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La pierre s’est-elle érodée ?

A l’heure du coliving et d’Airbnb, posséder son propre logement ou sa résidence secondaire semble presque devenu ringard. Et pourtant ! Malgré tout ce que les services peuvent présenter de séduisant, la bonne vieille pierre ne se rend pas. Grattons-en un peu la mousse pour en avoir le cœur net.

« Si vous voulez une maison, arrêtez de vous payer des toasts à l’avocat », s’insurgeait en mai 2017 Tim Gurner, ponte de l’immobilier australien. Ainsi, selon lui, la raison pour laquelle les Millennials sont désormais aussi peu nombreux à accéder à la propriété repose en grande partie sur leur propension à dépenser leurs potentielles  — l’avocat partageant ici la culpabilité avec les restaurants branchés parisiens, les bières de microbrasseries, etc. Que l’immobilier soit mis à mal par une surconsommation de pain grillé est une interprétation que l’on peut juger un rien superficielle, mais un fait demeure : les jeunes générations tardent effectivement de plus en plus à accéder à la propriété, si tant est qu’elles y accèdent un jour. Rien qu’en Angleterre, le nombre de jeunes propriétaires a été divisé par deux en vingt ans. La propriété fait-elle peur, ou a-t-elle tout simplement perdu l’intérêt qu’elle pouvait offrir à nos aïeux ?

Du collaboratif au serviciel

C’est probablement le succès d’Airbnb qui, dans l’esprit du public, symbolise le mieux ce détachement vis-à-vis de « la pierre ». Certes, il n’a jamais été question pour le service de proposer autre chose que des locations ponctuelles, pour des séjours relativement courts, à des prix de moins en moins intéressants. Il n’empêche que, chemin faisant — et par un infernal cycle de causes à conséquences — Airbnb a très largement entamé l’image positive de la « résidence secondaire ». Oui, cette résidence secondaire où l’on se sent obligé de passer tous ses étés (parce que pouvoir, c’est vouloir), qui nous enchaîne ad vitam à une région du monde — et généralement, dans le pays où l’on vit ; cette résidence secondaire dont on finit immanquablement par devoir refaire la toiture, l’isolation, et qui peut mettre dans le rouge n’importe quelle famille, à tout moment. Ne rien posséder, s’en remettre aux services quand on a besoin d’eux : l’alternative est tentante, rassurante… et, en un sens, plus propice à la liberté. Au moins en surface.
Au quotidien, la dichotomie propriétaire/locataire, sur laquelle pesait peut-être trop ostensiblement une illusion d’échelle sociale, est battue en brèche par de nouvelles alternatives, à mi-chemin entre le serviciel et le collaboratif. Le coliving consiste à partager son logement sans le tracas de l’engagement formel et de son cortège de contraintes (dépôt de garantie, caution parentale, etc.), en échange de services rendus à la microcommunauté (courses, pressing). Là encore — et tant que l’on n’a pas encore en projet de fonder une famille, la solution est séduisante en termes de libertés apportées. Dans un contexte où il est de plus en plus difficile de s’enrichir au-delà du strict minimum, la simplicité est un luxe qu’on ne peut ignorer. Enfin, une autre idée effectue son petit bout de chemin, portée par l’intérêt grandissant dans la dynamique des communs : le foncier « collectif ». Dans cette configuration, telle que l’explique Valérie Peugeot chercheuse à Orange Lab, un individu est propriétaire du bâti, mais pas du foncier — lequel, de son côté, est géré collectivement. L’idée de propriété n’est donc pas totalement balayée, mais en en éliminant quasiment toute dimension spéculative, en rebattant les cartes de sa gestion, elle n’a de toutes les manières plus qu’une lointaine parenté avec celle dont Tim Gurner déplore l’érosion.

Argent qui dort, argent qui s’envole

La transition énergétique et les nouveaux défis environnementaux sont des perspectives a priori excitantes pour tout citoyen responsable. Mais cette même excitation peut être un rien tempérée, sans jeu de mots, par les implications que ces phénomènes auront — et ont déjà — dans la démarche propriétaire. Investir dans la pierre « ancienne », aujourd’hui, est un pari risqué : il existe déjà une série de normes énergétiques et environnementales impliquant des mises en conformité coûteuses, et il ne fait aucun doute que celles-ci seront de plus en plus nombreuses et sévères à l’avenir. Selon Alain Tourdjman, directeur des études, veille et prospective du groupe BPCE, la valeur d’un logement sera, à terme, intimement liée à sa consommation énergétique : d’où une surcote des logements à énergie positive… et une dégradation inéluctable de la valeur des logements situés dans des environnements « sensibles » du point de vue énergétique. Un frein à l’achat immobilier ? Certainement à celui de la « résidence secondaire » évoquée plus haut, en tous les cas. Et une possible épée de Damoclès pour les résidences principales.
Au-delà de ces risques, qu’il serait déraisonnable de balayer sous le tapis, la perspective de retraites de plus en plus maigres pourrait être à l’origine d’un mouvement de dépossession. La propriété immobilière, si l’on en possède une, devient une sorte d’assurance-vie, un moyen fiable de parer aux « coups durs » de l’existence, ou encore de financer les études des enfants ou petits-enfants. Ce n’est donc plus un bien que l’on entend conserver et surtout, transmettre à des proches. Bien sûr, fort logiquement, les biens immobiliers dont on se débarrasse pour ces raisons ne se volatilisent pas ; en revanche, il est de plus en plus courant qu’ils fassent l’objet d’investissements depuis l’étranger, et en particulier depuis des pays qui, pour reprendre l’analyse de Patrick Artus, directeur de la Recherche et des Études de Natixis, « ne sont pas confrontés au vieillissement démographique », et dont « le taux d’épargne est anormalement élevé, comme en Chine ». Il serait donc douteux d’interpréter ce phénomène comme un désamour pour la pierre ; en revanche, nul doute qu’il illustre, bon gré mal gré, un changement de perspective. L’attachement est toujours là, sans doute, mais il ne l’est plus que de manière transitoire.

Cercle vicieux ou vertueux ?

Tim Gurner, que nous évoquions en préambule, avait probablement en sa possession les bons éléments de réflexion. Seulement, son tort aura été d’inverser causes et conséquences. Si les Millennials dépensent autant, en apparence, pour les « petits plaisirs de la vie » — et ce, plutôt que d’épargner sagement — ce n’est pas par inconséquence mais par dépit. Ou plutôt, par résignation devant un projet qui, autrefois dans l’ordre des choses, a pris des allures d’Everest. Comme l’écrivait l’éditorialiste Rhiannon Lucy Cosslett dans une tribune du Guardian en mai 2017, en réponse aux allégations du millionnaire australien : « Parfait, j’arrête les toasts à l’avocat : je devrais pouvoir constituer un apport d’ici 2117 ». C’est qu’en Angleterre, les prix moyens de l’immobilier représentent 7,9 fois les revenus des néoaccédants. En France aussi, la pierre est chère, trop chère pour la plupart des jeunes actifs. Il n’empêche : comme le rapporte la notaire parisienne Nathalie Couzigou-Suhas, les jeunes générations sont encore terriblement attachées à l’idée de posséder un bien immobilier — en général, un appartement. Et, dans une perspective plus élargie, il n’y a jamais eu autant d’achats en ce moment que depuis une trentaine d’années. Cette information ne contredit qu’en apparence le constat initial ; elle souligne plutôt la dimension de plus en plus inégalitaire du patrimoine immobilier, et les fossés qui se creusent entre générations. Si la France n’en est pas encore au point du Japon, où il est de moins en moins rare d’attendre soixante-dix ans pour s’offrir son premier chez-soi, c’est bien souvent à la retraite, et pas avant, que l’on se lance dans l’aventure immobilière.
Le temps passant, l’accès à la propriété a probablement perdu, aux yeux des jeunes générations, une partie de ses attributs « mythiques » — pour ainsi dire. Ainsi, un appartement, une maison, n’est peut-être plus le placement inoxydable d’antan, celui dont on est sûr qu’il ne perdra jamais de valeur : trop de facteurs extérieurs (remontée des taux, considérations énergétiques, etc.) ont achevé de transformer cet ancien axiome en une simple probabilité. En revanche, l’essentiel, lui, demeure : un bien immobilier est avant tout un toit au-dessus de sa tête ; la condition sine qua non pour vivre dignement, dans une (très) relative insouciance du lendemain. En des temps incertains, voilà bien une première bouée à laquelle s’accrocher. Ce n’est pas tout : la propriété, in fine, offre bien davantage de possibilités (à distinguer, sans doute, des libertés) que le recours systématique aux services. Jouir de la totalité d’un bien, pleinement, paraît au final bien moins contraignant que de profiter d’un faisceau de droits qui nous seraient rattachés en tant que simples usagers. Et parmi ces libertés, il y a précisément celle de pouvoir proposer tout ou partie de son propre bien… dans le cadre d’un service. Et voilà le problème de l’œuf et de la poule remis sur la table : on échappe au serviciel pour mieux l’alimenter. Qu’on juge ce cercle vicieux ou au contraire vertueux, il tourne de plus belle. C’est un fait entendu : investir dans la pierre, c’est s’attacher un boulet à la cheville ; mais au bout du bout, c’est un boulet dont on garde la clé dans la poche, et qui impose des limitations bien davantage psychologiques que pratiques. Dans Goodbye Things, l’écrivain japonais Fumio Sasaki faisait l’éloge de la sobriété : une fois que l’on se sera débarrassé de tout le superflu, ce qui reste constituera, très exactement, notre patrimoine véritable. Il est fort probable que s’il ne doit rester qu’une chose, ce sera, pour les mieux lotis, leur bien immobilier. Et s’il y a un peu de terrain, que le climat s’y prête… ils pourront toujours y faire pousser un avocatier en souvenir du bon vieux temps.

Rédaction achevée en 2018 dans le cadre du magazine hors-série sur le futur du patrimoine réalisé avec Usbek & Rica.

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