9 avril 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez comment réaliser cet achat : en direct ou par le biais d’une Société Civile Immobilière. Si la SCI a la cote, c’est qu’elle présente des avantages, mais elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Comme toute solution patrimoniale, elle présente des avantages et des inconvénients par rapport à un achat en direct. Détaillons les points communs de ces deux modes d’acquisition, leurs intérêts et inconvénients respectifs.
La SCI requiert l’association d’au moins deux personnes. Or, la création d’une société requiert l’exécution de nombreuses formalités (rédaction des statuts, publication dans un journal d’annonces légales, ouverture d’un compte bancaire dédié, tenue d’une assemblée générale annuelle, etc.) qui ont un coût d’environ 2 000 € en cas de recours à un professionnel (notaire, avocat, etc). Par la suite s’ajoutent des frais de comptabilité et de suivi de l’ordre de 700 à 800 € par an.
A l’inverse, lorsque vous achetez seul, le recours à la SCI est exclu, il faut donc acheter en votre nom propre.
Vous pouvez aussi acheter un bien immobilier à plusieurs, sans SCI (donc en direct). Est alors créée une indivision : chacun de vous est propriétaire du bien acheté à hauteur de ce qu’il finance. L’achat à plusieurs peut vous permettre d’acquérir un bien immobilier que vous n’auriez pas eu les moyens de financer seul. Toutefois, l’indivision présente des inconvénients, comme par exemple la nécessité de l’accord unanime de tous les indivisaires pour prendre toute décision importante (la vente du bien, etc.), ce qui peut créer des blocages dès que l’un des coindivisaires n’est pas d’accord.
La SCI permet de pallier ces désagréments puisque les associés choisissent leurs propres règles de fonctionnement dans les statuts de la société, notamment la désignation d’un ou plusieurs gérants et l’étendue de ses/leurs pouvoirs, la majorité souhaitée pour la prise de décisions (majorité simple, majorité des deux tiers). Chaque associé peut sortir de la société en revendant ses parts sans que cela n’entraîne la vente de l’immeuble (ce qui pourrait être le cas dans une indivision). Vous pouvez même intégrer une clause d’agrément dans les statuts pour contrôler qui devient associé lors du transfert de propriété.
Si vous financez votre acquisition en nom propre avec un crédit immobilier, vous bénéficiez de plusieurs dispositifs de protection : délai de réflexion de 10 jours, plafonnement des indemnités de remboursement anticipé, résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur, etc. La SCI n’est pas considérée comme un emprunteur immobilier non professionnel et ne bénéficie d’aucune de ces protections. Elle permet néanmoins de s’affranchir des règles du taux d’usure.
En cas d’investissement locatif, les loyers perçus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, et aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %), que vous possédiez le bien en nom propre ou dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Cette dernière est par principe semi-transparente et ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur la quote-part des revenus qui leur revient (selon leur détention dans le capital social).
La revente du bien est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, que vous déteniez le bien en direct ou dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Attention, la détention de votre résidence principale dans une SCI n’est pas une bonne idée et peut vous faire perdre certains avantages fiscaux et civils (abattement de 30 % à l’impôt sur la fortune immobilière, abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale lors d’une succession, bénéfice du droit temporaire et viager au logement du conjoint survivant…) que vous auriez en cas de détention en direct.
La SCI se démarque de la détention en direct en matière de transmission. Si la SCI s’est endettée pour acheter les biens, le passif vient diminuer l’actif et donc la valeur des parts sociales transmises. Il est alors moins coûteux de transmettre les parts de la SCI que l’immeuble en direct.
Vous pouvez transmettre les parts sociales de la SCI à vos enfants, tout en conservant les revenus (en cas de donation de la nue-propriété) et le pouvoir sur la SCI grâce à l’aménagement des statuts. La transmission des parts sociales peut se faire de manière progressive pour profiter des abattements des droits de mutation tous les 15 ans.
Pour transmettre votre patrimoine à vos enfants, la donation-partage est une solution très efficace, elle permet de donner la propriété de vos biens et de les répartir égalitairement entre vos enfants. Cette donation-partage « fige » la valeur des biens donnés : la répartition que vous aviez prévue au moment de la donation-partage ne peut pas être remise en cause lors de votre décès, elle évite les conflits entre héritiers. Chaque enfant doit recevoir un bien distinct des autres. Il peut être compliqué d’attribuer un bien immobilier de valeur proche à chacun de ses enfants pour réaliser une donation-partage égalitaire, cela est même impossible si vous ne possédez qu’un seul bien. Là encore, la SCI prend tout son sens, puisque le capital social d’une SCI est divisé en plusieurs parts sociales de même valeur que vous pouvez facilement transmettre dans une donation-partage de même valeur à tous vos enfants.
Egalité, balle au centre ! Chaque mode d’acquisition cumule des avantages. Une étude approfondie de votre situation personnelle et de vos objectifs sera nécessaire pour vous guider vers l’une ou l’autre de ces deux solutions.
Rédaction achevée par Fidroit en février 2023, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
