La donation temporaire d’usufruit : une transmission gagnant/gagnant

Comment permettre à un enfant de bénéficier des revenus immobiliers, sans se dessaisir d’une partie de son patrimoine ? En effectuant une donation temporaire d’usufruit. Il encaissera les loyers… et vous paierez moins d’impôt ! Explications avec Vincent Dubuisson, expert patrimonial à la Caisse d’Epargne Normandie.

Aider ses enfants en diminuant sa charge fiscale

Voilà un bon moyen d’aider un enfant à financer ses études ou à traverser une période difficile, sous réserve qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Si vous détenez un bien locatif, studio ou deux pièces par exemple, dont vous pouvez vous dispenser de percevoir les revenus, il suffira d’effectuer une donation temporaire d’usufruit, par acte notarié.
Cette donation lui permettra de percevoir les loyers pendant une période donnée (5 ou 10 ans par exemple), sans que cela n’implique le paiement d’un impôt sur le revenu pour lui, notamment s’il ne dispose pas d’autres revenus, le seuil d’imposition étant fixé à 9 710 € (au titre des revenus 2016). S’il n’est pas soumis à l’IR, il ne paiera que les prélèvements sociaux (au taux 15,5 % au 01/01/2017). De votre côté, vous diminuez votre revenu imposable et, si vous y êtes assujetti, votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF), puisque seul l’usufruitier en est redevable.

Une économie d’impôt pour les parents

« Fiscalement c’est un outil très intéressant, notamment pour des parents très imposés, car l’économie d’impôt sur le revenu sera bien plus importante qu’avec la demi-part de quotient, plafonnée à 1 512 €, explique Vincent Dubuisson. En outre, rien ne les empêche de cumuler cette baisse d’impôt avec la déduction d’une pension alimentaire. Quant à l’ISF, s’ils sont dans la tranche à 1 % par exemple, avec un bien évalué à 200 000 € l’économie sera de 2 000 € par an. »
Attention : pour écarter tout risque de requalification de l’administration fiscale, il est recommandé que l’usufruit soit cédé pour une durée minimale de trois ans et que vous soyez en mesure de justifier que votre enfant a de vrais besoins financiers (par exemple pour financer ses études, parce qu’il est au chômage…), et démontrer ainsi que la cession n’a pas pour seul objectif de réduire vos impôts…

Aucun droit de donation avec les abattements

Autre avantage, l’absence généralement totale de droit de transmission. Fiscalement, la valeur de l’usufruit est en effet estimée à 23 % de la valeur du bien, par période de 10 ans. Si le bien vaut 200 000 € et que l’usufruit est donné pour 5 ou 7 ans, la valeur de l’usufruit donné sera de 46 000 € (23 % de 200 000 €). Compte-tenu de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), il n’y aura aucun droit à payer. Seuls des frais d’acte notarié seront dus, de l’ordre de 2 à 3 % du montant de la donation.
Et au terme de l’usufruit, vous retrouvez automatiquement la pleine propriété du bien.

Rédaction achevée au 12/07/2017, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.