent, selon des critères prévus par la loi, pourront ainsi expérimenter l’encadrement des loyers. Elles devront en proposer le périmètre, sur la base des conclusions qu’elles tirent de l’observation des loyers et de leurs perspectives de développement du logement.
Le 11 décembre, le Conseil de Paris a voté en faveur du retour de ce dispositif mais la mesure ne sera pas applicable immédiatement. Il faudra d’abord que le décret d’application de la loi Elan permettant la mise en place de cet encadrement des loyers soit pris. Le ministère du Logement se fixait comme objectif de publier ce texte en février. Son entrée en application nécessitera ensuite que le préfet d’Île-de-France prenne un arrêté fixant un loyer plafond au mètre carré par quartier. De même que c’était le cas entre août 2015 et novembre 2017, lorsque la période où l’encadrement des loyers était en vigueur, lors d’une première location d’un bien ou au changement de locataire, les propriétaires ne pourront pas fixer le loyer selon leur bon vouloir. Il devra être compris dans une fourchette allant de -20 % à +20 % par rapport au loyer médian enregistré dans le quartier par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Une dérogation serait envisageable si le bien comporte des caractéristiques exceptionnelles. Dans ce cas, le propriétaire pourra fixer une majoration de loyers. En cas de non-respect, les propriétaires risqueraient d’être pénalisés s’ils dépassaient les plafonds de loyer en se voyant infliger une amende administrative de 5 000 € qui pourrait monter à 15 000 € pour une agence immobilière ou une plateforme Internet.
Un ensemble de 26 communes d’Île-de-France (Aubervilliers, Malakoff, Fontenay-aux-Roses, Ivry-sur-Seine, Aubervilliers, Bagneux, Gennevilliers, Saint-Denis ou encore Vitry-sur-Seine,…), et 3 villes situées en régions(Échirolles en Isère, Martigues et Port-de-Bouc dans les Bouches-du-Rhône) envisagent aussi de mettre en œuvre un dispositif pour encadrer les loyers.

Perspectives 2019

La montée des incertitudes pourrait affecter le secteur du logement
Les tensions commerciales qui pèsent sur l’économie mondiale, les perspectives de remontée des taux d’intérêt et la crise que traversent les pays émergents dans un contexte persistant de risques géopolitiques conduisent à envisager une pause de la croissance économique pour 2019.

• L’OCDE a récemment révisé à la baisse (0,1 point) ses anticipations de croissance en 2018 ramenée à 1,9 %, pour la zone euro, ainsi que pour 2019 (1,8 %).
• La prévision de croissance économique française est également révisée à la baisse pour le dernier trimestre. En France, l’objectif initial du Gouvernement d’une croissance du PIB de 1,7 % pour l’année 2018, a déjà été ajusté à la fin du 3^ème trimestre. Il ne sera sans doute pas atteint fin 2018. Les perturbations sociales des dernières semaines vont peser négativement sur l’activité économique du 4ème trimestre. Le début d’année 2019 s’inscrit dans ce contexte incertain alors même que l’environnement économique international est moins favorable.
• L’économie européenne manifestant plus de vigueur en milieu d’année, la BCE avait confirmé son intention de sortir de son programme d’achat d’actifs. Elle anticipait alors de mettre fin à sa politique de quantitative easing lancée en mars 2015, afin de ne pas laisser la zone euro tomber en déflation. Si le relèvement des taux directeurs reste d’actualité pour 2019, la date à laquelle la BCE y procédera n’est pas encore certaine. La banque centrale pourrait revoir à la baisse ses prévisions et tabler davantage sur l’accélération de la croissance et de l’inflation pour fin 2019. Une astuce qui lui permettrait de justifier le maintien de son cap monétaire.

L’activité immobilière a ralenti dans le neuf en 2018 alors que le marché de l’ancien a encore fait preuve de dynamisme. Alors que les hausses des prix immobiliers se sont poursuivies en 2018, les niveaux atteints sur les marchés les plus actifs sont élevés et pèsent de plus en plus sur la demande. Les conditions de crédit deviendront ainsi encore plus déterminantes pour les ménages. L’investissement en logements neufs diminue et le recul des mises en chantier que l’on a constaté tout au long de l’année risque de se poursuivre.
De son côté, le Gouvernement poursuit sa stratégie d’adaptation de la politique du logement. Début novembre, l’Assemblée Nationale a adopté en 1ère lecture un dispositif inspiré de la loi « Pinel » dans l’ancien. L’objectif est à la rénovation des centres villes dégradés à l’appui d’une aide fiscale sur l’acquisition de biens destinés à la location, et faisant l’objet d’une réhabilitation poussée. Les effets de réduction des aides au logement de fin 2017 ont pesé sur le marché du neuf en 2018. Il faudra attendre plusieurs mois pour mesurer les impacts éventuels des mesures de soutien à l’investissement locatif dans l’ancien.

Au cours des prochains mois, en immobilier résidentiel, les ajustements devraient se poursuivre dans un contexte économique un peu moins favorable, avec un risque de tensions sociales qui pourraient influer sur les anticipations des ménages. En 2019, la contraction devrait se poursuivre dans le neuf, et l’activité pourrait commencer à s’infléchir dans l’ancien à l’aune de l’évolution des conditions de financement.

Note Conjoncture Logement Décembre 2018 – Crédit Foncier Immobilier – Département Etudes
Rédaction achevée au 07/01/2019, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.