L’intérêt d’une SCI pour détenir son immobilier d’entreprise

Lorsqu’un chef d’entreprise envisage d’acquérir son local professionnel, d’innombrables questions se posent, et principalement celle du mode de détention. Beaucoup choisissent de créer une SCI pour isoler leur bien de leur activité  : est-ce vraiment avantageux ? Y a-t-il des points d’attention à connaître ?

1. Pourquoi isoler la détention de son local professionnel ?

L’objectif premier, lorsque l’on crée une SCI dédiée à la détention de son immobilier d’entreprise, est d’isoler ce patrimoine de l’activité. Ainsi, si la société connaît des difficultés financières (voire tombe en liquidation judiciaire),les créanciers professionnels ne pourront pas saisir l’immeuble.

Cette dissociation permet également au chef d’entreprise de percevoir des revenus régulièrement pendant toute la durée de l’exploitation (voire après, pendant sa retraite) : ces liquidités ne sont pas « emprisonnées » dans sa société et permettent au chef d’entreprise de se constituer un patrimoine à moindre coût (puisque le bien sera, au moins en partie, financé par les loyers versés par l’entreprise ou la société professionnelle).

Lors de la vente de l’immeuble, la plus-value relève du régime « avantageux » des plus-values immobilières des particuliers (avec des abattements pour durée de détention dès la 6^e année et une exonération d’impôts à compter de la 22^e année).

Au moment de sa retraite, le fait de détenir, d’un côté son activité et de l’autre le local professionnel, permet au chef d’entreprise de vendre, potentiellement, plus facilement son activité. En effet, le prix de vente de l’entreprise ou de la société sera plus faible que si l’immeuble y était détenu : le potentiel d’acquéreurs sera plus large. L’acquéreur aura davantage de chance d’obtenir un crédit pour financer l’achat (la valeur de l’entreprise ou de la société ne tenant pas compte de la valeur de l’immeuble).

Si, au contraire, le chef d’entreprise souhaite transmettre son patrimoine à ses enfants (et non le vendre à des tiers), la détention via une SCI optimise et facilite la transmission. La SCI permet, en effet, d’éviter l’indivision entre les enfants et les situations de blocage : c’est le gérant qui dirige et prend les principales décisions.

De même, si l’on envisage de donner uniquement la nue-propriété de la SCI aux enfants, les statuts donnent un cadre au démembrement (qui vote quoi, qui a droit à quoi, etc.). Dans le cadre d’un démembrement, le recours à la SCI permet même de réduire le coût de la transmission (notamment si la société est endettée ou encore si l’on privilégie la mise en réserve à la distribution du résultat). Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre précédent articlesur l’utilisation de la SCI comme outil de transmission.

2. Les précautions à prendre et les inconvénients à connaître avant de se lancer

Le principal inconvénient de ce montage est l’accès au crédit. En effet, c’est le chef d’entreprise (au travers de la SCI) qui s’endette : or, sa capacité d’emprunt personnelle est potentiellement plus faible que celle de son entreprise ou de sa société professionnelle.

Effets collatéraux, le taux d’emprunt peut également être élevé et le chef d’entreprise ne bénéficie pas, pour ses locaux professionnels, du délai de réflexion de 10 jours, du plafonnement légal des indemnités de remboursement anticipé, ou encore de la possibilité de résilier à tout moment son assurance emprunteur.

Par ailleurs, les revenus encaissés par la SCI peuvent être lourdement fiscalisés (selon le taux marginal d’imposition du chef d’entreprise) : il n’est possible de déduire ni les frais d’acquisition ni l’amortissement. Seuls certains travaux sont déductibles ; les travaux de construction et d’amélioration ne sont pas déductibles, hormis les travaux d’amélioration destinés à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux de l’amiante.

En cas de donation ou de transmission par décès de l’activité, l’immeuble ne peut pas bénéficier de l’exonération Dutreil de 75 % (hormis le cas où l’activité est exercée en direct, c’est-à-dire en entreprise individuelle).

Enfin, si le chef d’entreprise est à l’IFI, le local professionnel sera exonéré d’IFI uniquement si certaines conditions sont remplies :

– dans le cas d’une entreprise individuelle ou d’une société à l’IR, le chef d’entreprise doit exercer son activité professionnelle et principale dans la structure ;
– dans le cas d’une société à l’IS, le chef d’entreprise doit y exercer une fonction de direction, percevoir une rémunération normale qui représente plus de 50 % de ses revenus professionnels et détenir au moins 25 % des droits de vote.

Au contraire, aucune condition n’est à remplir si le local est détenu dans la société d’exploitation.

3. En conclusion ?

L’acquisition de l’immobilier d’entreprise via une SCI présente de nombreux avantages pour le chef d’entreprise et notamment pour développer son patrimoine personnel. Le montage doit cependant être étudié avec précision, car il comporte certains inconvénients qu’il faut anticiper.

Rédaction achevée au 16/10/23 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.