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Réductions d’impôt Pinel et Cosse : les nouvelles conditions pour en bénéficier

SCPI Pinel ou logement « Cosse », faisons le point sur ces dispositifs en ce début d'année 2021.

Vous avez un projet immobilier pour 2021 ? Vous pouvez le réaliser tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Vous pouvez acheter :
– Un logement ou des SCPI « Pinel » : la loi de finances pour 2021 prévoit de maintenir encore ce dispositif, même si les conditions deviendront moins avantageuses à l’avenir. Alors, ne tardez pas trop…
– Un logement ancien « Cosse », sous réserve de respecter les nouvelles règles d’éco-conditionnalité.

Pinel : un dispositif recentré sur l’habitat collectif avec un taux de réduction en baisse pour les investissements à partir de 2023

La loi de finances pour 2021 maintient et prolonge la réduction d’impôt Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 (celle-ci devait prendre fin au 31 décembre 2020). Cependant, elle limite également son champ d’application.
En effet, l’avantage fiscal sera réservé aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. La construction de maisons individuelles ne permettrait donc plus de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.
Le taux de réduction d’impôt diminuera progressivement pour les investissements réalisés à partir de 2023, et encore plus drastiquement pour ceux effectués en 2024. Ainsi, pour un investissement en métropole avec :
– Un engagement initial de location sur 6 ans, le taux actuel de 12 % diminuera à 10,5 % en 2023, puis 9 % en 2024 ;
– Un engagement initial de location sur 9 ans, le taux actuel de 18 % diminuera à 15 % en 2023, puis 12 % en 2024.
Exemple : vous achetez un appartement de 48 m² pour 260 000 €1. Vous prenez un engagement de location de 6 ans, puis effectuez une prorogation de 3 ans. Pour une acquisition en 2021, l’avantage fiscal est encore de 46 800 €2 alors que si l’investissement est réalisé en 2024, il ne sera plus que de 31 200 €3.

Et alors ?
La réduction d’impôt Pinel va perdre de son efficacité dès 2021 (en se limitant) aux seuls logements collectifs, mais les taux resteront encore au niveau actuel. Pour en profiter, il ne faut pas tarder : les investissements doivent être réalisés en 2021 ou 2022.

Cosse

Vous pouvez louer un logement ancien que vous détenez déjà ou que vous projetez d’acheter en 2021. En signant une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH), vous pourrez bénéficier d’une déduction4 sur les loyers perçus. Vous limiterez ainsi votre revenu foncier taxable et donc mécaniquement votre impôt sur le revenu.
Cependant, le logement devra satisfaire à des conditions de performance énergétique. Par exemple, en métropole, les logements de classe énergie F ou G sont désormais exclus du dispositif5.

Vous souhaitez investir sous le dispositif Cosse en 2021 ? Soyez vigilant dans le choix du logement en ciblant ceux classés dans une classe énergie plus élevée.
Vous avez déjà un logement conventionné avec l’ANAH classé F ou G, que va-t-il se passer au moment du renouvellement de la convention ? Les nouvelles éco-conditions devraient en principe ne pas lui être applicables. Cependant, il conviendra d’être vigilant aux prochaines précisions règlementaires qui pourraient modifier les choses.

Rédaction achevée au 05/01/21 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

(1) L’avantage étant plafonné à 5 500 € par m² de surface habitable, nous pouvons retenir 260 000 € de base de réduction.

(2) Période initiale : 260 000 x 12 % sur 6 ans, soit 5 200 €/an et période prorogée : 260 000 x 6 % sur 3 ans, soit 5 200 €/an.

(3) Période initiale : 260 000 x 9 % sur 6 ans, soit 3 900 €/an et période prorogée : 260 000 x 3 % sur 3 ans, soit 2 600 €/an.

(4) Sous respect de conditions, notamment quant au lieu de situation du logement, des montant de loyers et de revenus des locataires.

(5) Cette précision a été mise en place par un arrêté entré en vigueur le 16 novembre 2020. Cependant, les conditions de performance énergétique devaient s’imposer aux conventions signées avec l’ANAH à partir du 1er juillet 2020.

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