12 janvier 2026
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Ce mois-ci, nous abordons la thématique de la protection de la famille, et on se penche plus précisément sur le cas d'une acquisition immobilière en commun par un couple qui n'est pas marié avec Christine Limouzin, Ingénieure Patrimoniale à la Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire.
On parle donc d’immobilier dans le couple, et plus spécifiquement quand on n’est pas marié. Beaucoup d’auditeurs nous ont en effet demandé quelles étaient les solutions de protection quand on achète un bien en commun. Pourquoi est-ce un sujet si sensible, pourriez-vous nous rappeler ce que ça implique ?
Christine : Mais bien sûr Ingrid ! On peut acheter de l’immobilier en étant pacsé ou en concubinage mais cela implique certaines précautions pour éviter des complications notamment en cas de séparation ou de décès. Lorsque l’on achète à deux, le principe de détention du bien le plus répandu est l’indivision. Les acquéreurs deviennent propriétaires à hauteur des sommes investies ou financées par chacun. Les décisions sont donc communes mais chacun est libre de sortir de l’indivision à tout moment. Deux situations peuvent alors se présenter : soit la fin de l’indivision est volontaire et résulte d’une séparation, soit elle est subie et résulte d’un décès.
Alors séparation ou décès, deux issues pas très heureuses… Quelles sont les conséquences ?
Christine : En cas de séparation, il y a toujours possibilité de racheter la part de l’autre, encore faut-il avoir les fonds ou le financement… Dans le cas d’un décès, la situation est encore pire puisque je dois composer avec les héritiers du défunt. On voit bien que la situation d’indivision est, dans tous les cas, peu enviable quand il s’agit notamment de la résidence principale.
Evidemment, on se demande maintenant s’il existe des solutions pour protéger son concubin ou son partenaire de pacs !
Christine : Oui, tout à fait, il y en a plusieurs. La première est de rédiger un testament pour transmettre au décès soit le bien acheté soit un droit d’usage. La teneur du testament va dépendre de la situation familiale et notamment de la présence ou non d’enfants.
En l’absence d’enfants, pas de problème puisque le testament peut porter sur la totalité du patrimoine sous forme d’un legs universel, a minima sur la résidence principale. Le testament peut également laisser la possibilité au concubin ou partenaire de pacs d’habiter uniquement le bien. C’est ce qu’on appelle le droit d’usage et d’habitation, ou encore d’y habiter et de le louer. C’est le legs d’usufruit.
Alors quand il y a des enfants, qu’est-ce qui se passe ?
Christine : Il faudra impérativement respecter la part réservataire des enfants. En France, on ne peut pas totalement déshériter un enfant. Le legs ne devra donc porter que sur la quotité disponible : la moitié du patrimoine en présence d’un enfant, 1/3 en présence de 2 enfants et ¼ en présence de 3 et plus. Sur le plan fiscal, le partenaire de pacs sera exonéré de droits de succession sur le patrimoine reçu, comme un époux. En revanche le concubin sera soumis à des droits de succession de 60 %.
Est-ce qu’il y a des solutions possibles que l’on peut organiser également au civil ?
Christine : Oui tout à fait, on peut insérer dans l’acte notarié d’achat une clause de rachat ou une clause de tontine. Dans les deux cas, en cas de décès, cela permet d’avoir la pleine propriété du bien pour le survivant. Pour la clause de rachat cela implique que le survivant ait les fonds nécessaires pour racheter la part du défunt. Pour la tontine, attention à l’incidence fiscale pour les concubins puisque la taxation est de 60 %.
Oui, ça fait beaucoup, il n’y a pas d’autres solutions pour éviter ça ?
Christine : Si, il en existe une autre qui est l’acquisition du bien via une Société civile immobilière (SCI).
Comment ça s’organise ?
Christine : Le bien est détenu par la SCI et chaque co-acheteur détient des parts de la société proportionnellement à son apport. L’intérêt est de faciliter la gestion du bien. Vous fixez vous-même les règles grâce aux statuts, par exemple qui gère, qui prend les décisions, ce qui est prévu en cas de décès. Une option est particulièrement intéressante dans la SCI. C’est la possibilité de faire un démembrement croisé des parts entre concubins. C’est un moyen pour renforcer la protection du survivant. Chacun des concubins détient l’usufruit d’une partie des parts sociales et la nue-propriété des parts restantes grâce à un échange mutuel de ces droits.
Alors qu’est-ce qui va se passer si l’un des membres du couple décède ?
Christine : L’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, et ce, sans avoir à payer de droits de succession. Et, comme il possède toujours l’usufruit sur la seconde moitié des parts, il bénéficie d’un droit de jouissance à vie sur la totalité du logement. Seule la nue-propriété des parts du défunt revient aux héritiers. Donc ils ne sont pas lésés mais ils devront attendre le décès du concubin survivant. Cette solution permet donc une protection accrue du concubin avec une faible fiscalité. En revanche, cela engendre un coût pour constituer la SCI. Le formalisme administratif et la déclaration fiscale annuelle sont plus contraignants.
Alors on a évoqué différents cas de figure aujourd’hui, Christine. Pour conclure qu’est-ce qu’on pourrait retenir ?
Christine : On pourrait retenir que chaque situation est particulière et qu’il convient de choisir avec votre conseiller bancaire la solution la plus adaptée selon le niveau de protection que vous recherchez.
Retenez que, dans bien des cas (en présence de concubins, ou d’enfants…), il faudra de l’argent pour conserver l’immobilier. Pour ce faire, selon la solution choisie, nous ne pouvons que conseiller la souscription de contrats décès et ou d’assurance vie pour transmettre des fonds au partenaire de pacs ou au concubin.
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