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Location meublée en 2021 : de subtiles nouveautés à forts impacts

Pour 2021, les critères pour être loueur en meublé « professionnel » au sens social sont redéfinis. Et, la sanction fiscale pour non adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) disparait progressivement. Ces modifications semblent anodines et pourtant leurs impacts insoupçonnés peuvent être (très) significatifs. Assurez-vous de prendre les bonnes décisions…

Devrez-vous désormais payer des cotisations sociales ?

Comme tout loueur en meublé, vous pouvez être qualifié de « professionnel » ou « non professionnel ». Sachez que les critères pour déterminer votre statut réel ont été modifiés récemment et vous pourriez passer de non-professionnel à professionnel, sans le vouloir et sans le savoir ! Or, cette qualification sera désormais déterminante pour votre assujettissement (ou non) aux cotisations sociales.

La nouvelle définition du loueur en meublé professionnel
Vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel, au sens de l’impôt sur le revenu, si :
– Les recettes de la location meublée perçues par votre foyer fiscal dépassent 23 000 € par an ;
Et :
– Soit ces locaux sont loués dans le cadre d’une location saisonnière, (si vous optez pour votre affiliation au régime général des salariés cette condition n’est pas considérée comme respectée) ;
– Soit les recettes excèdent les revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories.

Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, vous êtes loueur en meublé non professionnel.

Pour les avertis, la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) a été supprimée. Mais quelles en sont les conséquences ?

Vous êtes loueur meublé professionnel ou allez le devenir…
La loi de financement pour la Sécurité sociale pour 2021 assujettit aux cotisations sociales tous les loueurs en meublés professionnels, y compris de courte durée (location saisonnière), même si ceux-ci ne sont pas immatriculés au registre du commerce et des sociétés.
Ainsi, vous serez soumis aux cotisations sociales des indépendants, c’est-à-dire à une charge de 20 à 43 % du résultat net généré par cette activité.
Si votre résultat est déficitaire, une cotisation minimale d’environ 1 200 € est susceptible d’être due (ou pas) selon vos autres activités professionnelles.
Retenez donc que si vous êtes « professionnel », les cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Par ailleurs, si vous étiez loueur en meublé non professionnel, ce changement de statut comporte d’autres conséquences importantes, notamment sur l’imputation de vos éventuels déficits, mais également, en cas de vente de l’immeuble, en vous faisant potentiellement perdre l’exonération d’impôt de plus-value immobilière pour détention de plus de 30 ans.

Bon à savoir : Sachez que le critère professionnel ou non de votre activité s’apprécie chaque année au 31 décembre. Ainsi, tous les ans, votre statut est susceptible d’être modifié.

Vous êtes loueur en meublé non professionnel…
Vous n’êtes normalement pas concerné par les cotisations sociales et vos revenus restent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Mais, il y a une exception : si vos revenus issus de locations saisonnières dépassent 23 000 € par an, alors vous serez soumis aux cotisations sociales sur votre résultat net, même si vous restez loueur non professionnel.
En définitive, cotisent désormais les loueurs professionnels mais aussi les loueurs non professionnels qui « font du saisonnier » de façon significative. Les locations « AirBNB » sont évidemment visées.

Avez-vous intérêt à ne plus adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) ?

Si vos revenus de location meublée sont imposés selon les règles du régime réel, vous avez sans doute adhéré à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) ou vous avez recours au service d’un expert-comptable ad hoc, pour éviter que votre base d’imposition ne soit majorée de 25 %.
Par exemple, si votre bénéfice est de 5 000 € et que vous n’avez pas adhéré à un OGA, vous ne serez pas taxé sur 5 000 €, mais sur 6 250 €.

Cette majoration du bénéfice taxable, en cas de non-adhésion à un OGA, s’applique aux entrepreneurs individuels et aux sociétés non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elle a pour objectif d’augmenter l’impôt dû par ces entreprises pour les inciter à se faire suivre par des conseils ad hoc. Le projet de loi de finances pour 2021 prévoit la suppression progressive de cette « sanction » pour, dans le contexte économique actuel, réduire la pression fiscale des entreprises concernées.

La majoration de 25 % sera réduite à 20 % pour l’imposition des revenus de 2020, à 15 % pour celle des revenus de 2021, à 10 % pour celle des revenus 2022. Finalement, elle sera complètement supprimée pour les revenus de 2023.

La bonne nouvelle est qu’en qualité de loueur en meublé, professionnel ou non, vous pourrez également bénéficier de cette évolution.

Cependant, ce ne sera pas toujours dans votre intérêt. En effet, l’adhésion à un OGA vous permet :
– De bénéficier d’une assistance à la gestion, à l’accomplissement des obligations administratives… même si la structure n’a pas vocation à tenir votre comptabilité ;
– De ne pas voir, pendant quelques années encore, votre résultat taxable majoré ;
– De bénéficier d’une réduction d’impôt (limitée à 915 €) pour frais de tenue de comptabilité1 ;
– De pouvoir déduire sans limite des rémunérations du conjoint marié sous un régime matrimonial de communauté2.

Ne plus adhérer à un OGA demain sera peut-être finalement plus coûteux que de maintenir cet engagement. Des calculs s’imposent pour prendre la bonne décision…

Rédaction achevée au 05/01/21 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

(1) Article 199 quater B du CGI.

(2) Article 154 du CGI.

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