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Immobilier locatif : est-ce encore le moment pour investir en Pinel ?

L’immobilier locatif cumule de nombreux avantages, notamment car il bénéficie de dispositifs fiscaux très différents qui constituent de véritables effets de levier dans l’acquisition d’un bien. Mais 2024 sonne la fin de l’un des dispositifs les plus emblématiques : le Pinel. Alors, faut-il encore se lancer et quelle alternative par la suite ?

L’immobilier locatif, un investissement qui continue à faire sens

Normes environnementales, contexte géopolitique tendu, inflation, remontée des taux d’intérêt ou encore augmentation de l’âge de départ à la retraite sont autant de circonstances conjoncturelles à prendre en compte lorsqu’on cherche à bâtir son patrimoine. Grâce notamment à sa demande structurellement forte et à sa résilience, l’immobilier locatif peut être une réponse cohérente et pérenne.
Historiquement, l’immobilier résidentiel connaît des variations de prix moins marquées que d’autres actifs, notamment les actifs financiers. Ainsi, particulièrement en période de crise économique, la pierre profite souvent d’un effet « amortisseur » à la baisse. D’un point de vue volatilité, l’immobilier locatif a prouvé sa résilience sur le long terme face à des tensions comme la crise sanitaire ou certaines crises financières des années 2 000. Par ailleurs, la demande locative résidentielle est globalement répartie sur tout le territoire et demeure structurellement supérieure à l’offre, du fait de l’arrivée de nouveaux ménages et de l’évolution des modes de vie (l’augmentation des familles recomposées par exemple), conduisant à un déficit d’offre qui se creuse d’année en année. L’immobilier locatif s’impose donc comme un investissement sûr pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine pérenne, d’autant plus qu’il bénéficie de dispositifs fiscaux intéressants.

Le dispositif Pinel, accessible jusqu’en décembre 2024

Le « Pinel » fait partie de ces dispositifs immobiliers fiscalement attractifs, permettant d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant son imposition – sous réserve de répondre à certaines conditions. Il permet de déduire de vos impôts un pourcentage du prix d’achat de votre investissement locatif, au taux de : 9 %, 12 % et 14 % pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans, en 2024, en France métropolitaine1. Si la fin du Pinel, d’abord annoncée en 2022, est finalement prévue dès janvier 2025, il reste accessible durant toute l’année 2024.

A noter : le Pinel n’est possible que sur certaines zones prédéfinies par la Loi, ce qui concentre les investissements sur des localisations profitant d’une véritable demande locative.

Adieu le Pinel, bonjour le Pinel + ?

En parallèle et pour bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure, les investisseurs peuvent se tourner vers le Pinel +, qui offre des taux de réductions de 12 %, 18 % et 21 %, pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans. En revanche, les critères d’éligibilité de ce dernier intègrent des mesures relatives au bien-être de l’habitat ainsi que le respect des normes de performance énergétique supérieures à celles exigées par la réglementation environnementale RE2020.
Le décret du 17 mars 2022 précise que le bien doit disposer d’une surface minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ainsi que d’espaces extérieurs (terrasse, balcon, jardin…) privatifs ou à jouissance privative d’au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5. Enfin, les logements de 3 pièces et plus doivent avoir une double exposition.

Les investisseurs ont donc le choix entre un Pinel « classique » pour la dernière année, offrant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 14 %, ou un « Pinel + » à 21 % maximum de réduction fiscale sur 12 ans (sous réserve de respecter les conditions imposées).

Les nouvelles normes énergétiques

Acheter un logement neuf, c’est aussi privilégier un bien peu énergivore, répondant aux dernières réglementations environnementales. Cela permet de ne pas être concerné par certains travaux de mise aux normes, prochainement imposés par la loi Climat et Résilience. Cette loi s’intègre dans la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC), introduite par la Loi de Transition énergétique pour la croissance verte (LTECV), qui a pour objectif la neutralité carbone.
En effet, l’immobilier représente le 2e secteur émetteur, avec près de 31 % des émissions liées à la consommation d’énergie et à la construction (19 % hors énergie et construction).
La SNBC vise une neutralité carbone des bâtiments d’ici 2050, soit moins de 30 ans, ce qui représente un délai très court au vu des cycles de production immobiliers, structurellement longs. La conséquence majeure pour les particuliers consiste en l’interdiction de mise à la location de logements qualifiés de « passoires énergétiques »2.

Par ailleurs, les logements locatifs privés sont en moyenne plus énergivores que le parc public. Les ambitions environnementales en termes d’offre d’immobilier résidentiel sont ainsi extrêmement fortes et exigeantes. Investir sur un logement neuf, répondant aux dernières normes en vigueur, s’avère donc un choix cohérent et prudent, au regard de la SNBC.
La crise géopolitique actuelle implique quant à elle plusieurs facteurs économiques, tels que l’inflation, et une volatilité des marchés financiers mêlée à beaucoup d’incertitudes. L’immobilier demeure une réponse adaptée à une augmentation généralisée des prix. Les loyers étant indexés sur l’inflation, ils suivent automatiquement la tendance. Quant aux prix des actifs, comme évoqué précédemment, plusieurs facteurs de soutien de ces derniers permettent de rester optimistes sur leur évolution favorable.

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(1) Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

(2) Ainsi, en métropole :
– à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. A cette date, les logements classés G (environ 600 000 logements) ne pourront donc plus être mis en location ;
– à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. A cette date, les logements classés F (environ 1 200 000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
– à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. A cette date, les logements classés E (environ 2 600 000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
– à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. A cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
– à compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. A cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.
Aujourd’hui, 17 % de logements sont considérés très énergivores, avec des étiquettes F et G, 24 % des logements en classe E et 4 % en classe D.
Notons également que les petits logements sont plus énergivores que les grands : 36 % des logements font plus/moins de 100 m². L’immobilier locatif représentant un parc de logements avec des surfaces plus réduites que la moyenne.

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