Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
Vous êtes nombreux à poser des questions à nos experts durant nos webinaires. Nous avons sélectionné les plus fréquentes et vous apportons les réponses ici pour que vous puissiez retrouver plus rapidement nos conseils thématiques. Pour avoir plus d’informations, car chaque situation est unique, nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller. Bonne lecture.
Les parts de SCPI sont soumises à l’IFI à proportion des actifs immobiliers détenus. Ce type d’investissement ne présente donc pas d’avantage apparent à ce niveau. Il est toutefois possible de limiter son imposition, ou au moins de la « maîtriser », par le mode de détention ou de financement retenu. Il pourra, par exemple, être envisagé de souscrire les parts de SCPI à crédit et de placer ses liquidités sur d’autres supports non imposables. La dette, déductible de l’IFI, permettra de ne pas augmenter son patrimoine immobilier imposable de façon immédiate.
De même, il est possible d’acquérir ou de souscrire la seule nue-propriété des parts. Comme pour l’immobilier, les parts ne seront pas imposables pendant toute la durée du démembrement à condition d’être détenues en direct.
L’investissement immobilier par l’intermédiaire d’une SCI présente de nombreux avantages, notamment sur le plan juridique. Cela permet de détenir un bien à plusieurs en évitant les contraintes de l’indivision. De nombreux atouts existent aussi pour la transmission du patrimoine…
Cependant, ce mode de détention n’est généralement pas adapté à l’acquisition en nue-propriété.
Par exemple, la nue-propriété n’est pas soumise à l’IFI lorsqu’elle est détenue en direct. Si elle est détenue par une société, l’associé devra déclarer la valeur des parts et donc, indirectement, la valeur de la nue-propriété détenue. L’avantage pour l’IFI de ce type d’investissement disparaît donc…
Si l’acquisition est faite par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value à la revente sera calculée selon des modalités défavorables. L’impôt sera calculé, non seulement sur la revalorisation intrinsèque de l’immeuble, mais aussi sur la valeur de l’usufruit « récupéré » gratuitement.
La crise du Coronavirus a généré une baisse du rendement des SCPI de commerces et de bureaux, en raison des fermetures administratives et des difficultés économiques. Notez que les SCPI investies sur des entrepôts ou des immeubles de santé n’ont pas subi ce contrecoup.
À long terme, le marché de l’immobilier de bureau évolue en fonction de l’offre et de la demande locative. Or, la crise économique et le développement du télétravail peuvent progressivement limiter cette demande, augmenter le taux de vacance et finalement abaisser le niveau des loyers. Une réduction des distributions apparaît donc probable et, corrélativement, une diminution à venir de la valeur de ces SCPI.
Toutefois, les gérants de ces SCPI travaillent à limiter ces effets en renégociant des baux en cours, en réaménageant les locaux pour faciliter leur partage (entre sociétés ou entre employés) ou en proposant des services supplémentaires. Donc pas d’affolement.
