Le viager : une solution d’avenir ?

Marché en plein développement, la vente, ou l'achat, en viager est une transaction classique de cession d'un bien immobilier. Il se distingue des autres opérations par ses modalités de paiement, conditionnées notamment par l'âge du vendeur, qui peuvent bénéficier tant au vendeur qu'à l'acquéreur. Explications.

Le viager s’agit, avant tout, d’une vente classique d’un bien immobilier. Sa particularité : modalités de paiement, qui prennent notamment en compte un aléa, la longévité du vendeur.

Si Jeanne Calment a attaché de façon durable et sans doute préjudiciable son nom au viager (elle a survécu à son acquéreur, dont la succession a continué à acquitter la rente jusqu’au décès de la débirentière, survenu à 122 ans passés), le viager peut répondre à un réel besoin, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. Il permet ainsi :

• aux vendeurs, les « crédirentiers », dont le souci est souvent un besoin de revenus complémentaires, de percevoir des revenus complémentaires sous forme de rente leur vie durant – et éventuellement des liquidités dès la signature par le versement d’un bouquet -, tout en continuant d’occuper le bien ;
• aux acquéreurs, les « débirentiers », de réaliser, le cas échéant, une acquisition à moindre prix, compte tenu de l’abattement qui doit être fait au titre de l’occupation du bien par le vendeur.

Le prix et les modalités de paiement

Le dimensionnement du viager est fait de telle sorte que, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur aura payé intégralement le prix normal du bien. Le prix de vente est ainsi fixé en tenant compte :

• de la valeur du bien vendu ;
• de l’occupation ou non du bien par le vendeur : la mise à disposition du bien peut intervenir soit à la signature (viager libre), soit, le plus souvent, au décès du vendeur (viager occupé) ;
• du montant éventuel du bouquet ;
• de l’âge du ou des vendeurs, le viager pouvant être consenti sur plusieurs têtes.

Une vente en viager suit trois étapes :

• détermination du prix de vente du bien selon la valeur de marché, auquel est appliqué une éventuelle déduction si le bien est vendu occupé. Cet abattement dit « d’occupation » est estimé en fonction de la durée estimée d’occupation, liée à l’espérance de vie, et du rendement moyen du bien ;
• détermination des modalités de paiement : le vendeur doit indiquer s’il souhaite percevoir un bouquet, versé à la signature et dont le montant est librement fixé entre les parties, sans dépasser en principe 30 % du prix. Le montant du bouquet est déduit du prix de vente et le solde du prix est converti en rente déterminée par le ratio suivant : solde dû / espérance de vie du vendeur ((L’espérance de vie est calculée en fonction des tables de mortalité établies par la Caisse Nationale de prévoyance ou les compagnies d’assurance. Si le viager est prévu sur deux têtes, c’est l’âge du plus jeune qui est pris en compte.)). Ce solde peut être divisé en mensualités ou trimestrialités ;
• versement de la rente au vendeur jusqu’à son décès (viager sur une seule tête) ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes). En cas de prédécès de l’acquéreur, la charge de la rente est transmise aux héritiers, avec une solidarité entre eux.
  La rente perçue par le vendeur est soumise à l’impôt sur le revenu sur une partie seulement, en fonction de son âge lors de l’entrée en jouissance qui correspond en principe au jour de la signature de l’acte notarié. Ainsi, si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente seront imposables ; 50 % entre 50 et 59 ans ; 40 % entre 60 et 69 ans ; 30 % à 70 ans ou plus.

Les précautions à prendre

Le viager reposant sur un aléa – la durée de vie du vendeur – il faut que celui-ci soit réel. Ainsi, le contrat en viager est annulé, en application de l’article 1975 du Code Civil, si le vendeur décède, dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, d’une maladie dont il était atteint à la date de celle-ci.

Plusieurs dispositions sont par ailleurs à prévoir dans l’acte de vente, afin de limiter autant que faire se peut les litiges ultérieurs :

• révision de la rente : il est habituellement prévu une révision annuelle de la rente, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction le plus souvent ;
• répartition des charges : les charges locatives et la taxe d’habitation sont en principe supportées par le vendeur et les grosses réparations et la taxe foncière par l’acquéreur si le viager est occupé ;
• départ du vendeur du bien : le viager occupé correspond à un droit d’habitation conservé par le vendeur et non à un usufruit. En conséquence, il ne peut louer le bien lorsqu’il doit, par exemple, partir en maison de retraite. L’acquéreur, lui, ne peut entrer en possession du bien qu’avec l’accord du vendeur. En conséquence, il est souhaitable de prévoir dans l’acte de vente une telle situation, la mise à disposition anticipée du bien entraînant alors la révision de la rente à la hausse ;
• cessation du paiement des rentes : une clause résolutoire est à insérer dans l’acte, prévoyant une résolution automatique de la vente en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur. Il faudra saisir le juge pour faire jouer cette clause, emportant résolution rétroactive de la vente, le vendeur obtenant souvent, à titre d’indemnisation, de récupérer son bien tout en conservant le bouquet et les rentes déjà perçues. En tout état de cause, le vendeur bénéficie aussi d’un privilège de vendeur, inscrit par le notaire lors de la vente.

La revente d’un viager par l’acquéreur

Le crédirentier ne peut s’opposer à la vente du viager par le débirentier, mais il peut prévoir dans l’acte de vente d’intervenir à l’acte de cession pour y consentir.
Le débirentier recevra, sous forme de bouquet, le total des sommes déjà versées au vendeur. La charge de la rente est alors transférée au nouvel acquéreur dans les termes du contrat de vente d’origine.

Dûment informé, il convient à chacun de déterminer si une telle opération répond à ses objectifs patrimoniaux. Le viager est un marché en développement, sur lequel se sont portés plusieurs intervenants spécialisés. Si la décision est prise de céder son bien ou d’acquérir en viager, il est bien évidemment nécessaire de se faire assister de ses conseils habituels, dont son notaire.

 
Rédaction achevée au 20/08/2014, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.