Immobilier locatif : trois bonnes raisons d’investir en 2018

Si l’investissement immobilier a fait les frais de la loi de finances 2018, plus favorable à l’épargne financière, il existe toujours de bonnes raisons de s’y intéresser celui-ci permettant de réduire le poids de la fiscalité. Explications autour d’un VRAI/FAUX, avec Gilles Etienne, directeur associé de Cyrus Conseil.

Investir dans l’ancien avec travaux n’est plus aussi rentable

VRAI & FAUX

Bon à savoir. Effectuer des travaux peut être intéressant sous certaines conditions. « Pour cela, explique Gilles Etienne, le montant des dépenses doit être au moins égal à deux fois les revenus fonciers annuels, plus deux fois le plafond de 10 700 €. Ainsi, en 2019, les revenus fonciers pourraient être gommés, en leur imputant la moitié du déficit de 2018 plus 10 700 €. »

Exemple : avec 30 000 € de revenus fonciers annuels, il faudra faire plus de 80 000 € de travaux (60 000 € + 21 400 €) en 2018 pour en imputer la moitié, soit environ 41 000 €, sur les revenus fonciers de 2019.

Les dispositifs défiscalisants ne suffiront pas à compenser le surcoût fiscal

FAUX

– Le dispositif Pinel en immobilier neuf, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, offre toujours un avantage fiscal conséquent. En achetant un bien neuf destiné à la location nue, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 12 % d’un plafond de 300 000 €, si vous le louez durant six ans ou 18 % sur neuf ans (2 % par an), voire 21 % si vous prolongez jusqu’à douze ans. Soit, au final, une réduction de 36 000 €, 54 000 € ou 63 000 € sur votre investissement. Seule condition : acquérir le bien dans une zone « tendue » où l’offre de logements est insuffisante (région parisienne, grandes agglomérations, Côte d’Azur…) et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire (voir sur www.logement.gouv.fr/dispositif-pinel).

– L’investissement en résidences-services pour étudiants ou personnes âgées, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2018, peut aussi se révéler intéressant, avec une réduction d’impôt égale à 11 % de l’investissement HT répartie sur 9 ans, dans la limite de 300 000 €. « A conditions de choisir un gestionnaire de premier plan qui ne promet pas des taux de rendement mirifiques et d’être vigilant sur les conditions du bail », prévient Gilles Etienne.

Bon à savoir. Contrairement aux opérations ouvrant droit à une déduction du revenu imposable, les crédits et réductions d’impôt seront effectivement bénéfiques pour le contribuable. « L’avantage fiscal n’est pas remis en cause et la réduction/crédit d’impôt sera attribué en septembre 2019 », précise Gilles Etienne.

La location meublée reste une des meilleures pistes d’investissement

VRAI

– La location meublée présente plusieurs avantages pour l’investisseur par rapport à la location vide : des contraintes juridiques moindres, des loyers supérieurs de 10 à 20 % et une fiscalité plus avantageuse. Seuls inconvénients : une rotation plus importante des locataires. Sur le plan fiscal, les loyers encaissés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers.
Avantage : si leur montant, charges comprises, ne dépasse pas 70 000 € dans l’année (contre 33 200 € jusqu’en 2017), vous relevez du régime micro-BIC et bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, avant d’être imposé à votre taux marginal d’imposition. Au-delà de 70 000 € (ou sur option si cela s’avère plus intéressant), vous êtes soumis au régime réel et devez déclarer vos loyers et vos charges (amortissement, intérêts d’emprunt, impôts locaux, frais d’entretien…) pour leur montant réel.

A noter : si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € et représentent au moins la moitié des ressources du foyer fiscal, vous pouvez adopter le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Un statut fiscalement très avantageux : vous pouvez déduire un déficit BIC de votre revenu global ; vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, exonérées en cas de vente si le logement est loué depuis au moins 5 ans et si vos recettes ne dépassent pas 90 000 € ; et vos biens ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Bon à savoir. Essentielle en immobilier, la qualité de l’emplacement l’est encore plus en location meublée, pour éviter des vacances locatives trop fréquentes. Mais, vous pouvez compter sur un rendement net de 5 % en moyenne et sur une fiscalité clémente. « En étant soumis au régime réel, compte tenu de la déduction de toutes les charges, il est possible de rester non imposable au moins 15 ans », indique Gilles Etienne.

Rédaction achevée au 22/02/2018, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.