12 février 2024
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Pour préparer leur retraite et s’assurer des revenus réguliers, de nombreux Français sont tentés par un investissement locatif. Une bonne idée, qui requiert toutefois des conseils avisés pour faire les bons choix.
Compter sur la pierre pour compléter votre retraite ? Ce n’est pas sans risque. La réglementation, renforcée par la récente loi Alur ((La loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, modifie notamment le calcul des frais d’agence immobilière, les durées de congé du locataire et du bailleur, ou encore les intérêts de retard en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.)), est complexe. Sans oublier les aléas locatifs (impayés, vacance du logement, etc.), ou encore le choix d’un mauvais emplacement qui compromettrait l’avenir du placement. Pourtant, à condition de ne pas investir exclusivement sur lui, l’immobilier peut répondre aux attentes des futurs retraités.
Première piste à envisager : acheter un logement neuf afin de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années, comme celle offerte par le mécanisme Pinel, en cours d’adoption par le Parlement. « C’est un dispositif intéressant dès que le foyer dépasse un certain seuil d’impôt par an et n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales », relève Fabien Vigier, animateur Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Rhône Alpes. L’investissement (100 000 euros minimum en moyenne) peut être financé à crédit ((Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Caisse d’Epargne, prêteur. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.)). À noter que pour rembourser, vous devrez disposer d’une capacité de remboursement suffisante.
Deuxième solution : acheter pour louer meublé. Vous déduirez ainsi des loyers, non seulement les intérêts d’emprunt ((Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Caisse d’Epargne, prêteur. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.)), mais aussi l’amortissement ((Soumis à conditions, selon la réglementation en vigueur.)) du bien. « En général, ce mécanisme permet de réduire fortement le montant imposable des loyers pendant 25 ans environ », souligne Fabien Vigier. Souvent réalisé dans le cadre de résidences étudiantes, d’affaires ou de tourisme, cet investissement demande un budget de 80 000 à 200 000 euros selon la zone géographique ou la superficie, par exemple.
Si vous n’avez pas besoin de percevoir les loyers avant 15 ans, une autre stratégie consiste à n’acheter que la nue-propriété d’un logement, pour 55 % à 60 % seulement de sa valeur sur le marché ((À titre indicatif. Sur la base d’un calcul économique fondé sur la durée de l’usufruit et sur le montant des revenus futurs (loyers et plus-values).)). Un institutionnel en acquiert l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en jouir et de le louer, pendant 15 ans. À cette échéance, l’usufruit s’éteindra et vous récupérerez – sans rien débourser – la pleine propriété du bien, que vous aurez ainsi acquis avec une forte décote. Et dont vous toucherez désormais les loyers. Autres avantages ? Si l’usufruitier est un bailleur social et si vous empruntez pour cet achat, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Enfin, vous n’aurez pas à prendre en compte ce bien pour déterminer votre actif imposable à l’ISF les premières années (seuls les usufruitiers paient cet impôt). En revanche, vous devez pouvoir financer votre achat sans les revenus locatifs du bien loué, soit parce que vous remboursez le crédit ((Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Caisse d’Epargne, prêteur. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.)) avec votre trésorerie personnelle, soit parce que vous financez comptant l’acquisition (à partir de 80 000nbsp;euros).
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Rédaction achevée au 22/12/2014, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.
