9 avril 2024
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L’immobilier locatif a de nombreux avantages, et notamment différents dispositifs fiscaux, qui constituent de véritables leviers dans l’acquisition d’un bien.
Les normes environnementales, le contexte géopolitique tendu, l’inflation, la remontée des taux d’intérêt, l’augmentation de l’âge de départ à la retraite, sont autant de circonstances conjoncturelles à prendre en compte pour investir dans l’immobilier. L’investissement dans l’immobilier locatif est une réponse cohérente et pérenne à un marché peu volatil et résilient face à l’inflation. Il permet de compléter ses revenus de manière immédiate ou future, tout en étant encadré par des dispositifs fiscaux avantageux.
Du fait d’une demande structurellement forte, l’immobilier résidentiel a toujours connu des variations de prix moins marquées que d’autres actifs, en particulier financiers. L’immobilier locatif a de fait largement prouvé sa résilience face à différentes crises, financières ou encore sanitaires. La résistance de ce marché est également due à une offre inférieure à la demande sur tout le territoire. En effet, le besoin de nouveaux logements lié à l’arrivée de nouveaux ménages, l’évolution des modes de vie, les changements de la société notamment illustrés pas l’augmentation des familles recomposées, conduisent à un déficit d’offre, se creusant d’année en année.
Le recours à un prêt immobilier1 constitue également un effet de levier, puisque ce type d’investissement permet d’investir sans avoir la totalité des fonds à engager. En effet, en fonction des capacités de remboursement de chacun, le budget d’investissement devient plus significatif et les retombées futures plus ambitieuses. Les mensualités de crédits seront, en plus d’un effort de trésorerie, remboursées en partie par les revenus issus de l’investissement immobilier locatif. Notons que, même s’ils progressent, les taux d’emprunt restent attractifs.
Autre avantage de l’immobilier locatif : il génère des revenus complémentaires (immédiats et/ou futurs), tout en permettant de financer en partie son acquisition.
Le dispositif Pinel est l’un des dispositifs fiscaux qui reste attractif. Il permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant son imposition sous réserve de répondre à certaines conditions (en savoir plus). Ce dispositif permet de profiter de réductions d’impôt sur le pourcentage du montant investi, au taux de : 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans, en 2023, en France métropolitaine2.
A noter que les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel seront de nouveau diminués en 2024, pour atteindre 9 %, 12 % et 14 %, pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans.
Précisons enfin que le Pinel n’est possible que sur certaines zones prédéfinies par la Loi, ce qui concentre les investissements sur des localisations profitant d’une véritable demande locative.
L’avantage fiscal, qui devait s’appliquer aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024.
Parallèlement, cette année, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, les investisseurs pourront se tourner vers le dispositif Pinel +. Il offre en 2023 des taux de réductions de 12 %, 18 % et 21 %, pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans. Les critères d’éligibilité de ce dernier intègrent des mesures relatives au bien-être de l’habitat ainsi que le respect des normes de performance énergétique supérieures à celles exigées par la réglementation environnementale RE2020. Le décret du 17 mars 2022 précise que le bien devra disposer d’une surface minimale de 28 m² pour un T1 ; 45 m² pour un T2 ; 62 m² pour un T3 ; 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. Il devra également bénéficier d’espaces extérieurs (terrasse, balcon, jardin…) privatifs ou à jouissance privative d’au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5. Enfin, les logements de 3 pièces et plus devront avoir une double exposition.
Ainsi, les investisseurs ont le choix entre un Pinel offrant un taux de réduction fiscale jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement, ou un « Pinel + » offrant des avantages encore plus efficaces, mais avec un prix moyen plus élevé.
Ce type d’investissement est relativement protégé, puisque le déficit immobilier résidentiel se creuse d’année en année.
Acheter un logement neuf, c’est aussi privilégier un bien peu énergivore, répondant aux dernières réglementations environnementales. Cela permet de ne pas être concerné par certains travaux de mise aux normes, prochainement imposés par la loi Climat et Résilience. Cette loi s’intègre dans la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), introduite par la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), qui a pour objectif la neutralité carbone.
En effet, l’immobilier représente le 2e secteur émetteur, avec près de 31 % des émissions liées à la consommation d’énergie et à la construction (19 % hors énergie et construction).
La SNBC vise une neutralité carbone des bâtiments d’ici 2050, soit moins de 30 ans, ce qui représente un délai très court au vu des cycles de production immobiliers, structurellement longs. La conséquence majeure pour les particuliers consiste en l’interdiction de mise à la location de logements qualifiés de « passoires énergétiques ».
Ainsi, en métropole :
– à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G (environ 600 000 logements) ne pourront donc plus être mis en location ;
– à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F (environ 1 200 000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
– à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. À cette date, les logements classés E (environ 2 600 000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
-à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
-à compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.
Aujourd’hui, 17 % de logements sont considérés très énergivores, avec des étiquettes F et G, 4 % des logements en classe D et 24 % en classe E.
Notons également que les petits logements sont plus énergivores que les grands : 36 % des logements 100 m². L’immobilier locatif représentant un parc de logements avec des surfaces plus réduites que la moyenne.
Par ailleurs, les logements locatifs privés sont en moyenne plus énergivores que le parc public. Les ambitions environnementales en termes d’offre d’immobilier résidentiel sont donc extrêmement fortes et exigeantes. Investir sur un logement neuf, répondant aux dernières normes en vigueur, s’avère donc un choix cohérent et prudent, au regard de la SNBC.
La crise géopolitique actuelle implique quant à elle plusieurs facteurs économiques, tels que l’inflation, et une volatilité des marchés financiers mêlée à beaucoup d’incertitudes. L’immobilier demeure une réponse adaptée à une augmentation généralisée des prix. Les loyers étant indexés sur inflation, ils suivent automatiquement la tendance. Quant aux prix des actifs, comme évoqué précédemment, plusieurs facteurs de soutien de ces derniers permettent de rester optimistes sur leur évolution favorable.
Communication à caractère promotionnel.
Rédaction achevée au 22/03/2023 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
Source : BPCE Solutions Immobilières
(1) Un prêt vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
(2) Sous réserve du respect des conditions en vigueur. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte de la réduction d’impôt. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte de la réduction d’impôt et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
