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L’état du marché immobilier : mars 2020

Immobilier neuf ou ancien, marché locatif, ... Découvrez les prévisions pour l'année 2020.

Conjugaison presque parfaite en 2019 et futur pas si simple en 2020

L’environnement international, touché par la montée de multiples tensions, a fragilisé les économies et entretenu la crainte d’une récession mondiale en 2019.
Les taux d’intérêt, maintenus à très bas niveau par la Banque centrale européenne (BCE), ont soutenu l’activité immobilière. Ils devraient le rester encore plusieurs mois. La politique monétaire a incité les banques à distribuer du crédit à l’habitat, à des conditions avantageuses, à l’appui de conditions d’octroi accommodantes. La bonne tenue des marchés de l’habitat doit beaucoup à ce soutien accordé aux ménages qui ont, dans le même temps, bénéficié de l’impact des mesures Macron et d’une inflation demeurée faible en raison du ralentissement économique (1,1 % l’an en 2019).
Dans un contexte qui lui a été favorable tout au long de l’année, le marché résidentiel a ainsi fait preuve de vitalité.
Le dynamisme du marché de l’ancien est resté particulièrement éclatant, les hausses de prix ne décourageant pas la demande dont la pression a stimulé l’activité qui s’est amplifiée au fil des mois pour atteindre un nombre historiquement élevé de transactions immobilières.
Le marché du neuf a poursuivi sa décélération après trois ans de forte croissance mais le niveau d’activité reste soutenu et les prix moyens toujours haussiers. Même si les derniers arbitrages budgétaires de l’État, concrétisés par le vote définitif de la loi de Finances pour 2020, ont été moins défavorables au logement neuf qu’on ne l’envisageait (PTZ neuf finalement maintenu en zones B2 et C pour 2020 et 2021 ; dispositif Pinel prolongé jusqu’en 2021) une poursuite de la baisse d’activité pour les prochains mois reste probable. Les élections municipales entraînent des coups de frein aux projets qui s’ajoutent aux délais de production longs, inhérents au secteur.
Le marché locatif profite de la bonne tenue des marchés de l’ancien et du neuf qui favorise la mobilité résidentielle de locataires ayant pu bénéficier des conditions de crédit favorables pour mener à bien un projet d’acquisition de logement.
Pour 2020, la probabilité d’un resserrement du crédit à l’immobilier semble s’accroître. Dans un diagnostic portant sur les risques relatifs au secteur de l’immobilier résidentiel publié en 2019, le Haut Conseil de la stabilité financière soulève plusieurs sujets de préoccupations, à savoir : croissance de 6,7 % du crédit immobilier jugée trop rapide, part grandissante des prêts accordés pour une durée moyenne supérieure à 25 ans, hausse inquiétante du taux d’effort moyen des emprunteurs, risque de profitabilité dégradée des crédits à l’habitat pour les établissements bancaires et risque de nouvelle vague de renégociation. Le Haut Conseil émet ensuite un certain nombre de recommandations, notamment la limitation du taux d’endettement et de la durée des prêts octroyés qui sont susceptibles de réduire de facto le nombre de bénéficiaires de crédits à l’habitat.
Pour assurer la stabilisation monétaire sur fond d’amélioration économique en Europe, la politique monétaire devrait rester accommodante tant que l’inflation et la croissance seront jugées comme trop faibles par les instances européennes. Mais il apparaît aussi primordial de veiller aux risques pesant sur la stabilité financière.
Pour l’heure, les anticipations sont à des niveaux de taux bas pouvant rester stables pour un moment mais avec des conditions d’octroi de crédit des banques placées sous haute surveillance. Si l’accès au crédit ne se resserre pas fortement, le marché de l’ancien pourrait encore tirer parti de ce contexte favorable, alors qu’un ralentissement est encore probable sur le marché du neuf. Sous réserve d’un scénario économique moins optimiste que celui de 2019, la demande de logement pourrait se maintenir à un bon niveau. Les ménages, dont le pouvoir d’achat s’est amélioré l’an dernier, resteraient incités à investir dans l’immobilier résidentiel pour l’occuper ou comme valeur de placement dont la prime de risque apparaît modérée. L’ancien pourrait bénéficier du retour des investisseurs particuliers vers le locatif à la faveur du dispositif de défiscalisation « Denormandie ». Des hausses de prix dans le neuf et dans l’ancien sont encore probables mais toujours à des rythmes différenciés selon les territoires.

Immobilier ancien

Activité du marché résidentiel dans l’ancien : l’exceptionnel dynamisme des ventes s’est amplifié ces derniers mois.
En 2019, la conjoncture a été favorable au marché du logement ancien qui est parvenu à un nouveau record de ventes. Pour la cinquième année consécutive, il a progressé et, dès la fin du mois de novembre, sur un an glissant, ce volume a atteint le niveau encore jamais vu de 1 070 000 transactions. Le rythme de croissance de l’activité est élevé (+10,9 %) et très supérieur à celui atteint en 2018 (+0,9 %) à la même période selon les évaluations du CGEDD sur la base des données de l’INSEE, des Notaires et de la DGFIP.
Avec des taux de crédit à l’habitat très bas, des conditions d’octroi des banques favorables, l’achat immobilier est apparu accessible et incarne la possibilité de se constituer un patrimoine considéré comme sûr et profitable. Il apparaît comme une alternative aux placements sans risque devenus très faiblement rémunérateurs, mais aussi aux placements boursiers inspirant toujours de la méfiance.
Selon plusieurs réseaux d’agents immobiliers, la demande a été alimentée par des ménages désireux de réaliser un investissement locatif, motivés pour certains par la préparation à la retraite, ou encore par le dispositif de défiscalisation dit « Denormandie » qui a pour partie contribué à susciter un regain d’intérêt pour ce type de placement locatif.
Alors que le recours au crédit est indispensable dans la très grande majorité des opérations immobilières, que le coût de l’argent est devenu très bas, et que les banques ont eu tendance à encore assouplir leur politique d’octroi de crédit en 2019, l’effet de levier du crédit a joué pleinement et a ainsi participé à l’excellente tenue du marché résidentiel.
D’autres éléments de contexte ont été favorables : les gains de pouvoir d’achat et le moral des ménages, soutenu par la baisse du chômage et l’amélioration de leur situation financière, incitent à envisager un bon niveau d’activité pour les premiers mois 2020.
En Île-de-France, au 3e trimestre, l’activité a culminé à 52 140 ventes de logements anciens, soit un niveau supérieur de 9 % à celui de 2018 sur la même période.
La région Île-de-France représente environ 17 % du volume estimé des transactions en France, et très logiquement, au vu de la structure du marché francilien, la part des appartements vendus prédomine (66 %) dans le total des ventes.
En Petite Couronne, l’activité avait progressé sur cette période de 9 % sur le marché des appartements anciens, et de 5 % sur celui des maisons.
Sur la période plus récente d’août à octobre, l’activité a marqué le pas à Paris (-9 %) et en Petite Couronne (-5 % en glissement annuel).
Dynamisés par le report d’une partie de la demande francilienne des secteurs centraux vers la périphérie, les marchés de la Grande Couronne ont encore un peu progressé (+2 %), et ont représenté environ 46 % du marché francilien en volume de ventes. Une offre plus abondante et surtout des prix plus abordables représentent les principaux atouts pour ces marchés plus éloignés du cœur de la région.
Les marchés de province ont également profité depuis le début de l’année du contexte favorable au marché résidentiel. Ils ont fait preuve d’un beau dynamisme qui se traduit encore à fin octobre par une progression de 5,8 % d’activité sur un an, selon l’observatoire Les Prix Immobiliers (LPI). Ainsi les ventes sont-elles en nette hausse (au moins 10 %) en Alsace, Auvergne, Bourgogne et Champagne-Ardenne.
En raison d’une demande moins soutenue, l’activité a ralenti dans certains secteurs notamment en Midi-Pyrénées et Poitou-Charentes (-10 % de ventes en glissement annuel) ainsi qu’en Aquitaine où le marché a été dynamique jusqu’à la fin de l’été. Dans les autres régions, le marché tend à se stabiliser sauf en Bretagne, Limousin et Nord-Pas-de-Calais, où il se replie lentement.

Evolution des prix des logements anciens : avec la vive demande des derniers mois, les prix moyens se sont orientés à la hausse.
Les tensions du marché s’expriment par une hausse régulière des prix depuis 2015, suivant un rythme à trois temps : stimulée par les conditions de crédits, la demande alimente l’activité ; l’offre se resserre progressivement ; les prix de l’immobilier progressent régulièrement.
D’août à octobre 2019, la hausse des prix a encore accéléré par rapport au T3/ 2019. Le prix moyen des appartements à Paris a atteint 10 170 € du m² (+6,6 % par rapport à la même période de 2018), 4 960 € en Petite Couronne (+4,8 %) et 3 070 € le m² en Grande Couronne (+1,8 %), soit en moyenne pour l’Île-de-France une hausse de 5,2 %.
Sur la même période, le prix moyen des maisons individuelles a progressé plus modérément (+0,9 %) dans la région francilienne, avec une hausse plus forte de 1,4 % en Petite Couronne (376 800 €), et limitée à 0,7 % en Grande Couronne (288 300 €).
À Paris, la hausse du prix moyen des appartements intervient sur la base d’un volume de ventes élevé (11 % supérieur à la moyenne sur dix ans) mais presque stable (+2 % au 3e trimestre 2019 comparé au 3e trimestre 2018).
Au 3e trimestre 2019, le prix moyen des appartements anciens, par arrondissement, était inférieur à 9 000 € du m² uniquement dans les 19e (8 490 €) et 20e (8 560 €) arrondissements. Les moyennes s’étageaient de 9 060 € dans le 13e à 9 980 € le m² dans le 11e arrondissement, incluant dans cette fourchette les 18e,10e et 12e arrondissements. Les prix moyens oscillaient entre 12 140 € et 14 180 € du m² pour les arrondissements centraux (5e, 3e, 4e, 1er, 7e et 6e).
Dans tous les départements de la Petite Couronne, la tendance haussière est nettement plus marquée dans les Hauts-de-Seine (+4,4 % au 3e trimestre 2019) où le prix moyen atteint un niveau élevé (6 040 €/m²), bien supérieur à celui des appartements vendus dans le Val-de-Marne (4 670 €) ou en Seine-Saint-Denis (3 640 €).
En Grande Couronne, le marché, très fluide et plus vaste, offre plus de contrastes mais les écarts de prix, selon les départements, sont moins prononcés et les variations plus faibles. Les Yvelines enregistrent le prix moyen des appartements le plus élevé de ceux des départements de la Grande Couronne à 3 870 € du m² au 3e trimestre 2019, en hausse de 1 %, contre 2 650 € le m² en Seine-et-Marne (+0,2 %).
Le marché des maisons anciennes d’Île-de-France se concentre en Grande Couronne (74,5 % du marché régional) qui attire les ménages en recherche d’espace à des prix plus abordables. Le dynamisme des ventes (+9 % au 3e trimestre 2019) s’est accompagné d’une hausse modérée des prix moyens de 0,9 %. Ils se répartissent dans une fourchette moyenne assez large allant de 242 700 € en Seine-et-Marne à 381 700 € dans les Yvelines.
Dans l’ensemble des régions, au 3e trimestre 2019, les prix moyens des appartements ont augmenté de 3,5 %, et ceux des maisons de 2,8 % (source INSEE-Notaires), suivant une tendance qui se poursuit depuis cinq ans.
Les variations d’indices des prix des appartements anciens situés dans les différentes zones composant les agglomérations de plus de 10 000 habitants sont plus modérées et présentent moins d’amplitude sur longue période. Les indices des prix des appartements situés en agglomération de moins de 10 000 habitants ou en zone rurale varient peu quant à eux.
L’évolution apparaît plus irrégulière pour la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et davantage encore pour l’agglomération de Marseille qui semble durablement souffrir des faiblesses structurelles de son marché résidentiel ancien.
Au cours des derniers mois, certains réseaux d’agents immobiliers et l’observatoire Les Prix Immobiliers ont observé un abaissement des délais de vente ainsi que des marges de négociation faibles à très faibles en zones tendues. Celles-ci seraient même au plus bas selon l’observatoire LPI, en moyenne de 3,5 % en France. Les vendeurs semblent avoir voulu éviter le risque d’allonger les délais de vente et les acheteurs préféré renoncer à leur pouvoir de négociation pour concrétiser leur projet.

Immobilier neuf

Production : en 2019, niveau élevé mais en baisse.
Après un pic en 2017, la production de logements s’est repliée progressivement puis plus nettement depuis un an. À la fin novembre 2019, 409 800 logements avaient été mis en chantier (en cumul annuel), contre 437 600 au plus fort en 2017, tandis que les permis de construire délivrés ont porté sur 441 900 logements, contre 497 700 il y a deux ans.
Si les mises en chantier dénombrées sur un an glissant restent supérieures de presque 6 % à leur moyenne décennale, le volume des autorisations est en revanche passé sous sa moyenne de longue période (-2 %).
La tendance récessive de la production entamée en 2018 se poursuit mais pourrait décélérer une fois l’échéance des élections municipales franchie. La loi de Finances votée pour 2020 devrait permettre de desserrer l’étau dans lequel la production risquait de se retrouver, au moins temporairement.
Pour l’heure, l’indicateur plus avancé du nombre de permis de construire diminue de 5 % sur un an glissant à fin novembre, alors qu’il diminuait de presque 9 % en février 2019. Le marqueur du niveau réel de la construction, à savoir le nombre de logements commencés, a reculé de 3,3 % en variation annuelle à fin novembre contre une baisse de 4,5 % en février.
Dans le collectif, les mises en chantier de logements ont moins diminué (-5,2 %) que les autorisations (-10 %) à fin novembre 2019. Quant à la production de logements individuels (secteur diffus et secteur groupé) mesurée sur douze mois glissants, elle s’est contractée mais moins fortement qu’antérieurement, au niveau des mises en chantier (-2,2 %) alors que les autorisations se sont stabilisées (+0,5 %). Les menaces de fin d’éligibilité du prêt à taux zéro en zones détendues (B2 et C) jusqu’au vote de la loi de Finances pour 2020 ont stimulé les ventes de maisons individuelles en secteur diffus ces derniers mois. En effet, c’est une offre qui répond à une part de la demande de ménages modestes primo-accédants.
Marché de la promotion immobilière : activité de bon niveau mais en phase de décélération sur un marché géographiquement concentré.
Cumulées sur un an glissant, les réservations s’élèvent à fin septembre à 129 330 logements (-0,3 % par rapport à fin septembre 2018) restant à un niveau proche du record historique des deux années précédentes.
En revanche, le nombre de mises en vente (107 739 logements) décline toujours fortement (-17,3 %) par rapport à 2018 et 2017, où elles avaient culminé respectivement à 130 283 et 129 885 logements.
En 2019, les ventes du 3e trimestre sont en baisse de 0,9 % par rapport à la même période de 2018 (27 900 logements vendus) mais sont encore supérieures de 12 % à la moyenne des dix dernières années.
Par contre, les mises en vente (21 150 logements) sont très en recul (-20,2 %) comparées à celles de la même période de 2018.
Les mises en vente sont très nettement inférieures aux réservations, cet écart étant le plus élevé pour un 3e trimestre, sur la période décennale observée, dépassant celui déjà important de 2009.
La raréfaction du foncier libéré par des élus peu enclins à délivrer des permis de construire en période pré-électorale explique aussi, à la fois, la baisse des mises en vente et la tendance à la hausse des prix, portés vers le haut par une demande toujours forte et une offre temporairement réduite.
Les prix moyens des appartements neufs, sur longue période, connaissent une ascension très régulière, au rythme de 2,4 % en moyenne annuelle sur une décennie. Ceux des maisons en secteur groupé augmentent de 1,3 % en moyenne annuelle sur la période, mais avec une plus forte volatilité.
Au 3e trimestre 2019, le prix moyen des appartements a augmenté de 4,6 % sur un an glissant, et celui des maisons en secteur groupé de 5,1 %.
En zones A et A bis (Paris, une grande partie de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la zone frontalière suisse), les réservations des appartements (11 915 logements) ont représenté 46 % du total des réservations de logements collectifs, même si elles sont en retrait de 1,9 % par rapport au 3e trimestre 2018.
En Île-de-France, la forte appétence pour les programmes immobiliers localisés à proximité des hubs actuels ou à venir du Grand Paris se traduit par une pression des ménages désireux d’acquérir leur résidence principale mais aussi d’investisseurs. Or l’échéance électorale de 2020 a retardé la livraison de programmes immobiliers et ralenti le rythme de la construction ; de fait, l’offre s’est contractée.
La tension en zones A et A bis se mesure notamment par une contraction de l’offre de 14,8 % à la fin du 3e trimestre 2019, alors que les prix de vente moyens au m² des appartements atteignaient respectivement dans ces deux zones 6 607 € (+2,1 % sur un an glissant, et une moyenne annuelle de 2 % sur dix ans) et 4 288 € (+3 % sur un an glissant et une moyenne annuelle de +1,5 % sur dix ans).
En zone B1 (autres grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants), l’offre a eu tendance à diminuer également mais plus faiblement (-2,4 %) par rapport au 3e trimestre 2018 et le prix moyen du collectif à augmenter de 2,9 % sur un an glissant pour atteindre 3 708 € le m². Dans ces agglomérations, les prix ont progressé en moyenne de 1,9 % par an depuis dix ans. Les réservations d’appartements y représentent désormais 41,6 % du total des ventes d’appartements toutes zones confondues.
La part des réservations d’appartements réalisées dans les zones les moins tendues, B2 et C, est passée de 21 % en 2009 à 12,5 % au 3e trimestre 2019 (nombre en cumul annuel à fin septembre). L’effet pondéreux de niveaux de prix moins élevés est ainsi mécaniquement moins important.
En zones B2 (communes de plus de 50 000 habitants) et C (reste du territoire), les réservations trimestrielles d’appartements accusent une baisse sévère en un an glissant (-23 %), de même que les réservations de maisons du secteur groupé (-17 %).
Le prix moyen des appartements pour ces deux zones s’est établi à 3 739 € le m² au 3e trimestre (en hausse de 13,3 % sur un an glissant) et l’on observe que sur longue période, c’est dans ces zones que les prix moyens ont le plus progressé, de 3,5 % en moyenne par an.
Le nombre d’appartements proposés à la vente, fin septembre 2019, avait baissé de 19,7 % par rapport à fin septembre 2018, tandis que le nombre de maisons en secteur groupé s’est également contracté dans de fortes proportions (-27,6 %).
L’évolution de la répartition de l’offre et des ventes de logements neufs par grandes zones, orientée par la politique du logement, concourent à la recomposition du marché de l’habitat et au phénomène de métropolisation du territoire.
Sur le 3e trimestre 2019, la Fédération des promoteurs immobiliers a observé une forte hausse des ventes en bloc auprès des investisseurs institutionnels qui reflète l’intérêt renaissant pour cette typologie d’actifs, également de nature à peser sur l’offre globale en zone tendue.

Marché locatif

Le marché locatif pèse dans l’équilibre global des marchés résidentiels mais présente des zones de fragilité. Sur un parc total estimé au 1er juillet 2018 à 36,5 millions de logements en France (Insee, SDES, sept. 2019), on dénombre 29,9 millions de résidences principales, dont 42,4 % sont occupées par des locataires. 7,4 millions de logements loués le sont par des bailleurs non sociaux (personnes physiques à hauteur de 97 %).
En 2018, 8,5 % du parc total de logements était vacant, en France, soit 3,1 millions de logements, selon l’INSEE. Cette part n’a cessé de progresser depuis la fin des années 1990 (6,9 % en 1999 et 7,2 % en 2010) après une période de baisse de 1980 à 1990 (7,6 % en 1982 et 7,2 % en 1990).
En revanche, après avoir atteint un pic en 2014, la durée de la vacance locative a eu tendance à décroître régulièrement. En 2018 elle a reculé de 9,1 % par rapport à 2017.
Compte tenu de l’importance des besoins en logement en France et de la taille du parc de résidences principales occupées par des locataires (12,6 millions), les pouvoirs publics ont identifié la nécessité de mettre en œuvre des mesures visant à améliorer les conditions de fonctionnement du marché locatif privé.
Afin de répondre à l’un de ces objectifs, le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a lancé, en 2019, un nouveau dispositif de production de références de loyers qui ne remplacera pas les observatoires locaux des loyers (OLL), mais qui permettra de les renforcer. Le but est de compléter leurs travaux en produisant des indicateurs sur les communes exclues de leur champ. Au-delà de la couverture nationale, et pour une meilleure connaissance des loyers, le projet prévoit d’utiliser pour les évaluer (modéliser) les données recueillies sur les loyers à travers les annonces immobilières. La stratégie de l’État consiste ainsi à combiner puissance publique et apport de données des leaders du marché privé pour assurer une meilleure connaissance de tous les territoires.
Un récent rapport de l’IGF (Inspection générale des finances) et du Conseil général de l’environnement et du développement durables (CGEDD) a cherché à évaluer le dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel. Au rang de ses avantages, figure le soutien au secteur de la construction de logements intermédiaires, l’alimentation de l’offre locative du secteur privé et le rôle de moteur de nombreux projets de logements collectifs y compris pour le logement social.
Par contre, le rapport souligne des points de faiblesse comme le coût pour le budget de l’État, estimé à 2 milliards d’euros par an, mais en y intégrant les dispositifs précédents (Scellier, Duflot…), une contribution insuffisante à la baisse des niveaux locatifs et un système qui ne serait pas toujours cohérent avec les priorités des politiques locales de l’habitat (localisation, nombre et types de logements). Enfin, la rentabilité de ce type d’investissement pourrait être insuffisante pour les investisseurs, notamment du fait d’une décote à la revente au terme de l’investissement.
Les recommandations de faire évoluer le dispositif plutôt que de le supprimer et de mieux prendre en compte les besoins des territoires semblent avoir pesé dans l’orientation prise dans le projet de loi de Finances. Le dispositif est maintenu jusqu’en 2021 et devrait être expérimenté en Bretagne (hors zones A, A bis, B1) sous certaines conditions.

Rédaction achevée en janvier 2020 par le Crédit Foncier, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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