Votre question du mois #4 : dans quels cas est-il intéressant de créer une SCI ?

Un nouvel épisode pour parler immobilier, et revenir sur l'une des solutions les plus populaires : la société civile immobilière.

Tous les mois, un expert répond à l’une de vos questions autour d’une thématique patrimoniale. Dans ce quatrième épisode, nous parlons immobilier et répondons à une question qui a été posée de nombreuses fois : dans quels cas créer une société civile immobilière (SCI) ? Son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients. Explications avec Jérôme Coulaud, Directeur des solutions immobilières à la Caisse d’Epargne Rhône Alpes.

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’épisode.

Ingrid Labuzan : Dans quels cas est-il intéressant de créer une SCI ?
Jérôme Coulaud : Créer une SCI peut être très intéressant dans le cadre d’une transmission à vos enfants, ou tout simplement pour investir à plusieurs : entre concubins, par exemple.
Mais avant de poursuivre, si vous le permettez, j’aimerais rappeler ce qu’est une SCI :
une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique constituée d’au moins deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le bien immobilier est détenu par la SCI et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Alors, pourquoi est-ce intéressant ?
• D’abord, faire appel à une SCI contourne les inconvénients de l’indivision au moment de la succession (« Nul n’est contraint à rester dans l’indivision »), qui peut compliquer la gestion d’un bien et créer des mésententes. Dans le cadre d’une SCI, vous fixez vous-même les règles de fonctionnement grâce aux statuts, qui déterminent les pouvoirs du gérant, les clauses d’agrément, etc., que vous soyez à deux ou plus.
• Vous pouvez aussi choisir de donner la pleine propriété ou l’usufruit des parts de la SCI (fractionnement ou démembrement) à vos proches.

I.L : Et au-delà de la transmission, est-ce un dispositif intéressant ?
J.C. : Complètement, pour les chefs d’entreprise par exemple.
En effet, la SCI permet de distinguer un bien immobilier professionnel de l’entreprise, pour le protéger en cas de défaillance, en facilitant la cession de l’entreprise tout en conservant le bien après la cession. Cela permet de bénéficier de revenus complémentaires à la retraite, par exemple.
La SCI offre aussi la possibilité de rendre liquide une partie de votre patrimoine immobilier, ce qui peut être pratique si vous avez besoin de libérer des fonds rapidement.

I.L : Fiscalement, est-ce avantageux ?
J.C. : C’est même l’avantage principal, à condition d’anticiper et de réaliser une donation.
• D’abord la SCI vous permettra d’optimiser les droits de mutation à titre gratuit. Pour rappel, les droits de mutation sont les taxes imposées par les collectivités locales et l’État lors d’une vente immobilière. Vous les versez au notaire le jour de la signature de l’acte de vente – Vous pouvez également réaliser la donation des parts de la SCI à concurrence des abattements fiscaux (plutôt que des droits indivis sur un bien détenu en direct). Et ce n’est pas tout : pour exemple, des parents peuvent, de leur vivant, transmettre des parts de la société à leurs enfants tout en gardant la maîtrise du bien.
• Autre avantage : vous pourrez opter pour l’impôt sur les sociétés. La SCI sera donc taxée sur son résultat et vous ne serez imposé à titre personnel que si elle distribue des dividendes, selon le régime fiscal applicable au moment de la distribution (prélèvement forfaitaire unique de 30 % au 01/01/2021).
Vous pourrez donc à la fois capitaliser ET maîtriser votre propre imposition.

I.L : J’imagine que tout n’est pas tout rose. Quels sont les inconvénients ou dans quels cas est-ce moins intéressant ?
J.C. : La première contrainte en effet, qu’il ne faut pas négliger, est que détenir une SCI implique des obligations administratives : tenir une assemblée générale par an, la comptabilité, etc. donc là-dessus il faut être accompagné.
Ensuite, pour les résidences principales, le système de la SCI est désavantageux d’un point de vue fiscal :
• Vous perdez l’abattement de 30 % applicable pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) mais également celui de 20 % dont votre conjoint et vos enfants peuvent bénéficier en cas de décès s’ils vivent avec vous…
• Autre point si vous êtes marié : le conjoint survivant ne pourra pas bénéficier de son droit au logement, qui lui permet normalement de rester dans la résidence principale pendant un an gratuitement, voire jusqu’à son décès.
Il y a des inconvénients, évidemment, qu’il est important de noter. Mais la SCI reste malgré tout une solution très intéressante pour se constituer un patrimoine à plusieurs.

Dans Votre question du mois, nous vous proposons de voter pour la question qui vous intéresse le plus sur le compte LinkedIn de la Caisse d’Epargne pour que nos experts y répondent dans l’épisode suivant !

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