Quatre clés pour réussir un investissement locatif

Investir dans l'immobilier locatif vous permet à la fois de diversifier votre patrimoine et de compléter vos revenus. Pour réussir, cet investissement doit avant tout s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale où l’expertise du chargé d’affaires Gestion Privée est primordiale. Quand et comment investir ? Quel dispositif privilégier ? Éric Ninu, directeur commercial France de Iselection, liste les quatre règles d’or d’un investissement locatif réussi.

1. Définir des objectifs précis

« Il est essentiel de maîtriser le cadre dans lequel s’inscrit le futur investissement, et de l’intégrer dans un calendrier à plus ou moins long terme », pose en préambule Éric Ninu, directeur commercial France de Iselection ((Depuis sa création en 1996, Iselection, partenaire des Caisses d’Epargne depuis 2005, a commercialisé plus de 30 000 logements neufs et détient un portefeuille permanent de 550 lots disponibles à commercialiser.)) :

• Sert-il à financer ou à compléter une retraite, des loisirs ?
• Intervient-il en complément d’autres placements immobiliers ou financiers ?
• Répond-il à un usage ponctuel, en tant que résidence secondaire, ou au contraire servira-t-il à terme de résidence principale ?

2. Évaluer vos moyens financiers associés à ces objectifs et le mode de financement

L’effort d’épargne doit, avec l’aide de votre chargé d’affaires Gestion Privée Caisse d’Epargne et celle du responsable de secteur Iselection-conseiller en immobilier patrimonial, qu’il associera à la réflexion, être évalué de façon complète et envisagé de façon mensuelle. « Il doit être en adéquation avec vos revenus, rappelle Éric Ninu. Le risque doit par ailleurs être réduit au maximum et tenir compte de votre régime fiscal actuel et futur. »
« L’apport personnel n’étant pas obligatoire, vous pouvez privilégier un crédit de type in fine adossé à un placement financier adapté, surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas », poursuit-il.

3. Arrêter un cahier des charges avec vos conseillers

Le chargé d’affaires Gestion Privée Caisse d’Epargne vous ayant mis en relation avec un responsable de secteur Iselection, ce dernier recherchera ensuite le bien qui correspond à vos attentes en tenant compte de vos critères d’investissement. « Une bonne communication et plusieurs échanges avec votre responsable de secteur Iselection permettent de mieux maîtriser les enjeux de votre investissement et les moyens à déployer », indique Éric Ninu.

L’expert en immobilier patrimonial Iselection vous aidera ainsi à :

• Identifier le lieu d’investissement
  Bien que la règle de proximité prime le plus souvent, « un investissement peut bénéficier, selon l’objectif visé, d’une meilleure valorisation hors de la zone de vie de l’investisseur », précise Éric Ninu ;
• Évaluer le montant des dépenses accessoires
  Une estimation précise effectuée avec vos conseillers vous permettra de déterminer les dépenses à prendre en considération (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, etc.).

4. Formaliser votre achat dans le respect de votre stratégie patrimoniale

Afin d’intégrer au mieux l’investissement locatif dans votre stratégie patrimoniale, veillez, avec l’aide de votre chargé d’affaires Gestion Privée et celle de votre responsable de secteur Iselection, à choisir le statut fiscal le plus adapté au travers :

• du dispositif Duflot, qui vous permet, en acquérant un bien immobilier neuf, ou en l’état futur d’achèvement, dans l’intention de le louer pendant 9 ans, de bénéficier, sous condition, d’une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de l’investissement (limité à 300 000 euros par an) étalée sur 9 ans (pour plus d’informations sur le dispositif Duflot, consultez notre infographie) ;
  « De plus, le mécanisme d’imputation des déficits fonciers peut être associé à ce dispositif et contribuer à réduire davantage votre imposition sur le revenu », développe Éric Ninu, qui précise que l’éventuel déficit foncier efface en effet des revenus fonciers existants par ailleurs, ou minore avec un plafond de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt), le revenu imposable de l’investisseur. (Pour plus d’informations sur le mécanisme des déficits fonciers, consultez notre infographie).
• du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dans son format amortissement, qui vous autorise à déduire des loyers les charges réelles (copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière) et comptables (amortissements du bien et du mobilier), sans condition de délai. Vous pourrez ainsi amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement et obtenir des revenus locatifs sans imposition ; et récupérer la TVA sur le prix d’achat en cas d’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA ;
• du statut LMNP dans son format Censi-Bouvard, qui vous permet, via l’acquisition d’un bien immobilier situé dans une résidence de services, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % étalée sur 9 ans, dans la limite d’un investissement total annuel de 300 000 euros, et de récupérer la TVA sur le prix d’achat (en cas d’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA) ;
• de l’achat en démembrement de propriété qui permet de limiter le patrimoine imposable à l’ISF et tout aléa en matière de paiement de loyer.

 
Pour connaître les programmes d’investissement locatif disponibles dans votre Caisse d’Epargne, contactez un Chargé d’Affaires Gestion Privée.

Rédaction achevée au 20/06/2014, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.