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Investir en couple en toute sécurité

Acheter un bien immobilier à deux nécessite de prendre des précautions spécifiques, selon le statut du couple. Ceci pour éviter toute contestation sur l’origine des fonds en cas de séparation ou de succession.

Si vous êtes mariés sous un régime de communauté

• Un apport des deux conjoints. La situation la plus simple est celle du couple qui apporte un financement provenant de fonds communs, donc de la communauté, ou d’un emprunt souscrit à deux sur la totalité. La propriété du bien peut alors s’établir à 50/50 entre les deux conjoints. Mais, si l’apport provient d’actifs propres à chaque conjoint, détenus avant leur union ou reçus depuis par donation ou succession, « il sera prudent d’identifier la quote-part de chacun, même si elle est identique, au moyen d’une clause de remploi dans l’acte d’achat », indique Jean-Pierre Paillet, chef de projet Expert à l’animation patrimoniale à la Caisse d’Epargne Ile-de-France.

• Un apport d’un seul conjoint. Si l’apport en fonds propres provient d’un seul conjoint et représente moins de la moitié de la valeur du bien (le solde étant financé à crédit), celui-ci devient un bien commun, mais une « récompense » sera versée par la communauté à celui qui a financé l’acquisition en cas de dissolution de l’union. A contrario, si son apport représente plus de la moitié de la valeur du bien, il en sera l’unique propriétaire, mais devra une « récompense » à son conjoint en cas de dissolution. « L’essentiel, rappelle Jean-Pierre Paillet, est d’assurer la traçabilité des fonds ayant servi à l’acquisition, dans l’acte notarié, de façon à en prouver l’origine en cas de nécessité. »

Si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens

En séparation de biens, chacun dispose comme il l’entend de ses fonds et de ses biens propres. Ce qui n’empêche pas les conjoints d’acquérir un bien en indivision, en précisant dans une clause de remploi leur apport respectif, ou, mieux encore, en créant une société d’acquêts.
Avantage de la société d’acquêts : chacun reste libre de gérer ses biens propres, tout en disposant d’un espace commun pour les biens acquis ensemble et qui seront gérés comme dans un régime de communauté. « La société d’acquêts est un îlot de communauté dans un régime séparatiste, explique Jean-Pierre Paillet. Contrairement à l’indivision qui nécessite l’accord des deux parties pour gérer le bien, la société d’acquêts permet à chacun d’agir seul et de bénéficier en outre d’une meilleure protection en cas de séparation, chacun recevant en principe la moitié des biens qui la composent. »
À noter qu’il vaut mieux prévoir cette clause dès le contrat de mariage, pour éviter un coût supplémentaire par la suite.

Si vous êtes pacsés ou concubins

• Le statut du couple pacsé. Si le Pacs a été conclu avant le 1er janvier 2007, les partenaires de Pacs sont soumis au régime de l’indivision, chacun possédant une part du bien acquis ensemble, à égalité ou non. Si le Pacs a été conclu après le 1er janvier 2007, c’est le régime de séparation de biens qui s’applique, en tenant compte, pour l’achat d’un bien commun, de l’apport de chacun, au moyen d’une clause de remploi.
A noter : en cas de décès, les partenaires de Pacs n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre : il leur faut, pour cela, avoir rédigé un testament en faveur du survivant.

• Pas de règle pour l’union libre. Bien que chacun ne dispose que de biens propres, un couple de concubins peut acquérir un bien en indivision. Et ceci, de façon égalitaire (50/50) ou inégalitaire (70/30 par exemple), avec une clause de remploi précisant l’apport de chacun.
À noter : En cas de décès, le concubin survivant peut se retrouver co-indivisaire avec les héritiers du défunt. La solution : dans le cadre d’une Société civile immobilière, dans laquelle on peut faire un démembrement des parts, chaque concubin acquiert 50 % de l’usufruit et 50 % de la nue-propriété du bien. Au premier décès, l’usufruit s’éteint et le survivant devient usufruitier à 100 % du bien, ce qui lui permet de continuer à l’occuper, tandis que les héritiers du défunt ne reçoivent que la part de nue-propriété du défunt.

Bon à savoir : le terrain l’emporte sur le bien

Si un couple fait construire une maison sur un terrain appartenant à l’un des conjoints, c’est ce dernier qui sera propriétaire du bien, même si les deux conjoints ont participé à son financement. La solution : « En cas de dissolution de l’union, une récompense intervient de fait. Cette récompense est due par le conjoint propriétaire du terrain à l’autre conjoint ou à la communauté de biens, si la construction a été financée en tout ou partie par l’autre conjoint ou la communauté de biens », conseille Jean-Pierre Paillet.

Rédaction achevée au 13/11/2019 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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