L’état du marché immobilier : avril 2019

Immobilier neuf ou ancien, marché locatif, perspectives pour les mois à venir... Tour d'horizon du marché immobilier en ce mois d'avril 2019.

Un marché tout en nuances, à l’aube d’une année charnière

Les tensions commerciales entre les Etats-Unis et le reste du monde finissent bel et bien par ralentir la croissance mondiale. La prévision de croissance du géant américain est toujours bien orientée, mais la progression du PIB mondial pour 2019 vient d’être révisée à 3,3 % par l’OCDE¹ (3,5 % pour le FMI) soit moins que les 3,7 % de l’an dernier. Une des principales menaces qui pèsent sur l’économie mondiale se situe du côté de la Chine, confrontée à une situation difficile avec un ralentissement historique de sa croissance économique (entre 6,2 % et 6,5 % selon les prévisions), dont le rythme atteint le plus faible niveau depuis la crise financière de 2009.
En zone euro, les perspectives économiques sont moins favorables que prévu, l’OCDE vient de ramener ses prévisions de croissance à 1 % pour 2019 (contre 1,6 % pour le FMI) essentiellement en raison du ralentissement de l’économie allemande, mais aussi à cause du recul de l’activité en Italie en proie à des tensions financières, et dont l’économie est très dépendante des exportations alors que le commerce mondial se contracte. Par ailleurs, à quelques semaines de l’échéance du Brexit, les accords entre le Royaume-Uni et l’Union européenne peinent toujours à être finalisés, et l’impasse politique et commerciale demeure source d’incertitudes.
Les prochaines élections européennes suscitent aussi des inquiétudes face à la montée de l’euroscepticisme.
Dans cet environnement international où les points de vigilance se multiplient, la France semble pour l’heure tirer modestement son épingle du jeu. Les mesures en faveur du pouvoir d’achat pourraient stimuler la demande interne et permettre de maintenir un niveau de croissance du PIB autour de 1,3 % en 2019 (1,5 % pour le FMI), sans toutefois égaler le niveau de 2018 (1,5 %), mais le climat social n’est pas encore totalement apaisé en ce début d’année et pourrait peser sur les prochaines orientations.
A fin février, le niveau d’inflation reste bas, et l’indice provisoire des prix à la consommation estimé par l’INSEE à 1,3 % est en hausse de 1 point de base par rapport à janvier. Si les taux d’intérêt réels ne sont désormais plus négatifs, le maintien de taux de crédit à l’habitat autour de 1,44 % en février (taux d’intérêt des prêts du secteur libre, source Crédit Logement CSA) et des conditions d’octroi de crédit par les banques très favorables (durée moyenne de crédit longue) constituent toujours des stimulants sérieux pour les marchés immobiliers.
Le marché résidentiel a dû faire face en 2018 à une redistribution des cartes en matière d’aides au logement, ce qui a indéniablement pesé sur l’activité du marché du neuf. Quant au marché de l’ancien, après deux années d’activité exceptionnelle, il pourrait être parvenu à un tournant.
En sous-jacent d’une croissance des prix moyens qui se tasse dans le neuf comme dans l’ancien, les disparités se renforcent sur des marchés très nuancés qui s’inscrivent dans un contexte économique, social et politique moins favorable pour ce début d’année 2019. L’année se présente comme étant cruciale aussi parce que les conditions de crédit sont suspendues au calendrier du changement de cap de la politique monétaire de la BCE qui ne devrait finalement pas intervenir avant plusieurs mois, ce qui laisse encore le temps au marché résidentiel d’anticiper le virage.

Immobilier ancien

En 2018, le marché s’est stabilisé à très haut niveau
Pour la deuxième année consécutive, le marché de l’ancien a fait preuve d’une exceptionnelle vitalité, avec 965 000 ventes estimées (évaluations du CGEDD sur la base des données de l’INSEE, des Notaires et de la DGFIP). L’activité ne progresse plus, la tendance étant plutôt à la stabilisation au terme de trois années marquées par une forte hausse. Le volume des ventes dans l’ancien s’inscrit largement au-dessus de la moyenne d’activité sur longue période, de l’ordre de 760 000 transactions, et semble parvenu à un plateau.
Avec près de 177 500 ventes actées, le marché francilien représente environ 18,4 % de l’activité du marché résidentiel ancien et s’inscrit en léger retrait par rapport à 2017 (-2 %). Sans surprise, il est dominé par les ventes en collectif, qui pèsent pour 68 % environ sur le total des transactions.
Le principal soutien du marché résidentiel français vient des conditions de crédit restées exceptionnellement favorables depuis deux ans. Fin 2008, les taux ont plafonné à 5 % avant d’entamer un mouvement baissier régulier jusqu’en 2016 ; depuis, les taux se sont maintenus à des niveaux très bas pour atteindre 1,44 % en février 2019 (taux moyen des crédits du secteur concurrentiel pour financer de l’immobilier ancien selon Crédit Logement/CSA). Le maintien de taux de crédit proches du niveau de l’inflation constitue en effet une attractive opportunité pour les ménages qui, dans leur grande majorité, recourent à l’emprunt pour réaliser leur projet immobilier. La politique d’octroi des banques a en outre soutenu la demande de logements par l’allongement des durées moyennes de crédits, en hausse régulière depuis 2014. Début 2019, cette durée moyenne s’établit à 19 ans et 2 mois, ce qui, couplé avec des taux de crédit faibles permet aux acquéreurs d’acquérir des biens dans de bonnes conditions, malgré des prix de plus en plus élevés limitant le pouvoir d’achat immobilier.
En ce début d’année 2019, l’Observatoire Les Prix Immobiliers (LPI) relève également une stabilisation de l’activité sur le marché de l’ancien au plan national et toujours des situations contrastées selon les territoires. L’activité affiche une évolution annuelle en forte hausse dans des régions qui ne figurent pas au classement des marchés les plus dynamiques en comparaison nationale (Limousin, Champagne-Ardenne). Sur ces secteurs, les dernières tendances expriment principalement les effets positifs des conditions actuelles de l’accès au marché du crédit pour une demande au pouvoir d’achat plutôt modeste, en moyenne, là où les prix sont par ailleurs modérés à très modérés. Par le simple jeu statistique, sur la base d’un volume de transactions peu important l’année passée, l’activité semble ainsi en forte hausse.
Dans les régions Basse Normandie, Languedoc-Roussillon, Lorraine et Midi-Pyrénées, l’activité a progressé plus modérément.
Par contre, d’autres territoires ont vu leur marché de l’ancien se contracter là où les prix avaient fortement augmenté (Aquitaine, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes), ou lorsque la demande est affectée par une situation économique plus détériorée (Franche-Comté, Poitou-Charentes).

Des prix toujours en hausse fin 2018
Les hausses de prix, qui n’ont pas freiné l’activité en 2018, commencent à s’atténuer. Ces hausses sont toujours plus fortes en Île-de-France (4,2 % en moyenne, tous logements confondus) que sur le reste du pays (+3,2 %), et les prix parisiens restent en tête des évolutions (+5,7 %). Au 4^ème trimestre, le prix moyen des appartements vendus en Ile-de-France progresse de 4,5 % et celui des maisons de 3,5 %. Hors Paris, la pression sur les prix est toujours plus importante en Petite Couronne (+4,8 % sur les appartements et +5,4 % sur les maisons) qu’en Grande Couronne (+1 % sur les appartements et +2,6 % sur les maisons).
Alors que Paris a vu l’activité de son marché se contracter de 5 % en 2018 par rapport à 2017, le prix moyen des appartements a augmenté de 5,7 % dans tous les arrondissements, selon des amplitudes variables (source : Notaires du Grand Paris). Les progressions s’étagent entre +1 % et +5 % (1^er, 2^ème, 5^ème, 9^ème, 11^ème,12^ème, 13^ème, 15^ème et 20^ème arrondissements), entre +5 % et +10 % ailleurs, à l’exception du 4^ème (+11,7 %) et du 8^ème (+10,2 %) arrondis. Les prix moyens dépassent 10 000 € le m² dans 9 arrondissements (centraux puis les 7^ème, 8^ème, et 16^ème). Dans le reste de la capitale, les prix moyens des appartements parisiens oscillent entre 8 000 € et moins de 10 000 € le m², à l’exception du 19^ème arrondissement qui reste le moins cher de Paris mais dont le prix moyen frôle désormais les 8 000 € (7 930 €/m²).
Sur le reste de l’Île-de-France, alors que l’activité s’est moins contractée sur le marché des maisons individuelles (-1 %) que sur celui des logements collectifs (-3 %) en 2018, les prix moyens des maisons ont continué d’augmenter davantage que ceux des appartements, tant en Petite qu’en Grande Couronne au dernier trimestre 2018.
En régions, les prix moyens des appartements ont également moins augmenté (+2,4 %) que ceux des maisons (+3 %), selon la source INSEE-Notaires.
L’Observatoire LPI remarque en début d’année de faibles marges de négociation sur les marchés les moins tendus. Les vendeurs privilégieraient ainsi le délai de réalisation de leur projet en proposant des prix « adaptés » qui aboutissent à des hausses annuelles de prix moyens faibles à moyennes.
Et comme on l’observe en Île-de-France, la pression de la demande est plus soutenue sur le marché des maisons anciennes que sur celui des appartements.
Les territoires les moins attractifs en termes économiques se caractérisent par un marché résidentiel peu dynamique et l’observation des prix immobiliers doit souvent s’appuyer sur un plus faible nombre de références avec des variations calculées qui sont à considérer avec prudence. Les évolutions du marché de l’habitat y sont plus lentes et les parcs de logements plus hétérogènes sur des territoires péri-urbains ou ruraux.
Dans les zones plus urbaines, denses, et surtout dans les grandes villes, l’observation du marché résidentiel se porte davantage sur l’évolution du prix des appartements. A fin janvier 2019, l’Observatoire LPI relève des prix moyens qui s’infléchissent dans environ 20 % des plus grandes villes, sur un an glissant. Ces prix moyens ont ainsi eu tendance à baisser à Calais, Colmar, Le Mans, Dijon, Metz, Saint-Etienne, Amiens, par exemple. Ils ont encore augmenté mais moins fortement sur des marchés plus tendus comme à Bordeaux, Lyon ou Rennes, d’autres connaissant probablement un phénomène de rattrapage (Limoges, Béziers, Cherbourg-en-Cotentin, Dunkerque ou Roubaix par exemple) d’autant plus marqué que les prix y sont peu élevés.

Immobilier neuf

En 2018, la production de logements marque le pas avec une plus forte décélération en fin d’année
En un an, le rythme de la production de logements a nettement marqué le pas, après 3 années de hausse régulière. Avec 459 800 logements autorisés à la construction en 2018, le recul est de 6,2 % par rapport à 2017, tandis que les mises en chantier (420 000 logements) ont diminué de 4 %. Début 2019, la tendance se confirme, puisqu’à fin janvier et sur 12 mois glissants, la production mesurée par le nombre de logements commencés figure en baisse de 4,6 %.
Le Service de la Donnée et des Etudes Statistiques (SDES²) qui produit ces informations précise que parmi les logements autorisés les taux d’annulation seraient en moyenne de l’ordre de 12 % pour les maisons individuelles, et de 20 % pour les logements collectifs, sur les trois derniers mois observés (novembre 2018 à janvier 2019) contre 15,3 % en moyenne de longue période. Pour leur part, les délais moyens d’ouverture de chantier des logements individuels sont estimés à 5,2 mois contre 11,6 mois pour les logements collectifs (observation sur novembre 2018/ janvier 2019).
Plus précisément, à fin janvier 2019, la production de logements individuels (secteur diffus et secteur groupé) mesurée sur douze mois glissants souffre tant au niveau des autorisations (-6,5 %) que des mises en chantier (-5,6 %). Il en va de même pour la production de logements collectifs dont les autorisations sont en baisse (-6,3 %), tout comme les mises en chantier (-4 %).
La baisse du nombre de logements mis en chantier n’affecte pas tous les secteurs de façon identique. Soutenue par des conditions très favorables d’accès au crédit, la demande stimule encore la part de la production destinée à l’accession à la propriété dont le volume serait finalement en très faible baisse en 2018 (moins de 2 %). La part de la production destinée à l’investissement locatif affecterait un recul plus sensible (autour de -9 %) dans un contexte moins propice à la fois par la révision du périmètre des zones éligibles au dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif, et par les menaces pesant sur des réformes de la fiscalité immobilière. De son côté, le nombre de logements destinés au marché locatif intermédiaire serait plutôt en progression (environ 10 %) mais cela porte sur peu de logements (moins de 3 % du total des logements commencés). Enfin, avec un secteur social entré en phase de mutation, la production de logements locatifs sociaux serait en baisse d’environ 7 %.

Marché de la promotion immobilière
En 2018, les réservations qui ont porté sur 128 000 logements, ont diminué légèrement (-1,9 %) par rapport à 2017 (source SDES, ECLN – vente à des particuliers). Avec 34 119 logements réservés au cours du 4^ème trimestre, l’activité de fin d’année est en retrait de 3,1 % par rapport au dernier trimestre 2017.
Cependant, après trois années successives de hausse des ventes, l’activité commerciale en 2018 s’inscrit bien au-dessus (28 %) de la moyenne décennale des réservations. Les mises en vente se sont élevées à 121 500 logements et se réduisent pour la deuxième année (-3,9 %).
Fin 2018, l’encours de logements proposés à la vente s’établit à 108 000 logements soit environ 9 mois de commercialisation, au rythme des dernières ventes trimestrielles enregistrées, ce qui apparaît modéré.
A l’issue des dernières crises traversées par ce secteur, notamment en 2008, le faible rythme des ventes avait représenté jusqu’à presque deux ans de commercialisation en regard des stocks de l’époque. Entre 2013 et 2014, ce délai moyen était plus proche de 15 mois, et grâce à la reprise de 2015, facilitée par la politique du gouvernement de soutien au secteur du logement, les délais moyens de vente étaient retombés à moins d’un an.
D’après l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers qui réalise des analyses à partir des données de marché collectées par différents observatoires régionaux, en France, le marché se caractérise par une forte concentration géographique, principalement autour de 80 aires de marché. L’offre proposée par le secteur de la promotion immobilière, essentiellement tournée sur le logement collectif (94,6 % de l’offre au 4^ème trimestre 2018) se focalise sur les grandes aires urbaines qui totalisent pour certaines seulement (moins de 20) plus de 1 000 ventes moyennes par an.

Évolution des prix de vente des logements neufs dans la promotion immobilière
La tendance générale des prix du neuf sur longue période est nettement à la hausse, même si les variations des moyennes trimestrielles apparaissent en dents de scie. Sur l’année, le prix moyen des logements collectifs augmente de 3 % et celui des maisons individuelles en secteur groupé de 0,6 %.
Au 4^ème trimestre 2018, le prix moyen des appartements est supérieur de +3,2 % à celui observé sur les ventes du 4^ème trimestre 2017. Le seuil de 4 000 € du m² est désormais bien franchi, le prix moyen au dernier trimestre atteignant 4 125 € du m². Comme toujours, cette moyenne ne révèle pas les fortes disparités qui caractérisent le marché du neuf. En zones A et Abis (Paris, une grande partie de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la zone frontalière suisse) où la demande s’est traduite par une hausse des réservations (+1 %) alors que l’offre se contractait (-12,1 % de mises en vente), les prix de vente moyens des appartements ont atteint respectivement 4 194 € et 6 233 € du m². En zone B1 (autres grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants), le prix moyen du collectif a atteint 3 641 € le m², et en zones B2 (communes de plus de 50 000 habitants) et C (reste du territoire) le prix moyen global ressort à 3 324 € du m².
Dépassant les 4 000 € du m² en moyenne, les régions d’Île-de-France (4 875 €/ m²), de Provence-Alpes-Côte d’Azur (4 439 €/ m²) et d’Auvergne-Rhône-Alpes (4 032 €/ m²) affichent les prix les plus élevés. Dans les autres régions, les prix moyens dépassaient tous les 3 000 € du m² au 4^ème trimestre, oscillant entre 3 017 € (Bourgogne-Franche-Comté) et 3 799 € (Nouvelle Aquitaine) le m².
Comparé à l’ensemble du marché de la promotion immobilière (ventes de logements destinés à des particuliers, portant sur des programmes de cinq logements et plus) le marché des maisons en secteur groupé représente 7,3 % des réservations de logements neufs vendus en programmes. Le prix moyen de ces maisons en secteur groupé au 4^ème trimestre 2018 s’établit à un peu plus de 273 300 € soit 0,9 % de plus qu’au 4^ème trimestre 2017.

Marché de la maison individuelle en secteur diffus
Le repli du marché mesuré en nombre de mises en chantier est de 4,5 % en 2018.
La crise de production du marché de la maison individuelle en secteur diffus des années 2014 et 2015 n’est pas si lointaine, et avec 124 000 logements commencés en 2018, l’activité n’atteint même pas le niveau de 2013.
Le nombre de permis délivrés l’année dernière est en baisse de 8,4 % et si l’on considère cette donnée comme un indicateur avancé des mises en chantier futures, il laisse augurer une poursuite de la contraction de ce marché pour les prochains mois.
La réforme des aides à la construction de logement avec un PTZ qui a été plafonné à 20 % au maximum du montant total d’une opération dans les zones B2 et C (au lieu de 40 %), et la suppression de l’APL accession depuis le 1^er janvier, affectent une part importante de la clientèle de ce secteur constituée par des primo-accédants. La Fédération LCA (Les Constructeurs et Aménageurs) affiliée à la Fédération Française du Bâtiment (FFB) évalue pour 2018 à 11,3 % le recul des ventes de maisons individuelles en secteur diffus, c’est-à-dire hors programme de promotion groupé.

Marché locatif

De nouvelles orientations voulues par le Gouvernement vers le locatif dans l’ancien
Sur un parc total estimé en 2017 à 34,8 millions de logements en France métropolitaine (Insee, SDES, déc. 2017), on dénombre 28,6 millions de résidences principales, dont 39,8 % sont occupées par des locataires.
Sur ces 11,4 millions de logements loués, 57 % le sont par des bailleurs privés.
Selon l’Insee, 7,6 % des ménages sont propriétaires d’au moins un logement mis en location. Depuis 5 ans, le marché de l’investissement locatif a connu une forte progression. La part de construction de logements destinés au secteur locatif privé est passée dans le total de logements de 13,4 % en 2013 à 15,4 % en 2017. En 2018, cette part est estimée autour de 14 %. Dans le neuf, l’investissement subit les effets du recul des aides fiscales. De plus, la zone B2 n’est plus éligible au dispositif de défiscalisation « Pinel » depuis le 31 janvier 2019, qui se restreint désormais aux zones A, Abis et B1. La zone B2 concerne des villes petites et moyennes considérées comme « détendues », mais où l’offre de logements existants y est suffisante pour satisfaire la demande locative.

Perspectives 2019

• Les tensions commerciales pèsent lourdement sur l’économie mondiale et aggravent les fragilités économiques à la fois dans de nombreux pays développés, et dans des pays émergents déjà affectés par des risques géopolitiques structurels.
• Dans ce contexte économique général qui s’ajoute aux difficultés politiques que connaît la zone euro, les perspectives de croissance pour 2019 ont été révisées à la baisse tant par l’OCDE (1,0 %) que le FMI (1,6 %).
• La prévision de croissance économique française pour 2019 n’a pas été ajustée, et demeure à 1,3 %. Toutefois, en France, le contexte social marqué par la crise des « gilets jaunes » en fin d’année dernière ne s’apaise toujours pas, et le climat peine à retrouver son calme. La relance économique tant attendue est un enjeu essentiel pour faciliter et justifier la politique des réformes de certaines institutions du pays. Mais si les indicateurs de croissance économique, de l’emploi, de revenus et de pouvoir d’achat des ménages tardent trop à s’améliorer, alors, la situation sociale et par voie de conséquence politique pourraient encore se dégrader et finir par peser sur l’économie.
• Contre toute attente, la Banque Centrale Européenne a déclaré qu’elle laisserait ses taux inchangés au moins jusqu’à fin 2019. Elle reste très vigilante devant l’évolution de la croissance économique et de l’inflation pour arrêter le calendrier d’ajustement de son cap monétaire, alors que les agents économiques commençaient à anticiper le resserrement des conditions financières.
• L’un des déterminants du dynamisme du marché résidentiel, principalement animé par la vente de logements à des particuliers, est le crédit à l’habitat qui est incontournable dans la grande majorité des opérations immobilières. Tant que les taux ne s’orientent pas brutalement à la hausse, le crédit continuera de soutenir le marché résidentiel.
• D’autre part, la mise en œuvre du prélèvement à la source pour les ménages soumis à l’impôt sur le revenu pourrait se traduire, dans un premier temps, par une période d’attentisme en matière de projet immobilier résidentiel.
• Le poids des investisseurs institutionnels demeure faible à l’échelle du parc de logements en France. Compte tenu la fois de l’évolution du couple rendement/ risques sur les autres compartiments des marchés immobiliers, et de l’importance des liquidités à placer, leur retour sur ce marché est désormais manifeste (entre 4 et 5 milliards d’euros auraient ainsi été investis en 2018 en immobilier résidentiel). Les institutionnels continueront de s’intéresser au marché résidentiel en 2019, principalement dans le neuf et sur des actifs spécifiques (résidences avec services, locatif intermédiaire).

En 2019, l’activité immobilière pourrait décélérer dans l’ancien au cours des prochains mois et se contracter dans le neuf. Parallèlement, les hausses de prix devraient encore s’atténuer progressivement, avec plus ou moins d’ampleur selon l’attractivité et le niveau de tension des marchés.

Rédaction achevée en mars 2019 par le Crédit Foncier, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

(1) Organisation de Coopération et de Développement économiques

(2) Le SDES assure les fonctions de service statistique des ministères chargés de l’environnement, de l’énergie, de la construction, du logement et des transports.