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Immobilier : tout ce qui va changer en 2024

La nouvelle année nous réserve des nouveautés en matière d’impôt sur le revenu, mais également en matière d’immobilier. Faisons le point ensemble sur les dispositifs qui se poursuivent ou qui évoluent en 2024.

La défiscalisation immobilière : toujours possible ?

Le dispositif Pinel : vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en achetant un logement neuf (ou en l’état d’achèvement futur). Vous devez vous engager à le louer en location nue, pendant une durée de 6 ans ou 9 ans, à des locataires respectant des conditions de ressources et pour un loyer respectant des plafonds. Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2024, le taux de cette réduction d’impôt est abaissé, de 10,5 % à 9 % du montant investi, pour un engagement de location de 6 ans. Cette baisse ne concerne toutefois pas les logements situés dans certaines zones spécifiques (Pinel+).
Le dispositif Pinel Denormandie, qui consiste en l’acquisition d’un logement vide à rénover situé dans certaines zones, vous ouvre droit à une réduction d’impôt, à condition que vous vous engagiez à le louer. Ce dispositif, qui devait initialement prendre fin le 31 décembre 2023, est finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. L’investissement dans une SCPI dite « Denormandie » donne également accès à cet avantage fiscal. Le taux de la réduction est de 12 % du montant investi en cas de location pendant 6 ans et 18 % en cas de location pendant 9 ans, que l’achat soit effectué en direct ou au travers de SCPI.

Bon à savoir : de nouvelles communes sont récemment devenues éligibles au dispositif Pinel !

Le dispositif Loc’Avantages : à condition de signer une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) avant le 31 décembre 2024, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 15 % à 65 % des loyers perçus. Vous devez pour cela vous engager à louer un logement à usage de résidence principale, pendant au moins 6 ans, pour un loyer d’un montant limité et à un locataire disposant de revenus inférieurs à certains plafonds de revenus.
Le dispositif Malraux : la rénovation d’immeubles d’habitation et destinés à la location permet aussi de réduire ses impôts, avec une réduction de 22 % à 30 % du montant investi.
La réduction d’impôt de 30 % est accordée au titre des immeubles situés dans un quartier ancien dégradé (QAD), ou dans un quartier visé par le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). L’avantage est prorogé pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les biens situés dans les autres zones éligibles, il n’y a pour l’instant aucune date limite d’investissement.

Les aides et prêts pour l’acquisition et la rénovation de logements

« MaPrimeRénov’ » : il s’agit d’une aide financière accordée pour les travaux de rénovation énergétique des résidences principales, accessible à tous les propriétaires (occupants ou bailleurs). Depuis le 1er janvier 2024, cette prime est recentrée sur le remplacement des modes de chauffage carbonés et sur des projets de rénovation performante « globale » améliorant la classe énergétique du logement d’au moins 2 niveaux. Le montant de l’aide est forfaitaire et dépend des revenus de votre foyer ainsi que du gain écologique permis par les travaux.

Bon à savoir : d’autres aides pour la rénovation énergétique existent : « MaPrimeRénov’ Sérénité » (travaux entraînant un gain énergétique d’au moins 35 %), la Prime Energie « Coup de Pouce » (pour financer le remplacement de certaines chaudières) ou encore d’autres aides locales centralisées sur le site de l’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Le PTZ et l’éco-PTZ (prêts à taux zéro) : le PTZ est destiné à financer l’acquisition d’une résidence principale neuve (ou ancienne sous condition de travaux) située dans un bâtiment d’habitation collectif dans des communes en zone tendue (c’est-à-dire où il y a un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement d’habitation). L’éco-PTZ, quant à lui, finance les travaux de rénovation énergétique réalisés dans des logements à usage de résidence principale. Ils sont tous deux prorogés jusqu’au 31 décembre 2027. Quelques aménagements sont toutefois prévus : les travaux pour l’installation d’un chauffage fonctionnant à l’énergie fossile ne sont plus éligibles au PTZ, et l’éco-PTZ doit financer des travaux d’amélioration permettant au logement d’atteindre un certain niveau de performance énergétique.
Les plafonds de ressources à respecter pour bénéficier du PTZ sont augmentés à compter du 1er janvier 2024. Certaines modalités de prêt, comme le montant finançable ou la durée de remboursement, sont également ajustés à compter de cette année.

Quels changements pour la location meublée ?

La location meublée de locaux d’habitation n’est pas soumise aux mêmes règles fiscales que la location dite nue (dépourvue de meubles). Il s’agit d’une activité commerciale relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui vous permet de réduire le montant des revenus locatifs imposables :
• soit en déduisant de ces revenus un certain nombre de charges (régime réel-BIC), notamment l’amortissement de l’immeuble, ce qui n’est pas possible en cas de location nue ;
• soit en bénéficiant du régime des micro-BIC permettant l’application d’un abattement sur les revenus.
Afin de lutter contre le développement de la location de logements qui ne constituent pas une résidence principale pour les locataires, le gouvernement a souhaité modifier la fiscalité des meublés de tourisme en micro-BIC. Ainsi, la loi de finances pour 2024 a modifié le montant de cet abattement de la manière suivante :
• de limiter l’application du régime des micro-BIC aux locations de meublés de tourisme non classés en fixant le plafond maximal de chiffre d’affaires éligible à 15 000 €
• l’abaissement du taux de l’abattement forfaitaire des meublés de tourismes non classés de 50 % à 30 %
• le respect de deux conditions pour l’application du taux majorés de l’abattement de 71 % pour les meublés de tourisme classés (situés dans une zone géographique sans déséuilibre entre l’offre et la demande de logements ; chiffre d’affaires HT des locations meublées n’excède pas 15 000 € HT)
Il est prévu que ces modifications s’appliquent aux loyers encaissés en 2023. Toutefois, afin de réparer une erreur matérielle, l’administration fiscale autorise les contribuables à conserver la fiscalité antérieure à la loi de finances 2024. Ainsi, il sera possible de continuer de bénéficier du micro-BIC avec un abattement de 50 % pour les meublés de tourisme non classés. Des sénateurs souhaitent faire annuler cette disposition afin d’imposer la fiscalité issue de la loi de finances pour 2024, affaire à suivre…
Pour les loyers encaissés en 2024, la fiscalité est incertaine. Une réforme visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue est attendue dans l’année et permettra de clarifier la situation, incertaine aujourd’hui.

Par ailleurs, les exonérations prévues lorsque vous louez tout ou partie de votre résidence principale sont reconduites jusqu’au 31 décembre 2026. Sont totalement exonérés d’impôts :
• les revenus issus de la location saisonnière de votre résidence principale (exemple : location de type « Airbnb » de tout ou partie de votre logement), s’ils sont inférieurs à 760 € par an ;
• les loyers perçus lorsque vous louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui y élit domicile, et si le loyer est fixé dans des limites raisonnables.

Bon à savoir : dans certaines communes, si vous souhaitez mettre en location saisonnière un logement, des démarches et autorisations administratives sont nécessaires, même s’il s’agit de votre résidence principale. C’est notamment le cas à Paris, attention donc si vous envisagez de le faire, durant les Jeux olympiques en 2024, par exemple.

La taxe d’habitation : vraiment disparue ?

La taxe d’habitation sur votre résidence principale est supprimée depuis 2023, mais elle existe toujours sur les résidences secondaires. Une résidence secondaire est meublée, par définition. Dès lors, les logements vides que vous n’occupez ou ne louez pas ne sont pas soumis à la taxe d’habitation. Mais dans ce cas, vous pouvez être concerné par la taxe sur les logements vacants (TLV) ou par la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
En effet, la taxe sur les logements vacants (TLV) frappe les logements vides et inoccupés depuis plus d’un an, situés dans des communes de plus de 50 000 habitants. Nouveauté 2024 : elle est maintenant applicable dans certaines communes de moins de 50 000 habitants qui sont situées en zone tendue. Quant à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), elle vise les propriétaires d’un logement vide et inoccupé depuis plus de 2 ans. Cette dernière peut être instaurée par les communes dans lesquelles la taxe sur les logements vacants (TLV) n’est pas due.

Une nouvelle limite en matière d’IFI pour l’immobilier détenu en société

Si vous détenez un patrimoine immobilier d’une valeur de plus d’1,3 million d’euros nets, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les titres d’une société détenant des biens immobiliers sont, en principe, imposables à hauteur de la part représentative des biens et droits immobiliers. Pour valoriser les titres, les dettes de la société viennent en déduction de ses actifs. Certaines dettes de la société sont exclues de la valorisation : par exemple, les comptes courants d’associés constitués depuis le 1er janvier 2018, ayant financé un actif immobilier ou des travaux immobiliers, ne sont pas déductibles.
Depuis le 1er janvier 2024, l’ensemble des dettes qui ont financé des actifs autres qu’immobiliers ne sont plus admises en déduction pour la valorisation des titres de la société soumis à l’IFI.
Votre conseiller se tient à votre disposition pour vérifier si ces nouveautés 2024 en matière d’immobilier sont susceptibles de vous concerner.

Rédaction achevée au 05/01/2023 par Groupe Harvest, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
Communication à caractère promotionnel.

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