Immobilier : plus de revenus, moins d’impôt !

Pour compenser la baisse des revenus au moment de la retraite, l’immobilier locatif se révèle une solution intéressante. A condition de bien choisir ses investissements, pour alléger au maximum votre fiscalité durant la période d’activité et bénéficier du maximum de revenus une fois la retraite intervenue.

Si les prix de l’immobilier restent élevés, les taux de crédit se situent encore, malgré la hausse de ce début d’année, sous la barre des 2 %. De quoi donner des idées d’investissements dans l’immobilier locatif pour augmenter ses revenus. En effectuant cette opération dans le cadre d’un dispositif fiscal avantageux, vous serez doublement gagnant. Voici quelques pistes pour optimiser votre investissement.

1. Le plus classique : un bien neuf avec réduction d’impôt.

Avec le dispositif Pinel, prolongé jusqu’à la fin 2017, vous pouvez acquérir un bien neuf destiné à la location, en bénéficiant d’une réduction d’impôt non négligeable. Celle-ci est égale à 12 % d’un plafond de 300 000 €, si vous le louez vide durant six ans, 18 % sur neuf ans, ou 21 % sur douze ans. Soit, au final, une réduction de 36 000, 54 000 ou 63 000 € sur votre investissement. Seule condition : acquérir le bien dans une zone « tendue », où l’offre de logements à louer est insuffisante, et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire (voir sur www.logement.gouv.fr/dispositif-pinel).

A noter : il est possible de louer à un descendant ou un ascendant, non rattaché à votre foyer fiscal, sans perdre le bénéfice de la réduction d’impôt.

L’attrait de la réduction d’impôt ne doit pas vous faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier. Les fondamentaux restent donc incontournables, payer au juste prix et acheter dans une zone où la demande est forte. Attention aux simulations aux prix supérieurs à la réalité locale.

2. Le LMNP

La location d’un bien immobilier peut se faire nue ou meublée.
La Location Meublée Non Professionnelle peut se faire en direct (location de sa RP ou de sa résidence secondaire quelques semaines par an, d’un bien locatif meublé à cet usage…) ou par le biais d’un bail commercial auprès d’un gestionnaire d’une résidence avec services (résidence étudiants, résidence retraite, Ehpad).

Le statut de LMNP fait basculer dans un régime fiscal différent, le BIC, avec un choix entre le régime micro-BIC (principe identique au micro-foncier mais avec un abattement de 50 % au lieu de 30 %) et le régime réel grâce auquel on peut déduire ses charges, mais surtout amortir le bien. L’amortissement est une notion comptable qui permet de réduire son résultat fiscal imposable en déduisant des loyers perçus une quote-part du montant des biens donnés en location.

Avec l’amortissement et la déductibilité des intérêts d’emprunt, on peut financer un bien qui ne générera aucune fiscalité durant de nombreuses années bien qu’apportant des revenus complémentaires. Certains investissements permettent encore en 2017 de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard (11 % avec un engagement locatif de 9 ans).Dans le cas d’une résidence de services, on aura en plus la possibilité de récupérer la TVA.

Tous ces avantages ne doivent pas faire oublier les contraintes inhérentes à ce placement (risque du choix du gestionnaire, sortie du bail commercial, et en direct, gestion BIC plus lourde…).

3. Le démembrement

L’investissement pour préparer sa retraite se fait par principe durant sa période d’activité, souvent fortement fiscalisée.
Il est donc intéressant de minimiser les revenus perçus durant cette première période afin de limiter la fiscalité. C’est ce que permet l’acquisition en démembrement temporaire.

Acquérir un bien en démembrement, c’est acheter uniquement la nue-propriété d’un bien, alors que l’usufruit (le revenu locatif) est acquis par une autre entité (bailleur social, assureur…).

Ce partage du bien entraîne naturellement un partage du prix d’acquisition.
C’est ainsi la possibilité pour le nu-propriétaire d’acheter avec le même budget un bien plus important puisqu’il n’en paye qu’une partie (60 à 80 %).
La conséquence fiscale immédiate est donc de ne pas alourdir sa fiscalité tant que perdure le démembrement puisqu’il n’y a pas de loyer perçu (gain IR + PS + ISF éventuellement).

La conséquence financière à terme, c’est de s’assurer au terme du démembrement (5 à 10 ans en SCPI et 15 à 18 ans en direct) un complément de revenu lors du départ à la retraite.

Il faudra néanmoins vérifier que la répartition du prix entre usufruit et nue-propriété soit équilibrée et que la convention de démembrement oblige l’usufruitier à remettre le bien en état « neuf » à terme.

4. Du déficit foncier dans l’immobilier ancien

Le plus simple est l’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux. Remis en état, vous pourrez le proposer à un loyer plus élevé. Mais surtout, si le coût des travaux est supérieur au montant des loyers encaissés, le déficit foncier ainsi obtenu pourra être déduit de vos revenus imposables dans la limite de 10 700 € l’année de réalisation des travaux, le solde étant reportable sur les dix années suivantes. Un bon moyen de réduire sa pression fiscale, d’autant que vous pourrez aussi déduire vos intérêts d’emprunt.

Le logement apportera ensuite des revenus fonciers réguliers.

Attention : avec la mise en place du prélèvement à la source et du crédit d’impôt modernisation du recouvrement qui doit neutraliser l’impôt sur les revenus de 2017, vous ne pourrez bénéficier de la déduction du déficit foncier réalisé en 2017, que si vous avez des revenus exceptionnels (dividendes, plus-values…), qui restent imposables. Toutefois, en 2018, vous pourrez déduire de vos loyers l’éventuel report de déficit créé en 2017, mais aussi la moitié du montant des travaux réalisés en 2017 et 2018, comme le prévoit la loi de finances pour 2017.
Situation à suivre après les élections.

Ces opérations qui peuvent être très rentables doivent avoir été soigneusement étudiées afin de ne pas sous-estimer le coût des travaux dont la charge est par définition toujours supérieure au gain d’impôt. Il faut par ailleurs être prêt à suivre ces travaux si l’opération est menée en direct.

5. Les SCPI

Toutes les solutions proposées peuvent passer par des SCPI (Pinel, démembrement, déficit foncier…). Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, appelée aussi Pierre Papier, sont le seul moyen pour un client d’investir sans aucun souci de gestion et à son rythme. Les SCPI, gérées par un professionnel, sont très accessibles en termes de montant (parts à moins de 200 € après une première mise de 2 000 €).

Les SCPI peuvent être financées à crédit. C’est par ailleurs un moyen de diversifier ses investissements immobiliers en touchant un secteur économique inabordable en direct, le tertiaire (commerces, boutiques, bureaux, bâtiments de santé), plus rentable que l’immobilier d’habitation.
Diversification aussi en touchant des régions géographiques différentes (Allemagne, Belgique, Espagne, Italie…).

Diversification enfin en investissant dans de nombreuses SCPI différentes, ce qui permet de répartir ses risques sur différents gérants.Cela reste néanmoins de l’immobilier sans garantie ni sur les revenus ni sur le capital.Et certains dispositifs n’offrent quasiment pas d’opportunité de sortie avant la dissolution de la SCPI (Pinel, Malraux, déficits fonciers) ce qui nécessite d’être sûr de sa durée d’investissement.

Les SCPI comportent un risque de perte en capital et la liquidité des parts n’est pas garantie par la société de gestion.

Conclusion

Toutes ces pistes doivent bien entendu faire l’objet d’une étude complète de votre situation. Il faudra réfléchir différemment selon que l’opération est réalisée 15 ans ou 5 ans avant la retraite, avec un capital important à placer, en ayant recours au crédit ou avec des placements réguliers sur de nombreuses années, selon les revenus fonciers déjà existants…
Et la piste de l’immobilier locatif ne doit pas faire oublier que le premier investissement « immobilier retraite » c’est d’être propriétaire de sa résidence principale.

Tout investissement sur les marchés financiers présente un risque de perte en capital.

Rédaction achevée au 28/04/2017, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires