12 septembre 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
La société civile immobilière est un moyen de détenir certains biens : immobiliers, titres, contrats de capitalisation... C’est un mode d’organisation patrimonial souvent mis en avant comme LA solution universelle. Son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients qui peuvent réduire à néant son utilité.
Pour une meilleure transmission ?
Si vous avez plusieurs enfants et un seul bien à transmettre, loger ce bien au sein d’une société civile permet :
• D’éviter que vos enfants ne se retrouvent en indivision. Cette situation délicate peut compliquer la gestion d’un bien, notamment lorsque des décisions importantes (et surtout coûteuses) devront être prises. Des mésententes peuvent naître et obliger les enfants à vendre le bien.
• De transmettre à vos enfants avec les avantages d’une donation-partage. En effet, la donation de parts indivises ne permet pas de partage. Si le bien est ensuite vendu, vos enfants devront rendre des comptes dans votre succession. À l’inverse, la donation des parts d’une société civile permet de réaliser un véritable partage. La valeur des biens donnés sera figée au jour de la donation et vos enfants seront traités sur un pied d’égalité au moment de votre succession.
Si la société a emprunté pour acquérir des biens immobiliers, sa valeur actuelle peut être très faible en raison de ses dettes. Ainsi, en cas de donation des parts sociales à vos enfants, l’impôt de donation sera calculé sur une base bien plus modeste que si vous leur aviez transmis les immeubles eux-mêmes.
En donnant une partie ou la nue-propriété d’un bien, vous perdez certaines prérogatives car vous n’en êtes plus seul propriétaire. Si vous avez recours à une société civile, vous pouvez conserver la maîtrise des biens transmis, avec même la possibilité de les vendre sans l’accord préalable de vos enfants. Pour cela, il convient de prévoir que les statuts de la société attribuent les pouvoirs les plus étendus au gérant… et de vous faire nommer gérant de la société !
Pour accéder à une fiscalité plus avantageuse ?
Que vous déteniez des biens en direct ou au travers d’une société civile, vous serez taxé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie correspondant aux revenus générés (ex : revenus fonciers pour des immeubles). En revanche, la société civile vous permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la société sera taxée sur son résultat (au taux à 15 % jusqu’à 38 120 € et 26,5 % au-delà pour 2021 et 25 % au-delà pour 2022) et vous ne serez imposé à titre personnel que si la société distribue des dividendes selon le régime fiscal applicable au moment de la distribution (prélèvement forfaitaire unique de 30 % au 01/01/2021). Cette solution vous permet de capitaliser et de maîtriser votre propre imposition.
Des biens à ne pas placer dans une société civile
Vous pouvez perdre des avantages en logeant certains biens au sein d’une société civile. Le meilleur exemple est celui de la résidence principale : vous perdez l’abattement de 30 % applicable pour le calcul de l’IFI mais également celui de 20 % dont votre conjoint et vos enfants, s’ils vivent avec vous, peuvent bénéficier en cas de décès. Par ailleurs, si vous êtes marié, votre conjoint survivant ne pourra pas revendiquer son droit au logement qui lui permet de rester dans la résidence principale pendant 1 an gratuitement, voire jusqu’à son décès.
Le seul avantage subsistant est qu’en cas de vente, la plus-value reste exonérée.
Les obligations administratives à remplir
La société civile soumise à l’impôt sur le revenu impose certaines obligations comptables et fiscales que vous n’avez pas lorsque vous détenez les biens en direct.
La société doit tenir au moins une assemblée générale par an. De plus, même si ce n’est pas toujours obligatoire, il est vivement conseillé de tenir une comptabilité.
Fiscalement, la société civile doit déposer chaque année une déclaration de résultats (n°2072 si la société encaisse des revenus fonciers et n°2777 si elle distribue des produits financiers).
La société civile patrimoniale cumule de manière générale de nombreux avantages sur les plans juridique et fiscal. Cependant, il convient d’être vigilant sur l’opportunité de constituer une telle société. Tout dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs.
L’opportunité de détenir votre résidence principale via une SCI doit être appréciée au regard de votre situation patrimoniale et familiale avec l’aide de votre conseil fiscal habituel.
Rédaction achevée au 19/05/2021 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
