Investir dans l’immobilier : comment choisir le bon dispositif ?

Depuis une quinzaine d’années, le législateur a mis en place différents dispositifs qui permettent de rendre l’investissement immobilier plus attractif. Mathieu Brice, chargé d'affaires Gestion Privée à la Caisse d'Epargne Normandie, et Vincent Dubuisson, expert patrimonial à la direction Gestion Privée de la Caisse d'Epargne Normandie, détaillent leurs avantages au regard de vos objectifs patrimoniaux.

À chaque objectif sa solution d’investissement

Si chaque investissement présente des avantages spécifiques, opter pour l’un ou l’autre doit se faire au regard de vos objectifs patrimoniaux :

• Vous constituer un patrimoine transmissible
  « En optimisant l’impôt sur le revenu (IR) des foyers fiscaux, dont le montant de l’impôt est compris entre 5 000 à 15 000 euros principalement, le dispositif Duflot s’adresse à ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier transmissible, financé en grande partie par les loyers et le crédit », explique Vincent Dubuisson, expert patrimonial à la direction Gestion Privée de la Caisse d’Epargne Normandie.
  En fonction de votre capacité d’investissement, la loi sur les Monuments Historiques et la loi Malraux pourront être privilégiées.
• Préparer votre retraite
  Les loyers issus du dispositif Duflot, d’un investissement en SCPI et en démembrement de propriété sont autant de moyens pour vous constituer un complément de revenus en vue de votre retraite.
• Protéger vos proches
  « Le recours à l’emprunt1 est un levier crucial pour vous constituer un patrimoine immobilier, mais aussi pour protéger vos proches, précise Vincent Dubuisson. L’assurance emprunteur, contractée pour garantir un contrat de prêt, apporte une réelle protection de votre famille en cas de décès ou d’incapacité pendant la durée de l’engagement. » En outre, « l’achat d’un logement locatif peut constituer, au travers d’un montage patrimonial adapté, une sécurité pour le conjoint survivant, qui pourra récupérer le loyer », ajoute Mathieu Brice.
• Optimiser votre fiscalité
  Tous ces dispositifs permettent de défiscaliser à plus ou moins grande échelle, selon votre tranche marginale d’imposition à l’impôt sur le revenu. Très avantageux fiscalement, les dispositifs Malraux et Monuments Historiques restent néanmoins réservés aux contribuables aisés.
  À noter également qu’un autre mécanisme vous permet de réduire votre imposition : celui des déficits fonciers. Pour plus d’informations sur ce dispositif, consultez notre infographie.

Panorama des dispositifs en vigueur

Acquérir un bien immobilier en direct – par l’emprunt – ((Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Caisse d’Epargne, prêteur. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.)), est la solution la plus courante. Pour ce faire, vous pouvez opter pour un achat au travers :

• du dispositif Duflot
  Acquérir un logement neuf destiné à la location, avec un ticket d’entrée se situant généralement à 120 000 euros minimum, vous permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’IR à hauteur de 18 % de l’investissement (plafonné à 300 000 euros par an) étalée sur neuf ans.
  (Pour plus d’informations sur le dispositif Duflot, consultez notre infographie).
• des dispositifs Malraux et Monuments Historiques
  

  Le ticket d’entrée se situant généralement au-delà de 500 000 euros, ces dispositifs sont destinés aux contribuables plus fortunés – avec une imposition généralement supérieure à 15 000 euros – et permettent de défiscaliser (IR et impôt de solidarité sur la Fortune) hors plafonnement des niches fiscales ((Depuis le 1^er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux 2014 n’est plus pris en compte pour l’appréciation du respect du plafond des niches fiscales.)) :

  • le dispositif Malraux applicable en 2014 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 30 % des travaux de restauration ((22 % dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ; 30 % dans les secteurs sauvegardés.)) avec un plafond de 100 000 euros de travaux par an. Les intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers perçus ;
  • les dispositions relatives aux Monuments Historiques permettent la déduction du revenu global des charges foncières (tels que les travaux de restauration) relatives aux immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Vous pouvez également acquérir un bien de façon indirecte, au travers :

• de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
  

  « Elles constituent un investissement de long terme (huit à quinze ans) ouvert à tous les budgets, bien qu’un ticket d’entrée d’au moins 20 000 euros soit recommandé », note Mathieu Brice, chargé d’affaires Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Normandie.

  En souscrivant à des parts de SCPI, vous :

  • devenez propriétaire/associé, en mutualisant les risques traditionnels de l’immobilier locatif (loyer impayé, vacances locatives, etc.) ;
  • constituez un capital transmissible avec des risques locatifs mutualisés
  • bénéficiez d’une rentabilité d’environ 3 %.
• d’un investissement en démembrement de propriété
  En finançant la nue-propriété d’un logement neuf ((Selon la capacité d’emprunt du nu-propriétaire.)) en vue d’en être plein propriétaire d’ici quinze à vingt ans, le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt liés à son acquisition de ses autres revenus fonciers existants ou à venir (pendant dix ans) si l’usufruitier est un bailleur social.
  La nue-propriété n’est pas prise en compte pour la détermination du patrimoine taxable à l’ISF pendant la période de démembrement. En revanche, depuis le 1^er janvier 2013, les dettes contractées par le nu-propriétaire pour l’acquisition de la nue-propriété ne sont plus déductibles de l’actif taxable à l’ISF.

Pour en savoir plus sur les avantages de l’achat en direct et la souscription à des parts de SCPI, consultez l’article Immobilier locatif : mieux investir sur le long terme.
Rédaction achevée au 20/06/2014, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.