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Immobilier locatif : est-ce encore le moment pour investir en Pinel ?

La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant son imposition… à certaines conditions. Un dispositif avantageux accessible jusqu’à fin décembre 2022, avant l’entrée de nouvelles conditions et une diminution progressive de ses avantages dès 2023.

L’immobilier locatif, un investissement qui fait sens

Dans un contexte d’inflation, la pierre constitue un moyen de sécuriser votre épargne tout en bénéficiant de revenus complémentaires et d’un cadre fiscal souvent avantageux, dans le cas de l’investissement locatif.
L’immobilier est un actif peu volatile, particulièrement résilient et décorrélé des marchés financiers. Historiquement, il connaît des variations de prix moins marquées que d’autres actifs, en particulier financiers. Ainsi, et particulièrement en période de crise économique, la pierre profite souvent d’un effet « amortisseur » à la baisse.
La bonne tenue du marché des logements réside également dans la demande, qui demeure structurellement supérieure à l’offre sur l’ensemble du territoire. L’arrivée de nouveaux ménages, l’évolution des modes de vie, les changements de la société – notamment illustrés par l’augmentation des familles recomposées – conduisent à un déficit d’offre, se creusant d’année en année.

Le recours à un crédit1 immobilier, un effet de levier puissant
La pierre reste l’une des rares classes d’actifs permettant d’investir sans avoir la totalité des fonds à engager. En effet, en fonction des capacités de remboursement de chacun, le budget d’investissement devient plus significatif, et les retombées futures plus ambitieuses. Les mensualités de crédits seront, en plus d’un effort de trésorerie, remboursées en partie par les revenus issus de l’investissement immobilier locatif.
Notons que les taux d’emprunt restent attractifs même s’ils progressent et peuvent encore augmenter.

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Lancé en 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal important pour tout investissement dans l’immobilier neuf à des fins locatives. Certaines conditions doivent cependant être respectées2 :
• le logement doit être neuf ou totalement rénové ;
• il doit être mis en location à titre de résidence principale pour une période déterminée de 6, 9 ou 12 ans ;
• le loyer doit respecter le plafonnement des loyers ;
• les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds ;
• enfin, les investissements Pinel ne fonctionnent que dans les secteurs où l’offre de location est inférieure à la demande (zones A bis, A, et B1 – sauf exception).

La durée d’engagement locatif choisie ouvre un taux de réduction de l’imposition spécifique : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Prorogé d’un an sous sa forme actuelle, soit jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif d’investissement locatif Pinel dans le neuf existera encore en 2023 et 2024, mais avec un avantage fiscal progressivement diminué.

Exemple pour un investissement avant la fin de l’année 2022
Vous achetez un bien à 300 000 euros et vous décidez de vous engager à le louer sur 12 ans pour bénéficier du taux maximum de 21 %.
La réduction d’impôts est donc 63 0003 euros (300 000 x 21 %).

Pinel ou Pinel+ ? Ce qui change au 1er janvier 2023

À partir de 2023, la réduction d’impôt diminuera, les taux actuels de réduction d’impôt passant à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.
Pour continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au Pinel originel, vous pourrez vous tourner vers le Pinel+. Les nouveaux critères d’éligibilité de ce dernier portent sur des points relatifs au bien-être de l’habitat ainsi qu’aux normes énergétiques :
• les biens devront respecter une surface minimale (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5) ;
• ils devront également disposer d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 (terrasse, balcon, jardin…) ;
• les logements de 3 pièces et plus devront avoir une double exposition ;
• enfin, les logements neufs devront respecter les niveaux de performance énergétique et environnementale minimale prévus pour une application en 2025 dans le cadre de la Réglementation environnementale de 2020 (RE 2020). Les logements neufs acquis en 2024 devront également atteindre la classe A du Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Entre un Pinel traditionnel offrant des taux de réduction fiscale moindres ou un Pinel+ offrant les mêmes avantages que le Pinel actuel, mais avec un prix moyen plus élevé, il faudra donc choisir… ou investir avant la fin de l’année.

Focus sur… les nouvelles normes énergétiques
Acheter un logement neuf, c’est aussi privilégier un bien peu énergivore répondant aux dernières réglementations environnementales, et ainsi ne pas être concerné par certains travaux de mise aux normes. La Stratégie nationale bas-carbone vise une neutralité carbone des bâtiments d’ici 2050, soit moins de 30 ans, ce qui représente un temps court au vu des cycles de production immobiliers. La conséquence majeure pour les particuliers consiste en l’interdiction de mise à la location de logements qualifiés de « passoires énergétiques ».
Ainsi en métropole, à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location (600 000 logements) ; en 2028, il en sera de même pour les logements classés F (1 200 000 logements) puis pour les logements classés E en 2034 (2 600 000 logements).

Communication à caractère promotionnel.
Rédaction achevée au 11/08/2022 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
Source : BPCE Solutions Immobilières

(1) Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

(2) Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

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