12 septembre 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Méconnu, l’investissement en démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, sans contrainte de gestion. Une stratégie intéressante.
Le mécanisme consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien, souvent neuf, et à en céder temporairement l’usufruit à un bailleur social. Au terme du démembrement (de 15 à 20 ans), l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère l’entière propriété du bien.
La nue-propriété attire majoritairement des investisseurs disposant déjà de revenus fonciers, qui investissent pour générer des revenus futurs. Ce qui en fait un excellent outil d’épargne-retraite. L’opération peut aussi permettre de transmettre un patrimoine à ses descendants. En effet, selon Frédéric Gueho, Responsable marché Clientèle patrimoniale à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur, « la transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété du bien immobilier démembré ».
À l’achat, vous profitez d’une décote de 40 à 60 % par rapport au marché, correspondant aux loyers abandonnés à l’usufruitier pendant le démembrement. Le bien prendra automatiquement de la valeur puisque vous le posséderez à 100 % à son terme. Sans parler de sa revalorisation liée à l’évolution des prix du marché. En outre, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien, c’est l’usufruitier qui gère les vacances locatives, encaisse les loyers et règle les charges.
Si les loyers ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, à la sortie la réduction de prix empochée initialement ne constitue pas non plus une plus-value taxable. Et si vous achetez à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Enfin, le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI, l’usufruitier déclarant la valeur du bien en pleine propriété.
Au terme de la convention d’usufruit, conformément à la réglementation en vigueur, le bail du locataire en place prend fin, et vous pouvez louer le logement, le vendre, ou l’habiter vous-même.
Cependant, bien que l’offre de biens se développe, elle reste limitée et largement sous-dimensionnée par rapport à une demande qui croît chaque année.
Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
