9 juillet 2025
Le magazine en ligne de la Gestion Privée Caisse d’Epargne pour vous guider dans vos projets patrimoniaux.
L’acquisition d’une résidence principale est souvent le premier investissement majeur réalisé dans la vie, et bon nombre de jeunes bénéficient pour cela d’une aide de leurs proches. Si l’on pense souvent au don d’argent, ce soutien peut aussi prendre d’autres formes. Et toutes n’ont pas les mêmes implications.
Bonne nouvelle, en 2025, les possibilités de réaliser des dons sans droits de donation pour aider ses enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires de leur résidence principale se sont élargies. En effet, chaque parent et grand-parent peut faire un don de 100 000 € destiné à financer une acquisition immobilière. Avec quelques conditions cependant : la limite totale des dons ne peut excéder 300 000 € par donataire et le bien doit être neuf ou en VEFA et conservé en tant que résidence principale pendant 5 ans. Le don doit également être effectué entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Si le bien visé n’est pas du neuf – ou si vous dépassez ces délais – vous avez toujours l’opportunité de faire un autre type de don à votre descendance pour les aider à devenir propriétaires. Pour rappel, il est en effet possible pour chaque parent de donner 100 000 € non imposés à chaque enfant tous les 15 ans. Sans oublier que chaque grand-parent et parent peut également faire un don familial de 31 865 €, si l’enfant est majeur et le donataire âgé de moins de 80 ans. Des formules qui peuvent représenter un bel apport. « Si l’on songe à faire une donation, je conseille d’aller voir un notaire pour s’assurer que celle-ci ne soit pas réintégrée au moment de l’héritage et qu’elle ne pose pas non plus de futurs problèmes dans la fratrie au moment de la succession », précise Carine Bassiny, Ingénieure patrimoniale Marché Premium à la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes.
Pour les familles ne disposant pas de liquidités à transmettre directement, il existe d’autres solutions. L’une d’entre elles consiste à dégager de l’argent en vendant justement un bien immobilier, dont le produit servira à financer en partie l’acquisition immobilière d’un enfant. Cette cession peut entraîner une imposition sur la plus-value. « Dans ce cas, mon conseil est de transmettre le bien aux enfants et qu’ils le vendent eux-mêmes. En réinvestissant le produit de la vente dans l’acquisition de leur première résidence principale, ils seront exonérés d’impôt sur les plus-values sur le bien reçu », explique Carine Bassiny.
Un autre moyen d’aider ses enfants peut être d’agir directement sur l’acquisition du bien, soit en se portant garant lors de la souscription du crédit, soit en étant coacquéreur, donc en portant une partie du crédit. Une solution intéressante pour les familles ne pouvant pas transmettre immédiatement du capital à leurs enfants. « Ces solutions requièrent néanmoins une grande prudence, souligne Carine Bassiny. Avoir un bien en indivision apporte beaucoup de complexité, surtout au moment de la transmission. Au décès des parents, leur quote-part reviendra à la fratrie, qui se retrouvera donc en indivision sur la résidence principale d’un de ses membres. Il faut anticiper la répartition des biens entre les enfants au moment de l’héritage. » Pour éviter l’indivision, l’achat en SCI peut être une option intéressante, à condition de bien organiser les modalités. Ici, c’est la SCI qui emprunte, et le fonctionnement autour du bien immobilier détenu peut être organisé grâce à ses statuts. De quoi apporter plus de souplesse qu’une indivision. Attention toutefois, là encore des problèmes pourraient surgir au moment du décès des parents et de la transmission des parts de la SCI, un point à anticiper. « La SCI présente également quelques inconvénients, ajoute Carine Bassiny. En SCI, la résidence principale ne peut être financée grâce à un PEL (plan épargne logement), un PEE (plan épargne entreprise) ou un PER (plan épargne retraite). On perd aussi le droit viager du conjoint, ainsi que l’abattement de 30 % sur l’IFI si on y est assujetti. »
Puisque l’on parle des produits d’épargne, pourquoi ne pas justement en profiter pour constituer un apport futur à ses enfants ? Il est possible d’ouvrir un PER à ses enfants majeurs et d’y faire des versements, sans bénéficier de l’avantage fiscal. Lorsque le jeune titulaire du PER procèdera à l’achat de sa résidence principale, il pourra débloquer les fonds pour son projet sans fiscalité sur le capital versé. Un procédé qui peut aussi être appliqué au nouveau Plan épargne avenir climat (PEAC) ouvert également aux enfants mineurs ou au PEL. Les solutions les plus simples peuvent aussi être les plus efficaces. A noter qu’investir sur les marchés financiers via le PER et le PEAC expose néanmoins à un risque de perte en capital.
Pour en savoir plus, vous pouvez visionner notre webinaire Anticiper sa transmission sans se priver, c’est possible !
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Rédaction achevée au 10/06/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.
