Votre question du mois #7 : je suis propriétaire, comment choisir entre la location meublée ou nue ? 

Chaque mois, un expert répond à l’une de vos questions autour d’une thématique patrimoniale. Dans ce premier épisode de notre saison 2, c'est Jérôme Coulaud, directeur des solutions immobilières à la Caisse d'Epargne Rhône-Alpes, qui répond à l'une de vos questions les plus posées sur l'immobilier locatif.

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Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’épisode.

Ingrid Labuzan : Est-ce qu’il y a vraiment une grande différence entre la location meublée et nue, et surtout évidemment laquelle choisir ?
Jérôme Coulaud : C’est une question qui revient très souvent car elle dépend vraiment du profil et des objectifs du propriétaire. D’ailleurs si je devais donner un premier conseil, regardez bien la demande locative avant de prendre votre décision. Il sera plus facile de trouver un locataire pour un appartement étudiant meublé dans une ville universitaire, en revanche un appartement de grande surface sera plus accessible en location nue plutôt qu’en loué meublé.
Chaque formule a ses avantages et inconvénients : si on parle purement de rentabilité on a tendance à penser que la location meublée est gagnante car elle permet de percevoir un loyer plus élevé, le bien étant loué équipé et meublé. Louer en meublé permet également de réaliser l’amortissement jusqu’à 80 % du prix de revient de la construction, le terrain ne s’amortissant jamais. Dans le cas d’une location meublée avec services comme les résidences étudiantes par exemple, vous pourrez aussi récupérer le montant de la TVA sur le prix d’acquisition. Une précision, si vous revendez votre bien avant 20 ans, la TVA devra être restituée au prorata de la détention du bien.

I.L. : Difficile de parler d’investissement locatif sans évoquer la fiscalité, quelles sont les différences qui se jouent entre le nu et le meublé ?
J.C. : Lorsque vous investissez dans l’immobilier, deux objectifs sont recherchés :
• Générer des revenus complémentaires – ce sont les loyers ;
• Bénéficier à terme d’un gain financier – c’est la plus-value.
Concernant la plus-value immobilière, elle sera traitée fiscalement de la même manière pour un bien meublé ou un bien nu. En revanche pour les loyers, si vous louez votre logement meublé, vous êtes par défaut considéré comme un loueur meublé non professionnel (appelé LMNP par l’administration fiscale). Ceci vous permettra de diminuer votre résultat imposable de manière beaucoup plus importante que la location nue.
Ce régime dit LMNP vous permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux façons :
• Soit à travers le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique pour les revenus inférieurs à 76 200 euros et qui vous permet de déduire un forfait de charge à hauteur de 50 % de vos loyers.
• Ou le régime dit réel où vous déclarer vos charges réellement payées en y ajoutant en plus les amortissements.

I. L. : Qu’est-ce que c’est que c’est que l’amortissement, ça représente quoi et surtout combien ?
J. C. : Alors pour le dire simplement l’amortissement sera en fonction de la durée d’utilisation du bien (en moyenne 30 ans) et viendra s’ajouter à vos dépenses réelles, vous permettant ainsi de diminuer votre loyer imposable sans impacter votre trésorerie.

I. L. : Au regard de tout ce que vous venez de nous dire, est-ce qu’il ne vaudrait pas mieux choisir ce régime du réel pour pouvoir profiter de ce système d’amortissement ?
J. C. : Ce n’est malheureusement pas aussi simple. Choisir la location meublée, c’est d’office exclure certains dispositifs de défiscalisation qui ne sont valables que pour les logements nus : on peut citer par exemple le Pinel ou les dispositifs anciens rénovés comme le Malraux ou le Monument historique. Et surtout, il y a une grande différence en termes d’investissement : vous n’aurez aucun équipement à prévoir ou à entretenir contrairement à la location meublée, où vous vous engagez à fournir un entretien sur le mobilier, la literie, l’électroménager, etc. Le tout plus régulièrement que dans le cas d’une location nue dans laquelle les locataires sont souvent plus stables, du fait d’un bail long terme de trois à six ans avec préavis de trois mois, versus des baux beaucoup plus courts en meublé.

I. L. : Certes, maintenant si on n’a pas envie de s’occuper de la gestion de ses locataires, on peut toujours la confier à tiers, à une agence…
J. C. : Tout à fait, mais encore une fois les frais de gestion sont plus importants pour des locations meublées que pour des locations nues.

I. L. : Donc finalement, quelle est la meilleure des solutions ?
J. C. : Je vous répondrai que la meilleure des solutions, c’est d’abord celle qui répond à votre situation patrimoniale et à vos objectifs. Une fois ce choix arrêté, je vous encourage à aller l’étudier avec votre conseiller ou votre chargé d’affaire Caisse d’Epargne.