FAQ Webinaires

1. « MaPrimeRénov’ » : il s’agit d’une aide financière accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements, construites depuis au moins 15 ans. Elle concerne les logements occupés à titre de résidence principale dont l’objectif est de favoriser le financement des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Depuis le 1^er janvier 2024, cette prime est recentrée sur certaines dépenses telles que le remplacement des modes de chauffage carbonés et sur des projets de rénovations performantes « globales » améliorant la classe énergétique du logement. Le montant de l’aide est forfaitaire et il varie selon les revenus du bénéficiaire ainsi que du gain écologique permis par les travaux.
2. Le prêt à taux zéro (PTZ) : il s’agit d’un dispositif d’aide qui permet, sous certaines conditions, aux primo-accédants de bénéficier d’un prêt sans intérêt pour une partie du financement, lors de l’acquisition de leur résidence principale, bien neuf ou ancien. Le prêt est sans intérêt, sur une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans. Il concerne les ménages à revenus modestes et intermédiaires. Pour pouvoir bénéficier d’un PTZ, il faut que vos revenus soient inférieurs à un plafond dont le montant a été revalorisé ; le montant maximal du PTZ a aussi été porté à 100 000 €.

• Le dispositif Monument Historiques : il consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux, sont déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier généré est déductible du revenu global sans limite.
• Le dispositif Malraux : il est prorogé pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024. Vous pouvez acheter un bien dans le cadre de ce dispositif qui consiste à rénover des immeubles dans certains centres-villes éligibles, soit parce qu’ils sont considérés comme faisant partie d’un site patrimonial remarquable, soit parce qu’ils se situent dans un quartier ancien dégradé. Ce dispositif ouvre également droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 %, assise sur le montant des travaux réalisés. Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Loc’Avantages est un dispositif qui vous permet, en proposant un logement à la location à usage d’habitation principale et pendant au moins 6 ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous respectez certaines conditions, notamment la signature d’une convention avec l’ANAH. Pendant toute la durée de la convention, le prix des loyers et les ressources du locataire sont plafonnés (revalorisation annuelle). La réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier peut aller de 15 à 65 % du loyer encaissé.

Le législateur a prorogé ce dispositif jusqu’au 31/12/2026 et a aménagé ses modalités et conditions d’application. Il concerne l’investissement dans l’immobilier ancien à rénover et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur l’investissement global (prix d’acquisition et travaux de rénovation devant représenter un coût d’au moins 25 % de l’opération). Le taux de cette réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. Depuis 2019, le dispositif Denormandie est applicable dans les 222 villes de taille moyenne dans lesquelles il existe une demande locative. L’objectif est d’encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans l’ensemble du territoire des communes éligibles. Le législateur a aligné les taux applicables aux investissements réalisés via une société civile de placement immobilier (SCPI) sur ceux qui sont applicables en cas d’investissement direct, sous conditions.

– soit un crédit amortissable, formule la plus connue : la mensualité vise à rembourser une partie des intérêts ainsi qu’une partie du capital emprunté ;
– soit un prêt in fine, dans lequel le capital n’est pas compris dans les mensualités, mais uniquement réglé à l’issue du prêt.
Votre conseiller saura vous accompagner pour choisir la formule la plus adaptée selon vos besoins et exigences.
Les loyers encaissés pourront permettre de rembourser l’emprunt entièrement ou partiellement. C’est la raison pour laquelle, outre l’apport initial qui peut être demandé par le banquier, il est inutile d’investir davantage avec votre épargne.

Malgré un contexte de taux plus élevés que par le passé, le recours à l’emprunt est très utile, car il faut utiliser ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit. Cet effet est double puisqu’il permet d’étaler dans le temps son effort d’épargne, mais également de déduire les intérêts ainsi que tous les frais attachés à l’emprunt des loyers imposables.
Attention, il n’y a que l’investissement locatif qui peut être financé à crédit avec tous les avantages qui y sont liés. Il est aussi important de bien comprendre que pour améliorer la rentabilité d’un projet, quel qu’il soit, il faut limiter son effort d’épargne immédiat et l’étaler dans le temps.

Les parts de SCPI sont soumises à l’IFI à proportion des actifs immobiliers détenus. Ce type d’investissement ne présente donc pas d’avantage apparent à ce niveau. Il est toutefois possible de limiter son imposition, ou au moins de la « maîtriser », par le mode de détention ou de financement retenu. Il pourra, par exemple, être envisagé de souscrire les parts de SCPI à crédit et de placer ses liquidités sur d’autres supports non imposables. La dette, déductible de l’IFI, permettra de ne pas augmenter son patrimoine immobilier imposable de façon immédiate. 

De même, il est possible d’acquérir ou de souscrire la seule nue-propriété des parts. Comme pour l’immobilier, les parts ne seront pas imposables pendant toute la durée du démembrement à condition d’être détenues en direct.

L’investissement immobilier par l’intermédiaire d’une SCI présente de nombreux avantages, notamment sur le plan juridique. Cela permet de détenir un bien à plusieurs en évitant les contraintes de l’indivision. De nombreux atouts existent aussi pour la transmission du patrimoine…
Cependant, ce mode de détention n’est généralement pas adapté à l’acquisition en nue-propriété.
Par exemple, la nue-propriété n’est pas soumise à l’IFI lorsqu’elle est détenue en direct. Si elle est détenue par une société, l’associé devra déclarer la valeur des parts et donc, indirectement, la valeur de la nue-propriété détenue. L’avantage pour l’IFI de ce type d’investissement disparaît donc…
Si l’acquisition est faite par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value à la revente sera calculée selon des modalités défavorables. L’impôt sera calculé, non seulement sur la revalorisation intrinsèque de l’immeuble, mais aussi sur la valeur de l’usufruit « récupéré » gratuitement.

La crise du Coronavirus a généré une baisse du rendement des SCPI de commerces et de bureaux, en raison des fermetures administratives et des difficultés économiques. Notez que les SCPI investies sur des entrepôts ou des immeubles de santé n’ont pas subi ce contrecoup.
À long terme, le marché de l’immobilier de bureau évolue en fonction de l’offre et de la demande locative. Or, la crise économique et le développement du télétravail peuvent progressivement limiter cette demande, augmenter le taux de vacance et finalement abaisser le niveau des loyers. Une réduction des distributions apparaît donc probable et, corrélativement, une diminution à venir de la valeur de ces SCPI.
Toutefois, les gérants de ces SCPI travaillent à limiter ces effets en renégociant des baux en cours, en réaménageant les locaux pour faciliter leur partage (entre sociétés ou entre employés) ou en proposant des services supplémentaires. Donc pas d’affolement.