Plan de relance du logement : quelles nouveautés ?

L’annonce, faite fin août par le premier ministre, d’un plan de relance du logement comportant « une série de nouvelles mesures qui visent à relancer la construction, favoriser l’acquisition de logements neufs et l’investissement locatif ou encore améliorer l’habitat » va-t-elle ouvrir de nouvelles opportunités ?

L’investissement locatif présente de nombreux avantages tant en matière de diversification de patrimoine que d’optimisation : imputation des intérêts d’emprunt et des travaux sur les revenus locatifs, possibilité d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu dans certains cas ou imputation d’un éventuel déficit foncier, … auxquels s’ajoutent actuellement des taux de crédit bas et l’amorce d’une réelle stabilisation des prix. Nous avons présenté en détail ces différents points dans le dossier Immobilier publié en juin dernier.

À noter que certaines de ces dispositions ont été annoncées comme applicables à compter du 1^er septembre 2014. Toutefois, elles sont inscrites dans le projet de loi de finances 2015 (PLF 2015) et ne seront donc effectives qu’après l’adoption définitive du texte du PLF 2015 – qui n’interviendra que fin décembre 2014. Il est à noter que certaines de ces mesures ont cependant déjà donné lieu à la publication de commentaires de l’administration fiscale.

Pour l’essentiel, les mesures annoncées en matière d’investissement locatif porteraient sur des modifications du dispositif fiscal d’investissement locatif Duflot, qui deviendrait « le dispositif Pinel », du nom de l’actuelle ministre du logement. Les conditions tenant aux niveaux des loyers et celles de ressources des locataires seraient inchangées mais celles concernant la durée de l’engagement de location ou la qualité du locataire seraient assouplies. L’avantage fiscal serait modulé dans les conditions ci-dessous :

• Possibilité d’un engagement de location minimale de six ou neuf ans sur option irrévocable (au lieu d’une durée unique de neuf ans précédemment).
  

  À l’issue de cet engagement initial de six ou neuf ans, les investisseurs pourraient proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt sans pouvoir excéder :

  • trois années, renouvelables une fois, dans le cas où l’engagement initial de location serait d’une durée de six ans ;
  • ou trois années, non renouvelables, dans le cas où l’engagement initial serait d’une durée de neuf ans.

  La durée de l’engagement de location et du bénéfice de l’avantage fiscal seraient ainsi portés au maximum à douze ans.

• Modulation de l’avantage fiscal (le taux de la réduction d’impôt) en fonction de la durée de l’engagement de location dans les conditions ci-dessous :
  • 12 % (23 % outre-mer) pour un engagement de location de six ans et pour les souscriptions de parts de SCPI servant à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de six ans ; ou
  • 18 % (29 % outre-mer) pour un engagement de location d’une durée de neuf ans et pour les souscriptions de parts de SCPI servant à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

  En cas de prorogation de l’engagement de location, le taux de la réduction d’impôt serait de :

  • 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale, s’il s’agit d’une prorogation pour trois années supplémentaires, renouvelable une fois, d’un engagement initial de location de six ans ;
  • 3 % pour la période triennale, s’il s’agit d’une prorogation pour trois années supplémentaires, d’un engagement initial de location de neuf ans.
    Les investisseurs qui ont pris un engagement de location de douze ans bénéficieraient donc d’un taux de réduction d’impôt maximal de 21 % (32 % outre-mer).
    
• Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant, sans interruption de l’avantage fiscal, sous réserve de respecter les conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• Pour la souscription de parts de SCPI à compter du 1^er septembre 2014, la réduction d’impôt porterait sur 100 % du montant de l’investissement (et non 95 % précédemment).
• Par ailleurs, les principales dispositions visant à fluidifier davantage la mise à disposition de foncier constructible et la construction de logements porteraient sur :
  • la mise en place d’exonérations temporaires de droits de mutation à titre gratuit notamment dans les conditions suivantes :
    • pour les donations entre vifs en pleine propriété d’immeubles neufs à usage d’habitation n’ayant jamais été occupés, ni utilisés, dont le permis de construire a été obtenu entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 : le montant de l’exonération serait fonction du lien de parenté entre donateur et donataire et plafonné à concurrence de 100 000 euros en ligne directe ou entre conjoints ou partenaires de PACS, 45 000 euros au profit d’un frère ou d’une sœur ou 35 000 euros au profit de toute autre personne, dans la limite de la valeur déclarée des biens et dans la limite globale pour un même donateur de 100 000 euros ;
    • pour les donations entre vifs de terrains à bâtir constatées par acte authentique entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 : le montant de l’exonération serait plafonné à concurrence de 100 000 euros en ligne directe ou entre conjoints ou partenaires de PACS, 45 000 euros au profit d’un frère ou d’une sœur ou 35 000 euros au profit de toute autre personne ((Selon le texte adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale.)), dans la limite de la valeur déclarée des biens, sous réserve d’un engagement du donataire (pour lui-même et ses ayants cause) de réaliser et achever des locaux neufs destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans.

    S’agissant d’un dispositif temporaire et exceptionnel, ces donations ne seraient pas pris en compte dans le cadre du rappel des donations passées intervenues depuis moins de quinze ans, au plan fiscal.

  • une réforme du régime fiscal des plus-values immobilières résultant de cessions de terrains à bâtir, prévoyant :
    • l’alignement du taux et de la cadence de l’abattement pour durée de détention des terrains à bâtir sur ceux des autres biens immobiliers. L’exonération d’impôt sur le revenu serait ainsi obtenue en 22 ans (au lieu de 30 ans précédemment) et l’exonération de prélèvements sociaux serait effective après 30 ans ;
    • la mise en place d’un abattement exceptionnel de 30 % de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, des plus-values résultant de cessions de terrains à bâtir pour, notamment, toute promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

  Ces différents dispositifs sont à suivre dans le cadre de l’examen du PLF 2015.
  Rédaction achevée au 17/11/2014, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.